Kế hoạch cải tạo chung cư cũ nội đô khi đi vào triển khai đã gặp không ít những khó khăn. Đến nay, mặc dù TP.Hà Nội đã cố gắng đưa ra các giải pháp khắc phục nhưng bất cập vẫn còn nhiều.
Việc cải tạo chung cư cũ Hà Nội đang gặp nhiều khó khăn.
Tăng tầng nhưng chỉ bán cho người dân nội đô
Đến nay, sau gần 10 năm thực hiện chính sách cải tạo chung cư cũ theo hình thức xã hội hóa, Hà Nội mới chỉ cải tạo, xây dựng được 14 chung cư cũ, xuống cấp. Con số này chiếm chưa đầy 10% tổng số chung cư cũ cần cải tạo trên toàn địa bàn thành phố.
Lý giải về việc chậm trễ trong cải tạo, theo TP.Hà Nội là do trong quá trình thực hiện kế hoạch, đơn vị thi công đã gặp quá nhiều những bất cập, hạn chế liên quan đến việc kiểm soát mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình; chính sách giải phóng mặt bằng, tái định cư; huy động vốn đầu tư...
Đơn cử về quy hoạch kiến trúc, theo Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đã được Thủ tướng phê duyệt năm 2011, khu vực "lõi đô thị" 4 quận nội thành cũ gồm (Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng) cần phải giảm mật độ dân số từ 1.2 triệu xuống còn 0.8 triệu người. Thủ tướng cũng yêu cầu Hà Nội kiểm soát chiều cao các công trình xây dựng. Chính vì thế việc đảm bảo bài toán kinh tế cân đối tài chính cho nhà đầu tư, cải thiện diện tích ở cho người dân trong khu vực dự án, hạn chế tăng dân số tại khu vực này là không khả thi.
Để giải bài toán này, Hà Nội đã đề nghị cho phép điều chỉnh tăng các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc tại khu vực 4 quận nội thành cũ. Theo đó, Hà Nội mong muốn trên cơ sở xác định phù hợp theo vị trí, đặc điểm của từng phân khu quy hoạch trong khu vực nội đô lịch sử, cho phép xây dựng cao tầng (21 đến 27 tầng) để đảm bảo tái định cư tại chỗ cho người dân đang sinh sống tại các khu nhà này.
Diện tích sàn xây dựng các tầng tăng thêm được phép bán cho các đối tượng có hộ khẩu tại 4 quận nội thành cũ, nhằm đảm bảo tính khả thi của dự án, cải thiện điều kiện ở của người dân, đồng thời không tăng thêm dân cư khu vực nội đô, tháo gỡ khó khăn trong việc lập đồ án quy hoạch chi tiết cho các dự án cải tạo chung cư cũ, nhà cũ xuống cấp.
Bài toán khó làm "đau đầu" các nhà quản lý
Theo ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch CLB bất động sản Hà Nội, đứng ở góc độ của cơ quan quản lý, đề xuất của Hà Nội có thể hiểu được, vì bài toán quá tải về hạ tầng xã hội, giao thông tại khu vực đô thị lõi của Hà Nội đang làm "đau đầu" các nhà quản lý.
Song nếu đứng ở góc độ thị trường thì nguyên tắc là không được phân biệt vùng miền trong các hoạt động mua bán khi mà Nhà nước không có hỗ trợ, ưu đãi gì. Theo ông Cường, cơ quan quản lý không được vì lợi ích của doanh nghiệp nào đấy mà cấp phép ồ ạt, phá hỏng kiến trúc, hạ tầng của khu vực đô thị lõi hiện nay.
"Cải tạo chung cư cũ mà không cho xây cao tầng thì không bao giờ thực hiện được kế hoạch. Chỉ có xây cao tầng, lợi ích được đảm bảo nhà đầu tư mới rót vốn vào. Tuy nhiên, việc chỉ bán cho dân 4 quận nội thành sẽ khó khả thi khi chỉ căn cứ trên hộ khẩu", ông Phạm Sỹ Liêm, Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho hay.
Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm cho rằng, việc nâng tầng khi cải tạo lại chung cư cũ trước yêu cầu giảm dân số nội đô là không hợp lý. "Vấn đề này Luật Thủ đô năm 2013 đã xác định rồi, Hà Nội đề xuất như vậy liệu có đúng với quy định hay không?
Hơn nữa đề xuất chỉ bán cho dân trong 4 quận nội thành là cách mà các doanh nghiệp lách luật. Vì các quận này trong hướng là giảm mật độ dân số từ 1,2 triệu xuống còn 0,8 triệu người. Hà Nội đang phải thực hiện mục tiêu này mà lại tìm cách bán cho dân nội thành vào ở các chung cư cũ trong nội thành thì làm sao giảm được", ông Nghiêm băn khoăn.
Kinh nghiệm từ thời còn làm Kiến trúc sư trưởng của Thủ đô, ông Đào Ngọc Nghiêm cho biết, hàng loạt các chung cư đã lên kế hoạch từ thời đó nhưng không thực hiện được như khu Văn Chương..., qua nhiều lần điều chỉnh quy hoạch cũng không xong. Do vậy, Hà Nội phải tìm hiểu nguyên nhân tại sao không giải quyết được tận gốc vấn đề. Ông Nghiêm đồng ý với việc cải tạo chung cư cũ phải đảm bảo hài hòa lợi ích giữa các bên. Tuy nhiên, theo ông Nghiêm.
"Hà Nội không thiếu đất di dời dân tại các khu chung cư cũ ra nơi ở mới. Nếu cho các doanh nghiệp được dùng quỹ đất tại các chung cư cũ để kinh doanh thì họ sẽ đầu tư được các khu mới khang trang, đầy đủ tiện ích và người dân cũng vui vẻ chuyển đến đó sinh sống", ông Nghiêm phân tích.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, chương trình cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội gặp bế tắc vì đặt quá nhiều mục tiêu, cách làm phải theo hướng xã hội hóa để không tiêu tốn ngân sách nhưng lại khống chế, không được làm cao tầng; người dân thì chỉ muốn được tái định cư tại chỗ, được tạo điều kiện ưu đãi về hệ số diện tích phải gấp 2-2.5 lần… Để gỡ bài toán khó này, theo ông Nam chỉ có cách ủng hộ, cho phép xây cao tầng như một điểm đặc thù của Hà Nội.
