Kiến nghị sớm ban hành Luật chung cư

Hàng loạt vụ tranh chấp tại các tòa nhà chung cư trong thời gian vừa qua đã gây không ít rắc rối cho bản thân chủ đầu tư lẫn người dân. Nhiều chuyên gia cho rằng, cần phải sớm ban hành luật chung cư để giải quyết những phát sinh vướng mắc chưa giải quyết được.

Tại hội thảo "Giải pháp về các tranh chấp liên quan đến Chung cư" do Công ty CP Quản Lý và Khai Thác Tòa nhà PMC phối hợp với VPLS Trần Vũ Hải tổ chức, Luật sư Quách Thành Lực cho rằng, phổ biến nhất trong các tranh chấp chung cư là tranh chấp ở phần sở hữu diện tích chung – riêng tại các chung cư. Sau đó là tranh chấp liên quan đến phí dịch vụ chung cư. Ngoài ra phải kể tới các đến các tranh chấp về việc góp vốn mua nhà, tiến độ xây dựng, thanh toán, chất lượng xây dựng, bầu ban quản trị đến tranh chấp về các dịch vụ cung cấp độc quyền như gas, điện, nước, internet…

Các tranh chấp này đều diễn biến căng thẳng, các bên không ngần ngại sử dụng tất cả khả năng có thể để giải quyết xung đột. Người dân giăng biểu ngữ, khẩu hiệu phản đối chủ đầu tư, các chủ đầu tư cũng không chịu kém khi cắt thang máy, cắt nước của các hộ dân khi chưa đóng phí, sau khi có bất đồng. Việc tranh chấp gây khiếu kiện tốn kém, mất thời gian của mọi người và của các cơ quan công quyền.

Luật sư Trần Vũ Hải cho biết, hiện có khoảng 30% dân số Việt Nam sống ở đô thị. Nếu Việt Nam trở thành một nước công nghiệp,dân số đô thị sẽ chiếm ít nhất khoảng 50%. Trong tương lai không xa, dân số đô thị ở Việt Nam sẽ tăng gấp đôi so với hiện nay.

Các tranh chấp về chung cư hiện nay thường do người dân tự giải quyết với chủ đầu tư hoặc tạo một nhóm ngừơi gây sức ép. Một số người hợp, người dân đã nhờ chính quyền vào cuộc hoặc bên thứ ba để giải quyết. Mặc dù vậy, đảo bảo quyền lợi của hai bên vẫn luôn là câu hỏi khó.

Trong khi đó, pháp luật Việt Nam cũng có nhiều văn bản có thể điều chỉnh quan hệ giao dịch liên quan đến chung cư. Các luật như bộ luật dân sự, bộ luật tố tụng dân sự, luật nhà ở, luật xây dựng, luật quy hoạch đô thị, luật kinh doanh bất động sản, luật đất đai, luật bảo về quyền lợi người tiêu dùng,… chưa đủ để giải quyết vấn đề chung cư, một vấn đề rất đặc thù mà Việt Nam chưa có kinh nghiệm giải quyết, đặc biệt liên quan đến những chung cư mang tính thương mại.

Tại hội thảo, các luật sư và chuyên gia cũng đồng tình việc đề nghị ra đời luật chung cư để giải quyết các vấn đề trên. Ông Hải phân tích, luật chung cư sẽ quy định những vấn đề điều kiện để khởi công một dự án chung cư,và quy đinh cấm Chủ đầu tư không được khởi công nếu không đủ điều kiện. Chủ đầu tư vi phạm quy định này sẽ bị xử phạt nặng, thậm chí phải bị tước bỏ quyền thực hiện dự án.

Quy định góp vốn, mua bán căn hộ hình thành trong tương lai phải thông qua Ngân hàng. Mỗi Chủ đầu tư phải mở một tài khoản (duy nhất) tại một Ngân hàng cho mỗi dự án chung cư, để nhận các khoản góp vốn, thanh toán mua từ khách hàng. Việc giám sát sử dụng tài khoản này được trao cho Ngân hàng, theo nguyên tắc Chủ đầu tư phải lên kế hoạch trước việc sử dụng (đã được công khai khi triển khai bán căn hộ hình thành trong tương lai cho khách hàng) và Ngân hàng chỉ cho phép giải ngân theo kế hoạch này.

Chung cư đi vào vận hành chính thức phải được kiểm định về chất lượng, điều kiện hạ tầng, và đủ điều kiện cấp ngay giấy chủ quyền cho khách hàng. Chủ đầu tư không được thu bất cứ phí quản lý và phí bảo trì nào nếu chung cư chưa đi vào vận hành chính thức. Thời hạn bảo hành công trình chung cư cần kéo dài đến 10 năm (đối với một số hạ tầng nhất định).

Cần phân biệt Chung cư xã hội và Chung cư thương mại. Nhà nước sẽ quy định chi tiết về đối tượng được mua bán, sử dụng, về giá bán, giá thuê, phí quản lý và những vấn đề khác liên quan đến chung cư xã hội. Trong khi những vấn đề của Chung cư thương mại chủ yếu theo thỏa thuận giữa Cộng đồng sử dụng chung cư và Chủ đầu tư Chung cư , Doanh nghiệp quản lý chung cư.

Việc tiêu hủy, phá dỡ chung cư chỉ khi chất lượng công trình không đảm bảo hoặc theo quyết định của Cộng đồng chung cư; Việc sử dụng đất chung cư tiêu hủy phải theo nguyện vọng đa số của Cộng đồng chung cư (trừ khi Nhà nước trưng mua để sử dụng vào các công trình công cộng).

Khuyến khích những tranh chấp liên quan đến chung cư được giải quyết thông qua Trọng tài; Khuyến khích hình thành các Hợp tác xã quản lý chung cư, các Hiệp hội của người sở hữu sử dụng Chung cư.