Đất nông nghiệp ngoại thành lên ngôi

Chỗ nào cũng bán

Từ cầu Thăng Long rẽ phải chừng 5km đến làng Hải Bối (xã Hải Bối, Đông Anh, Hà Nội) bắt gặp những ngôi nhà mọc lên từ giữa cánh đồng lúa xanh non. Đi sâu vào làng xuất hiện thêm nhiều tường bao xung quanh trên mảnh ruộng trồng lúa.

Cò Phong - người môi giới đất tại xã Hải Bối, cho biết: “Những mảnh đất trên ruộng đó đều đã chuyển đổi được thành đất ở và bán cho giới đầu tư. Họ đánh dấu bằng cách xây nhà tạm hoặc tường bao quanh”.

Theo cò Phong, những mảnh ruộng đó cách đây 2 năm giá chỉ từ 2 triệu - 3 triệu đồng/m2 nay thì đều có giá trên 10 triệu/m2, tùy vào vị trí từng mảnh. “Nếu đầu tư mua mảnh ruộng ngay đầu làng thì chưa chuyển đổi, xây dựng nhà ngay được, vì mảnh đó gần quốc lộ, trên chưa đồng ý làm ngay vì sợ lộ quá còn mảnh sâu trong này thì cứ vô tư xây dựng” - cò Phong nói.

Trước mảnh đất nông nghiệp rộng 100m2, được xây tường bao xung quanh, cò Phong phát giá 19 triệu/m2 và gợi ý: “Hai mảnh bên cạnh không rộng bằng mảnh này vừa được khách nội thành mua tuần trước, họ mua để xây nhà ở vì từ đây ra trung tâm thành phố chỉ mất chừng 1 tiếng chạy xe. Sắp tới có cầu Nhật Tân thì ra trung tâm chỉ mất tầm 20 phút. Mảnh này có thể xây dựng nhà ở ngay được, còn nếu chuyển sang đất ở, làm sổ đỏ thì phải chi thêm 1 khoản nữa”.

Phong cho biết, mảnh này bán hộ một nhà đầu tư trên Hà Nội, tháng trước là 13 triệu/m2 nhưng nay dưới 19 triệu họ không bán. Nhẩm tính mới chỉ qua một tháng, mảnh đất giá 1,3 tỷ này đã lên tới gần 2 tỷ đồng mà chưa biết có chuyển đổi được thành đất ở hay không.

Khi tôi hỏi cách chuyển đổi, cò Phong nói: “Chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở khu này quá đơn giản, chỉ mất 2 triệu đồng/m2 là chúng tôi lo thủ tục từ A đến Z. Chị sẽ được cấp một tờ giấy chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở trên mảnh mà chị mua. Sau đó, hằng năm chỉ việc nộp tiền thuế đất ở rồi đợi làm sổ đỏ”.

Tại khu vực phía Tây, việc mua bán đất nông nghiệp cũng khá nhộn nhịp. Tôi tìm đến xã Vân Côn (Hoài Đức, Hà Nội) cách trung tâm Hà Nội 15km. Mảnh đất ruộng 200m2, xây tường bao xung quanh, đường vào 5m, cách đường Láng Hòa Lạc 100m được chị Hợp - người môi giới đất ra giá 12 triệu/m2.

“Mảnh nào ở đây xây tường bao xung quanh thì chỗ đó đều đã có chủ. Toàn những người có tiền mua rồi để đấy. Kiểu gì những mảnh ruộng này đều sẽ được chuyển đổi được hết. Nếu vốn nhiều thì mua đất ruộng bây giờ là khôn ngoan nhất. Càng ngâm lâu, càng lãi”.

Theo chị Hợp, đất nền thổ cư tại Vân Côn giá quá cao 30 triệu/m2 nên hầu hết nhà đầu tư đều chuyển qua đất ruộng với giá mềm hơn một nửa. Mới đầu tháng, một nhà đầu tư trên Hà Nội bỏ ra 3 tỷ mua mảnh 300m2 đối diện mảnh này, rồi chi thêm một ít là có giấy chuyển đổi thành đất ở và họ bán ngay cho một nhà đầu tư khác với giá 20 triệu/m2. Chỉ chưa đầy một tháng lãi gấp đôi.

Vòng sang làng Nhị Châu, xã Liên Ninh, Thanh Trì, đất nông nghiệp chưa chuyển đổi ở đây cũng được các cò hét với giá từ 8 - 10 triệu/m2. Một cò cho hay: “Làng này cách quốc lộ 500m, năm ngoái giá chỉ tầm 2 đến 3 triệu/m2 nhưng năm nay giá lên từng tháng. Đất nông nghiệp ở đây đều chuyển đổi được nên người ta mới lao vào đầu tư”.

Rủi ro cao, lãi lớn

Ông Đào Trung Chính - Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), cho biết: “Việc chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở đã được quy định trong Quyết định 121 của UBND thành phố Hà Nội và nằm trong quy hoạch chung của nhà nước chứ cá nhân nhỏ lẻ khó mà có thể chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất nhà ở”.

Việc mua bán đất nông nghiệp mang lại rủi ro rất lớn với nhà đầu tư, bởi nếu mảnh đất đó nằm trong diện giải tỏa thì chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp rất thấp, trong khi nhà đầu tư phải bỏ ra một khoản không nhỏ mua nó.

Ông Tống Văn Nga - Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản, cho rằng mua bán đất nông nghiệp nóng như hiện nay do đất thổ cư quá đắt, khó sinh lời. Nhiều người, dù biết rủi ro nhưng vẫn mua đất nông nghiệp để kỳ vọng lãi lớn.