Cải tạo đô thị cũ: Khó vì lợi nhuận

Cải tạo đô thị cũ bất cập ở chỗ những người kinh doanh bất động sản chỉ chú ý đến lợi nhuận, nên mới dẫn đến thực trạng đô thị hiện nay “cấy” quá nhiều cao ốc vào khu vực trung tâm, gây áp lực cho hạ tầng, diện tích công cộng bị thu hẹp…

Khi cải tạo bị bỏ quên…

Theo thống kê của Tổng hội Xây dựng, cả nước hiện nay có rất nhiều đô thị được xây dựng từ trước năm 1975, thậm chí còn lâu hơn. Đặc biệt, tại Hà Nội và Tp.HCM, có không ít đô thị cổ, cũ được xây dựng từ thời Pháp, hiện đang bị xuống cấp nghiêm trọng và chịu sự quá tải về hạ tầng, dân số dưới sức ép của quá trình phát triển kinh tế.

Thế nhưng, trên thực tế, việc cải tạo, tái thiết các khu đô thị, các nhà chung cư cũ hết thời hạn sử dụng, nguy cơ sụp đổ đề ra hàng chục năm nay nhưng lại diễn ra chậm chạp.

Người già thì không có chỗ dạo, trẻ con không có chỗ chơi, đường ngõ chật hẹp, xe cứu thương, cứu hỏa không thể vào, nhiều người dân phải sống trong những ngôi nhà “ổ chuột kiểu mới” tối tăm, ẩm thấp, chật chội...

Tại một hội thảo quy mô lớn nhằm tìm ra giải pháp, cơ chế thúc đẩy quá trình cải tạo đô thị cũ vừa được Bộ Xây dựng và Tổng hội Xây dựng tổ chức vào cuối tuần qua, TS. Nguyễn Trọng Hoà, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển Tp.HCM, cho hay, trong vòng một thập kỷ qua, xây dựng đô thị tại Tp.HCM như “thức dậy” sau một giấc ngủ dài.

Toàn thành phố như một công trường lớn với khá nhiều các dự án đầu tư xây dựng. Đi đến đâu cũng được nghe nói tới các dự án lớn trăm tỷ, nghìn tỷ đồng, những khu đô thị mới hiện, các tòa nhà cao ốc đồ sộ hiện đại.

Thế nhưng, cũng trong thời điểm đó, công tác quy hoạch xây dựng đô thị, nhất là việc tìm lời giải cho bài toán cải tạo và phát triển chưa thực sự “tỉnh giấc”, và kết quả là thành phố đã phải trả giá khá đắt cho sự quá tải và những bất cập trong các đô thị trung tâm.

Theo TS. Hòa, không phải là những người làm quy hoạch không nhận thấy điều đó, song trên thực tế, nhiều khi “lực bất tòng tâm” và hệ quả là quy hoạch xây dựng đô thị luôn chạy sau việc đầu tư phát triển đô thị.

Thay đổi tư duy trong cách làm

Tại hội thảo, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng TS.Phạm Sỹ Liêm nhìn nhận, cải tạo đô thị cũ bất cập ở chỗ, hiện các nhà đầu tư, người kinh doanh bất động sản chỉ chú ý đến lợi nhuận, nên mới có chuyện đô thị hiện nay “cấy” quá nhiều cao ốc vào trong các khu vực trung tâm, khiến cho hạ tầng một số nơi bị quá tải, không gian công cộng bị lấn chiếm, thu hẹp.

Không những thế, khi cải tạo đô thị cũ, kinh nghiệm thế giới là phải hài hoà các lợi ích. Song theo TS. Liêm, hiện nay việc cải tạo đô thị cũ thì lợi ích rơi vào túi nhà kinh doanh bất động sản là chính, nhưng đến khi tắc đường diễn ra thì người chịu trách nhiệm đầu tiên là những người làm đô thị chứ không phải là những nhà đầu tư bất động sản.

Theo ông Liêm, cần phải xác định rõ lợi ích của nhà nước, lợi ích của chính quyền đô thị là gì. Tiếp đến là lợi ích của các chủ sở hữu đó chính là người dân và cuối cùng là lợi ích của nhà đầu tư bất động sản.

Chính vì vậy, để giải quyết những bất cập, hạn chế trục lợi và đẩy nhanh tiến độ trong việc cải tạo các chung cư cũ, Tổng hội Xây dựng đã đề xuất cho phép các chủ sở hữu các căn hộ chung cư cũ được thành lập hợp tác xã nhà ở để làm chủ đầu tư dự án xây chung cư mới, trên cơ sở được chính quyền bảo lãnh vay vốn đầu tư và tự tổ chức tạm cư khi xây dựng công trình.

Còn theo ông Nguyễn Quang Huân, Tổng Giám đốc Infra-Thanglong, trong quá trình cải tạo đô thị, vấn đề đền bù, giải phóng mặt bằng đóng một vai trò rất quan trọng. Nếu làm không tốt khâu này thì mọi nỗ lực cũng đều vô nghĩa.

Bên cạnh đó, các biện pháp phục hồi kinh tế cũng không thể xem nhẹ, bởi có nhiều hộ gia đình sau khi có dự án thì lại mất nguồn thu nhập. Lúc đó đường sá có đẹp, nhà cửa khang trang nhưng không có thu nhập hoặc thu nhập không ổn định thì có nguy cơ họ sẽ phải bán nhà để sinh sống, vì thế nguy cơ tái nghèo hoặc vô gia cư là hoàn toàn có thể xảy ra.