Thủ tục đổi sang sổ hổng

Tôi sống ở quận Liên Chiểu, TP Đà Nẵng. Năm 1988, bố mẹ tôi được ban giám đốc Xí nghiệp vật tư đường sắt II cấp cho một thửa đất với diện tích 230m2 và tự làm nhà ở năm 1989. Đến năm 1996 đã được huyện Hòa Vang (lúc đó thuộc huyện Hòa Vang, sau này mới tách thành quận Liên Chiểu) cấp giấy chứng nhận QSDĐ (tức sổ đỏ).

Nay bố mẹ tôi xin cấp đổi từ sổ đỏ sang sổ hồng thì nhân viên tiếp nhận hồ sơ quận Liên Chiểu xem qua hồ sơ nói :" Đây là nhà hóa giá của công ty nên phải nộp thuế 40% theo QĐ 4117 của UBND thành phố". Theo tôi được biết QĐ 4117 chỉ với trường hợp sổ nghiệp chủ, còn gia đình tôi đã có sổ đỏ thì không phải nộp thuế 40% phải không?

Hồ sơ nhà nộp cho quận gồm:

- 1 Giấy chứng nhận QSDĐ (có sơ đồ nhà)

- 1 Sổ nghiệp chủ

- 1 Biên bản bàn giao mặt bằng xây dựng công trình của xí nghiệp

- 2 Đơn xin cấp đổi (mẫu này do nhân viên tiếp nhận đưa để khai)

Trả lời:

Nội dung điều 1 quyết định 4117/QĐ-UBND ngày 4-6-2007 của UBND thành phố Đà Nẵng quy định mức thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp hóa giá nhà không đúng thẩm quyền thể hiện “quy định mức thu 40% (bốn mươi phần trăm) tiền sử dụng đất theo giá đất ở do UBND thành phố quy định tại thời điểm lập thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các trường hợp nhà, đất có nguồn gốc nhà ở do cơ quan, đơn vị tự hóa giá không đúng thẩm quyền trước ngày 15 - 10 - 1993”.

Dù chưa rõ ràng, nhưng nếu hiểu theo đúng quy định pháp luật về thu tiền sử dụng đất thì quy định trên cho thấy việc thu 40% tiền sử dụng đất được áp dụng tại thời điểm lập thủ tục cấp giấy chứng nhận cho những trường hợp chưa được cấp giấy, và theo điều 3 của Quyết định này, kể từ thời điểm quyết định này có hiệu lực thi hành, chứ không được áp dụng cho trường hợp đã có giấy chứng nhận và làm thủ tục cấp đổi giấy theo mẫu mới. Bởi thủ tục cấp giấy chứng nhận cho trường hợp chưa được cấp giấy và thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận là khác nhau. Trong đó, thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận sẽ đơn giản hơn với thời gian thực hiện thủ tục cũng ngắn hơn (điều 12 và điều 23 nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19-10-2009).

Bên cạnh đó, nếu trong giấy chứng nhận cũ không có ghi nợ tiền sử dụng đất, nghĩa là người được cấp giấy đã thực hiện xong nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất (hoặc thuộc trường hợp không phải nộp hay được miễn tiền sử dụng đất), nên khi cấp đổi giấy chứng nhận, người được cấp giấy sẽ không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính này

Nếu trong giấy chứng nhận cũ có ghi nợ tiền sử dụng đất thì khi làm thủ tục cấp đổi mới phát sinh vấn đề nộp tiền sử dụng đất còn nợ.

Một số quy định liên quan có thể tham khảo:

- Khoản 3 điều 4 luật số 38/2009/QH12 ngày 19-6-2009 của Quốc hội sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đầu tư xây dựng cơ bản quy định: các loại giấy chứng nhận hợp pháp được cấp trước ngày 01/8/2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mẫu mới thống nhất; trường hợp người đã được cấp giấy chứng nhận có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang loại giấy mới và không phải nộp lệ phí;

- Khoản 1 điều 50 Luật đất đai 2003 quy định: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, phù hợp quy hoạch, có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1 dđiều 50 Luật đất đai (ví dụ điểm e khoản 1 đề cập giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền đất ở theo quy định pháp luật) không phải nộp tiền sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận. Hoặc nếu không có các giấy tờ nêu trên nhưng sử dụng trước ngày 15-10-1993 thì theo quy định tại khoản 4 điều 50 Luật đất đai 2003, hộ gia đình, cá nhân cũng không phải nộp tiền sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận.

Quy định này cho thấy người sử dụng đất trước ngày 15-10-1993, dù là xin cấp giấy chứng nhận lần đầu cũng không phải nộp tiền sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận. Như vậy, người xin cấp đổi giấy chứng nhận càng không phải nộp tiền sử dụng đất.

* Cần lưu ý, việc xác định và thu tiền sử dụng đất là dựa trên cơ sở thông báo bằng văn bản (thông báo nộp tiền sử dụng đất) của cơ quan thuế, chứ không dựa trên lời nói miệng của cán bộ thụ lý hồ sơ.

Do đó, gia đình bạn cần phải chờ có thông báo thu tiền sử dụng đất chính thức từ cơ quan có thẩm quyền mới biết được chính xác mình có phải nộp hay không nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp sau khi đã nhận được thông báo này và phải nộp tiền sử dụng đất, nếu không đồng ý, gia đình bạn có quyền nộp đơn khiếu nại việc thu tiền sử dụng đất không đúng quy định đến cơ quan trực tiếp tính và thu tiền sử dụng đất trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được thông báo nộp tiền sử dụng đất.

Thân,

Tiến sĩ luật Đặng Anh Quân

(ĐH Luật TP.HCM)