Cho thuê tài sản chung của vợ chồng

Căn hộ này tôi có trước khi kết hôn vậy nay tôi chuyển nhượng thì xác định thuế thu nhập như thế nào, và khi cho thuê tài sản chung của hai vợ chồng thì tính ra sao?

Trả lời: 

Căn cứ Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30.9.2008 của bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của luật Thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 8.9.2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của luật Thuế thu nhập cá nhân có quy định rõ: “6. Trường hợp nhiều người cùng đứng tên trong một đăng ký kinh doanh kể cả trường hợp cho thuê nhà, thuê mặt bằng có nhiều người cùng đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất (gọi chung là nhóm cá nhân kinh doanh), sau khi đã xác định được thu nhập chịu thuế từ kinh doanh theo hướng dẫn tại khoản 1 mục I phần B Thông tư này, thu nhập chịu thuế của mỗi cá nhân được phân chia theo một trong các cách sau đây:

– Theo tỷ lệ vốn góp của từng cá nhân ghi trong đăng ký kinh doanh; hoặc

– Theo thoả thuận giữa các cá nhân; hoặc

– Theo số bình quân thu nhập đầu người trong trường hợp đăng ký kinh doanh không xác định tỷ lệ vốn góp hoặc không có thoả thuận về phân chia thu nhập giữa các cá nhân……..”

Căn cứ quy định trên thì trường hợp cả hai vợ chồng cùng đứng tên hợp đồng cho thuê tài sản và có văn bản phân chia thu nhập từ hoạt động cho thuê tài sản chung của vợ chồng thì thực hiện phân chia thu nhập để tính thuế thu nhập cá nhân cho từng cá nhân theo tỷ lệ đã thoả thuận. Đối với tài sản chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng khi phân chia để tính, kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân của vợ chồng cần xuất trình giấy Đăng ký kết hôn, Hộ khẩu, Hợp đồng mua bán tài sản, chứng minh thuê của vợ và chồng để xác định tài sản chung.

Theo luật Hôn nhân và gia đình quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng. Quyền sử dụng đất mà vợ hoặc chồng có được trước khi kết hôn, được thừa kế riêng chỉ là tài sản chung khi vợ chồng có thoả thuận.

Do vậy, căn hộ mà bạn có trước khi kết hôn khi chuyển nhượng thì theo quy định pháp luật việc xác định thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà, căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, căn hộ được thực hiện như sau: Giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc ghi giá chuyển nhượng thấp hơn bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) ban hành tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định. Giá vốn bao gồm giá mua và các chi phí liên quan (các chi phí liên quan đến cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà; chi phí cải tạo đất, nhà; chi phí xây dựng; các chi phí liên quan khác) mà người nộp thuế kê khai phải có hoá đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh. Thuế suất là 25% trên thu nhập chuyển nhượng (giá chuyển nhượng – giá vốn).

Trường hợp giá vốn (giá mua và các chi phí liên quan) không có hoá đơn, chứng từ hợp pháp đầy đủ để chứng minh thì áp dụng thuế suất 2% theo giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng; trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc ghi giá chuyển nhượng thấp hơn bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định thì giá tính thuế lấy theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định.