Hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư: Cần lưu ý gì để tránh mất oan tiền cọc?

1. Hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư là gì?

Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để đảm bảo giao kết thực hiện hợp đồng.

Hiểu một cách đơn giản, hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư là việc bên bán và bên mua thỏa thuận với nhau về giá trị tài sản đặt cọc nhằm đảm bảo bên bán chuyển quyền sở hữu căn hộ cho bên mua, còn bên mua thực hiện nhận chuyển giao nhà.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc căn hộ chung cư nhằm mục đích bảo vệ quyền lợi của cả hai bên mua - bán, là căn cứ pháp lý khi có tranh chấp, kiện tụng phát sinh.

Hình ảnh mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư

Trong hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ mua chung cư cần có những thông tin cơ bản sau:

- Thông tin của bên đặt cọc, bên nhận cọc và người làm chứng (nếu có);

- Thông tin về căn hộ chung cư;

- Số tiền cọc, thời hạn và phương thức thanh toán;

- Quyền lợi và nghĩa vụ của hai bên mua, bán nhà chung cư;

- Phương thức giải quyết khi xảy ra tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện;

- Cam kết chung của các bên.

Các nội dung, điều khoản trong hợp đồng đặt cọc mua căn hộ cần phải rõ ràng, cụ thể, chính xác và minh bạch để đảm bảo quyền lợi cho các bên tham gia giao dịch nhà đất.

2. Có cần thiết phải làm hợp đồng đặt cọc mua chung cư?

Theo quy định hiện hành, các dự án nhà ở chung cư phải xong phần móng mới được bán cho khách hàng. Thực tế cho thấy, hoạt động đặt cọc giữ chỗ vẫn đang diễn ra ở hầu hết các dự án căn hộ chung cư đang xây dựng. 

Thông thường, để mua được căn hộ có vị trí đẹp, khách hàng phải thực hiện thủ tục đặt cọc giữ chỗ đối với căn hộ mà mình thích nhất, muốn mua nhất. Hơn nữa, hợp đồng đặt cọc mua chung cư còn có giá trị pháp lý cao, là căn cứ để giải quyết các tranh chấp, khiếu nại phát sinh liên quan đến giao dịch mua bán căn hộ.

Ngoài ra, hợp đồng đặt cọc sẽ đảm bảo chắc chắn hợp đồng giao kết được thực hiện. Quá trình giao dịch vì thế cũng trở nên chắc chắn và an toàn hơn. Để hạn chế rủi ro, trước khi làm hợp đồng, người mua nên tham khảo các mẫu hợp đồng đặt cọc mua chung cư với các nội dung, điều khoản đầy đủ và hợp pháp.

>>> Xem thêm: 

• Đặt cọc mua nhà đất: Kinh nghiệm để đời tránh "tiền mất, tật mang"

• Đặt cọc mua đất: Những pha "bẻ kèo" khiến người bán vã mồ hôi

3. Một số lưu ý để tránh mất oan tiền cọc khi mua chung cư

Mới đây, Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng (Bộ Công Thương) đã đưa ra một số điểm cần lưu ý khi người dân ký kết thỏa thuận đặt cọc mua căn hộ chung cư.

Thị trường bất động sản thời gian qua đã đón nhận thêm một lượng dự án nhà chung cư hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán. Thế nhưng, thực tế vẫn có nhiều kênh môi giới hoặc trực tiếp các chủ đầu tư giới thiệu, nhận các khoản đặt cọc của khách với những dự án chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định.

Theo đó, về hình thức nhận cọc, có thể là một tờ giấy cọc ghi nhận số tiền hoặc các văn bản chi tiết hơn như văn bản thỏa thuận về cung cấp các dịch vụ liên quan đến tư vấn, đăng ký mua căn hộ chung cư, hợp đồng đặt cọc. Về mức cọc, từ vài chục triệu đến các khoản lớn hơn gấp nhiều lần. 

Trước thực trạng nêu trên, Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng lưu ý khách mua căn hộ cần tìm hiểu rõ vị trí pháp lý của bên nhận đặt cọc hoặc bên bán hàng trong quan hệ với chủ đầu tư.

Để tránh mất oan tiền cọc, người mua nhà cần tìm hiểu kỹ lưỡng về dự án, chủ đầu tư và các vấn đề pháp lý liên quan khác trước khi xuống bút ký hợp đồng.

Thứ nhất, bên cạnh thông tin do họ cung cấp cũng cần đề nghị cung cấp thêm các giấy tờ chứng minh, đồng thời kiểm tra ngược lại từ kênh chủ đầu tư.

Thứ hai, người mua nhà cần tìm hiểu các thông tin chính thức về dự án, căn hộ từ chủ đầu tư; từ các hồ sơ pháp lý theo từng giai đoạn. Tránh chỉ dựa trên thông tin một chiều do đơn vị trung gian, môi giới cung cấp mà vội vàng cọc tiền.

Thứ ba, người mua cần yêu cầu cung cấp dự thảo hợp đồng mua bán của chủ đầu tư và đính kèm nó làm một phần không tách rời của giấy tờ đặt cọc. Nếu chủ đầu tư chưa hoàn thiện dự thảo hợp đồng mua bán, thì cần yêu cầu quy định những nội dung tối thiểu trong giấy tờ đặt cọc gồm: 

• Mục đích của việc đặt cọc (ghi rõ thông tin về căn hộ bên đặt cọc muốn mua khi chủ đầu tư đủ điều kiện bán)

• Ấn định thời điểm ký kết hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư

• Các điều kiện đối với chủ đầu tư, dự án tại thời điểm ký hợp đồng: Dự án đủ điều kiện mở bán theo quy định pháp luật, chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ đăng ký hợp đồng theo mẫu với cơ quan bảo vệ người tiêu dùng có thẩm quyền.

Thứ tư, người mua căn hộ cần nghiên cứu kỹ nội dung của giấy tờ đặt cọc để đảm bảo chế tài xử lý vi phạm của bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc. Cân nhắc thật kỹ trong trường hợp có nội dung bất lợi về xử lý vi phạm hợp đồng của các bên, như không cho phép bên đặt cọc chấm dứt hợp đồng hay chế tài đối với bên đặt cọc nặng hơn.

Ngoài ra, tùy theo tiến độ và thực trạng của dự án, việc đặt cọc mua bán căn hộ cũng có những lưu ý nhất định.

- Đặt cọc mua căn hộ chung cư chưa xong móng

Theo quy định của pháp luật hiện hành, dự án nhà chung cư phải thực hiện xong phần móng mới được bán cho khách hàng. Vậy nhưng, hoạt động đặt cọc giữ chỗ vẫn diễn ra ở hầu hết các dự án đang xây dựng, chưa xong móng. Người mua muốn giữ chỗ căn hộ đẹp phải thực hiện thủ tục đặt cọc theo hình thức tự nguyện giữa hai bên.

Để tránh rủi ro, người mua nhà cần lưu ý: 

• Chọn dự án đã được ngân hàng bảo lãnh, tức dự án đó đã được thẩm định về mặt pháp lý và đảm bảo tiến độ xây dựng.

• Chọn dự án của chủ đầu tư uy tín, có năng lực tài chính vững mạnh.

- Đặt cọc mua căn hộ chung cư đang xây dựng, đã xong móng

Trong trường hợp này, trước khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ, khách hàng cần lưu ý:

• Khi nào chủ đầu tư bàn giao nhà? Nếu bàn giao chậm tiến độ thì mức bồi thường ra sao?

• Nếu người mua trả tiền chậm tiện độ thì hình thức phạt như thế nào?

• Chủ đầu tư giao nhà không đúng với hiện trạng nhà thực nhận theo cam kết (thiết kế, yêu cầu kỹ thuật), phải xử lý thế nào?

• Hợp đồng đặt cọc đảm bảo đầy đủ các thông tin bên mua, bên bán, diện tích căn hộ, giá căn hộ, chủ đầu tư, số tiền đặt cọc, ngày bổ sung tiền cọc…

• Hợp đồng có kèm theo phiếu thu có dấu và chữ ký của chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối.

- Đặt cọc mua căn hộ chung cư đã bàn giao

Trước khi ký hợp đồng cọc, người mua cần tìm hiểu những thông tin sau:

- Giấy tờ nhà có hợp lệ, đã có sổ hồng chưa?

- Hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư sẽ có thỏa thuận về giá căn hộ, mức phí thuế cần đóng cho cơ quan thuế (thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, lệ phí công chứng...), thời gian đóng tiền.

 

Lam Giang (TH)

 

>> 4 kiểu hợp đồng mua bán nhà đất dễ mất sạch tiền

>> 4 nguyên tắc phải "nằm lòng" khi ký hợp đồng đặt cọc mua nhà