Chính phủ đã ban hành nhiều Thông tư, Nghị quyết cụ thể về Luật Kinh doanh bất động sản nhằm xây dựng hành lang pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản. Bên cạnh những hiệu quả đạt được, Luật kinh doanh bất động sản vẫn có không ít bất cập.
Nền đất bị bỏ quên
Mới đây, Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoRea) đã đề nghị bổ sung thêm mục "nền nhà" vào mục những loại bất động sản được đưa vào kinh doanh tại khoản 1, điều 5 của Dự thảo Luật sửa đổi. Bên cạnh đó, “dự án đầu tư phát triển bất động sản” cũng được HoRea kiến nghị nên xem đây là một loại bất động sản được đưa vào kinh doanh.
Hai ý kiến, đề xuất trên của Horea được xem là có ý nghĩa quan trọng và bám thực tiễn của thị trường BĐS Tp.HCM. Bởi thực tế, hiện nay, trên địa bàn thành phố đang có hàng trăm doanh nghiệp (DN) chuyên kinh doanh bất động sản với sản phẩm “nền nhà” và cũng có hàng trăm DN đang gặp khó khăn với hàng loạt các “dự án đầu tư phát triển bất động sản”, trong đó, có những dự án đã phát triển hạ tầng, được đưa ra mở bán, cũng có hàng tồn kho và cả những dự án chỉ mới được cấp phép, còn nằm trên văn bản, giấy tờ...
Xuất phát từ thực tiễn kinh doanh của DN và thị trường, Horea đã có
một số kiến nghị sửa đổi.
Theo số liệu thống kê từ Savills, trong quý II/2014, tổng nguồn cung sơ cấp của thị trường dự án biệt thự, nhà liền kề tại Tp.HCM đạt khoảng 1.140 căn. Dự đoán trong năm nay thị trường phân khúc này sẽ đón nhận 10 dự án mới với 1.370 căn và trong vòng 8 năm tới, con số này sẽ đạt khoảng 53.500 căn với 137 dự án. Thực tế này cho thấy thị trường đất nền đang thực sự có nhiều triển vọng tích cực. Tuy nhiên, các sản phẩm “đất nền” vẫn chưa được xem như một loại bất động sản được đưa vào kinh doanh của Luật. Điều đó sẽ dẫn đến việc có không ít các DN vi phạm Luật. Và không biết họ sẽ tháo gỡ hàng nghìn sản phẩm này ra sao.
Quyền thế chấp BĐS hình thành trong tương lai chưa được nhắc đến
Đồng thời, HoRea cũng đưa ra kiến nghị bổ sung vào dự thảo Luật chế định cho phép thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai vào điều khoản quy định quyền của chủ đầu tư và người mua bất động sản hình thành trong tương lai để đáp ứng nhu cầu của thị trường và của người tiêu dùng.
Dù vấn đề này chưa được quy định cụ thể trong Luật sửa đổi nhưng thực tế, thị trường vẫn “linh động” cho chủ đầu tư và người mua bất động sản thế chấp tài sản hình thành trong tương lai để vay vốn ngân hàng. Ví dụ, nhiều người đã vay mua nhà ở xã hội từ gói tín dụng ưu đãi lãi suất 30.000 tỷ đồng, nếu tài sản thế chấp không phải là chính tài sản được hình thành trong tương lai ở các căn hộ nhà ở xã hội đang được chủ đầu tư phát triển với sự thỏa thuận, cam kết giữa ba bên là ngân hàng - chủ đầu tư và người mua thì có lẽ chẳng ngân hàng nào dám cấp tín dụng cho người vay mua.
Đối với các chủ đầu tư hay các DN, tài sản thế chấp mà họ đưa ra để vay NH cũng chính là tài sản hình thành trong tương lai. Diễn biến của thị trường chưa hẳn được xem là “đi trước” Luật. Nhưng nếu được Luật hóa với những quy định pháp lí, thì chắc chắn hoạt động của thị trường sẽ ngày càng có định hướng rõ ràng, minh bạch hơn. Đồng thời, các thành phần trên thị trường cũng sẽ dựa theo Luật pháp để minh định quyền lợi, nghĩa vụ của họ trong việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Từ đó, tránh được các trường hợp thế chấp chồng chéo vẫn đang diễn ra hiện nay.
