Dù cơ hội trong dài hạn đối với bất động sản Myanmar vẫn được duy trì nhưng trong ngắn hạn, những rủi ro vẫn đang lấn át tất cả.
Bất động sản Myanmar đã rơi vào giai đoạn trầm lắng kể từ đầu năm nay. Theo ghi nhận của tạp chí InvestAsia, thị trường hầu như đóng băng, không ghi nhận được một giao dịch mua bán thành công nào trong những tuần lễ gần đây.
Điều đó chứng tỏ dù là một thị trường được xem là rất màu mỡ, nhưng rủi ro khi hoạt động ở Myanmar không hề nhỏ tí nào.
Tình trạng ảm đạm này có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Một trong số đó là kết quả của cuộc bầu cử thế hệ lãnh đạo mới diễn ra vào tháng 11. Điều có thể ảnh hưởng đến các chính sách phát triển thị trường bất động sản trong các năm tới.
Một trong những nguyên nhân khác đó chính là nguy cơ vỡ bong bong bất động sản nếu thị trường không nhận được những cú hích mới từ chính sách cũng như cơ chế vận hành thị trường không được cải thiện.
Bên cạnh đó kể từ năm 2011 khi chính quyền phi quân sự của Tổng thống U Thein Sein lên nắm quyền và đề ra một loạt các biện pháp cải cách kinh tế, phát triển thị trường và thu hút luồng vốn đầu tư quốc tế thì giá nhà đất ở đây đã hưởng một chu kì tăng giá khá dài.
Tại các thành phố lớn như Yangon hay Mandalay, giá nhà đất, văn phòng cho thuê đã tăng đột biến do hạn chế về nguồn cung.
Giá văn phòng cho thuê ở Yangon thậm chí còn cao hơn cả Singapore. Giá đất ở một số tuyến đường chính hiện đã lên mức cao chưa từng thấy khi vào khoảng 7.550 – 10.777 USD/m2 như tại các con đường Pyay hay Kabar Aye Pagoda. Có nơi giá đất đã tăng 100 lần chỉ trong 5 năm qua.
Mức giá trên thật khó chấp nhận ở một quốc gia mà GDP bình quân trên đầu người mới đạt 1125 USD (tính theo giá hiện hành năm 2012).
Đối với nền kinh tế còn non trẻ như Myanmar thì việc người nước ngoài đổ xô đến đây tìm cơ hội thật sự là điều rất tốt nhưng việc các dự án bất động sản vẫn còn trong giai đoạn triển khai khiến nguồn cung về cho thuê vẫn còn rất hạn chế đã đẩy giá thuê tăng vọt.
Cũng có một số ý kiến cho rằng, mức giá thuê phòng để ở hiện nay đang ở ngưỡng không thể chấp nhận được và có thể sẽ ảnh hưởng rất lớn đến ý định định cư lâu dài của nhà đầu tư nước ngoài.
Dự án căn hộ cao cấp GEMS tại thủ đô Yangoon
Hơn thế nữa, luật pháp Myanmar hiện chưa cho phép người nước ngoài sở hữu nhà tại đất nước này. Khi so sánh với các nước láng giềng như Thái Lan, Campuchia rò ràng Myanmar sẽ có những bất lợi. Mới đây Việt Nam cũng chính thức cho phép người nước ngoài sở hữu nhà và điều này khiến mức độ cạnh tranh của các thị trường bất động sản trong khu vực càng gia tăng.
Các nhà phát triển bất động sản vẫn đang trông chờ chính phủ mới sẽ mở cửa hơn đối với vấn đề này vào năm sau nhưng hiện vẫn chưa có gì là chắc chắn.
Một nguyên nhân khác cũng ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của thị trường đó là thuế đánh vào các giao dịch bất động sản của Myanmar vẫn còn khá cao.
So với khu vực thì mức thuế suất 30% cho các giao dịch có giá trị lớn vẫn được đánh giá là khá cao. Hệ quả là có ít giao dịch bất động sản diễn ra, thậm chí còn thúc đẩy các giao dịch ngầm phát triển trong khi gây khó khăn cho các chủ đầu tư làm ăn chính thống.
Hơn nữa, sự phát triển của bất động sản liên quan mật thiết đến các lĩnh vực khác. Khi một doanh nghiệp thành lập, họ sẽ có nhu cầu thuê mướn văn phòng làm việc, thuê mướn xưởng và nhà kho để sản xuất và lưu trữ thành phẩm.
Vì vậy, việc giải bài toán bất động sản còn cần một chiến lược rộng lớn trên bình diện vĩ mô, trong đó phải tạo điều kiện thuận lợi để cộng đồng các doanh nghiệp, nhất là công ty vừa và nhỏ phát triển.
Ngay bây giờ nếu Myanmar không điều chỉnh các chính sách kịp thời thì nguy cơ bong bóng bất động sản xì quá nhanh và hậu quả thật khó tưởng tượng nổi.
Hiện có hơn 90% các khoản cho vay của hệ thống ngân hàng nội địa được đảm bảo bằng các tải sản bất động sản. Nếu giá các khoản thế thế chấp này sụt giảm sẽ dẫn đến nợ xấu ngân hàng tăng vọt, kéo theo đó là tín dụng đóng băng và có thể dẫn đến khủng hoảng kinh tế.
Đáng lo ngại chính là động thái điều chỉnh chính sách của Myanmar đang diễn ra quá chậm. Các quy định luật phát vẫn tưong tự như những gì cách đây 3 năm.
Trong các năm tới, khi các dự án lớn đi vào khai khác như Royal Maylikha, Sule Center, khu phức hợp HAGL Myanmar Center, Golden City... thị trường kỳ vọng sẽ nhận được nhiều điều chỉnh hợp lý hơn. Theo hãng nghiên cứu thị trường Business Monitor International, bất động sản Mynamar sẽ chứng kiến mức độ tăng trưởng trung bình 10.8%/ năm cho giai đoạn 2016 – 2023.
