Công trình nhà ở không phép, sai phép vẫn được cấp sổ đỏ

Theo quy định tại Thông tư 03 năm 2018 hướng dẫn thực hiện Nghị định 139 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng có hiệu lực từ ngày 12/6, hàng ngàn hộ dân sẽ được cấp sổ đỏ, hợp pháp hóa quyền sử dụng đất.

Nhà xây không phép, sai phép được tồn tại

Thông tư 03 quy định, những công trình nhà ở riêng lẻ đáp ứng đủ các điều kiện để tồn tại thì chủ nhà sẽ không phải nộp một phần khoản lợi tức hợp pháp thu được từ diện tích xây nhà sai phép, không phép. Cụ thể, quy định trên áp dụng đối với hành vi vi phạm xảy ra từ ngày 4/1/2018 nhưng được phát hiện sau ngày 15/1/2018.

Đối với hành vi vi phạm hành chính phát hiện trước ngày 15/1/2018 thì cần có một trong các văn bản sau: Quyết định xử phạt hành chính, biên bản vi phạm hành chính, quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả hoặc quyết định áp dụng bổ sung biện pháp khắc phục hậu quả; không ảnh hưởng các công trình lân cận; không vi phạm chỉ giới xây dựng; không có tranh chấp; xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp; phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt.

Cũng theo quy định tại Thông tư 03, những công trình vi phạm xây dựng sau ngày 15/1/2018 sẽ bị xử lý, bị buộc phải tháo dỡ, không để cho các cá nhân, tổ chức lợi dụng quy định mới mà xây dựng sai phép, không phép. Áp dụng buộc tháo dỡ với phần công trình hoặc toàn bộ công trình vi phạm với trường hợp vi phạm đã có quyết định xử phạt, lập biên bản vi phạm hành chính mà các cá nhân, tổ chức vi phạm vẫn chưa thực hiện.

Nếu hết hiệu lực xử phạt, công trình vi phạm sẽ không bị phạt vi phạm hành chính nhưng bị buộc tháo dỡ một phần hoặc toàn phần. Những công trình được xây dựng sai phép nhằm mục đích kinh doanh sẽ phải nộp lại số tiền thu lợi bất chính. Số lợi bất hợp pháp được tính bằng tổng số m2 sàn xây dựng nhân với đơn giá theo hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đã ký nhưng không được thấp hơn suất vốn đầu tư cùng loại, cùng cấp công trình do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, nhân với 50%.

Theo lãnh đạo một địa phương tại Tp.HCM, quy định trên được ban hành nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc lâu nay của thành phố khi có nhiều công trình xây dựng không phép, sai phép nhưng vẫn phù hợp với quy hoạch mà người dân không thể hoàn công hay được cấp giấy chứng nhận.

Vị lãnh đạo này cho biết: “Những sai phạm về xây dựng nếu không ảnh hưởng đến mật độ xây dựng, phù hợp với quy hoạch, không xảy ra tranh chấp… hoàn toàn có thể cho tồn tại và hoàn công cấp giấy chứng nhận cho người dân. Điều này tránh sự đối đầu về quyền lợi giữa chính quyền và người dân. Tuy nhiên, phải làm thật chặt chẽ, tránh tạo các kẽ hở để bị lợi dụng".

Hàng ngàn nhà dân thoát án phạt

Theo anh Tuấn, một người dân có nhà tại khu dân cư Phước Kiển (xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, Tp.HCM), căn nhà của anh đã xây xong từ năm 2016, anh đã nộp hồ sơ hoàn công cách đây gần 2 năm nhưng vẫn chưa được làm sổ đỏ. Các cơ quan chức năng cho biết, nguyên nhân là do anh đã xây lố một cái sân thượng rộng khoảng 40m2.

Suốt thời gian qua, anh Tuấn nhiều lần phải chạy qua chạy lại giữa UBND huyện Nhà Bè và UBND xã Phước Kiển nhưng hồ sơ vẫn bị “ngâm” tại UBND xã Phước Kiển. Gần đây, UBND huyện Nhà Bè đã họp và thống nhất sẽ hoàn công cấp sổ cho căn nhà của anh Tuấn, tuy nhiên, hồ sơ vẫn bị “kẹt” tại Văn phòng đăng ký đất đai huyện Nhà Bè.

Anh Tuấn cho hay: “Do là khu tái định cư nên nhà xây không phải xin phép xây dựng, chỉ cần báo với UBND xã Phước Kiển để được cấp lệnh khởi công. Lúc đó chính quyền địa phương cũng không nói rõ xây bao nhiêu tầng, chỉ cho biết chiều cao nhà không được quá 14,5m, lùi trước 3m, lùi sau 2m. Nhà tôi đã xây tuân thủ đúng như vậy, nhưng khi đi làm thủ tục hoàn công thì bị lố cái sân thượng khoảng 40m2 và tắc đến nay gần 2 năm vẫn chưa hoàn công ra sổ đỏ được”. Khi quy định mới được ban hành, anh Tuấn hy vọng căn nhà mình ở sẽ được hợp pháp hóa và sớm được làm sổ đỏ.

Nhiều công trình xây dựng sai phép nhưng vẫn phù hợp với quy hoạch sẽ không bị phạt và vẫn được tồn tại khi Thông tư 03 được áp dụng.

Một trường hợp khác là anh Trung, từ năm 2016 đến nay, anh đi hoàn công căn nhà tại quận 9 (Tp.HCM) nhưng không được vì căn nhà của anh có một vài điểm không giống so với giấy phép xây dựng đã được duyệt. Theo giấy phép xây dựng, cửa chính phải thụt vào 1,5m để mở hướng Nam, tuy nhiên khi xây dựng, anh thấy chật và không phù hợp với nhu cầu thực tế nên anh đã xây lại bằng với cửa sổ mở ra hướng Tây thay vì lùi vào như trên. Bên cạnh đó, trên lầu 1 phía sau, nhà vệ sinh lấn khoảng 1,5m2 trên phần đất của ban công nhưng không lấn ra ngoài và vẫn nằm trong lộ giới do anh Trung có chừa lại 1,5m để làm sân sau.

Anh Trung cho biết: “Những vi phạm này không lấn chiếm khoảng lùi, chỉ thay đổi lại thiết kế. Khi đi làm thủ tục hoàn công, cơ quan chức năng yêu cầu đóng tiền phạt cho các lỗi trên khoảng 50 triệu đồng. Do mình thấy những lỗi trên không đáng và thực tế không hề vi phạm quy hoạch, lộ giới, khoảng lùi, chiều cao nên không chịu. Chính vì vậy, việc hoàn công căn nhà đến nay vẫn chưa thực hiện được”.

Theo PGS Nguyễn Văn Hiệp, nguyên Phó giám đốc Sở Xây dựng Tp.HCM, hiện nay, tình trạng xây dựng nhà khác với giấy phép khá phổ biến. Nhiều gia đình đến lúc xây nhà mới thấy chỗ này cần sửa chữa, chỗ kia chưa hợp lý hoặc thấy nhà người khác đẹp hơn nên có thể dẫn đến tình trạng xây khác đi so với thiết kế ban đầu. Đối với những trường hợp này, phải cho người dân có quyền, có thời gian, có thủ tục để sửa chữa lại ngôi nhà cho hợp lý bởi không thể bắt vẽ một lần và buộc phải làm đúng như vậy, ở như vậy suốt đời.

Tuy nhiên, ông Hiệp cũng cho rằng, với công trình nhà ở xây dựng không phép ở Hà Nội và Tp.HCM thì cần đập luôn. Với các tỉnh nhỏ thì cần có chính sách riêng, không áp dụng đồng nhất trên cả nước. Nguyên nhân là do các đô thị lớn, trật tự đã được thiết lập thì người dân cần tuân thủ tuyệt đối, nhưng ở những nơi xa xôi, người dân không biết luật, làm nhà không xin cấp phép xây dựng thì cũng không thể đập ngang được. Như vậy mới đảm bảo được trật tự xây dựng.

Ông Hiệp cho biết: “Những người dân bình thường dành dụm cả đời mới có được số tiền lớn xin phép cất nhà. Nhiều trường hợp tới phòng quản lý đô thị thuê dịch vụ xin phép xây dựng, các công ty này vẽ đại cho họ để ra được giấy phép. Đến lúc xây dựng mới thấy căn nhà không đẹp hoặc nhiều điểm không hợp lý nên muốn sửa lại cũng là điều nên làm. Vì vậy, các trường hợp sai so với giấy phép xây dựng nhưng phù hợp quy hoạch cần hoàn công cấp sổ đỏ cho người dân”.

Theo ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng Tp.HCM, khi Thông tư 03 được ban hành, Sở đã soạn thảo văn bản hướng dẫn thực hiện để thống nhất chủ trương tới các quận/huyện. Bên cạnh đó, Thanh tra Sở Xây dựng cũng tiến hành rà soát, thống kê số lượng nhà xây dựng không phép, sai phép nhưng vẫn phù hợp với quy hoạch chung. Hiện thành phố đã gửi văn bản kiến nghị Thủ tướng cho phép thí điểm tổ chức lại bộ máy thanh tra xây dựng theo hướng chuyển 85% lực lượng thanh tra xây dựng về các quận, huyện và chỉ giữ lại 15% lực lượng làm thanh tra Sở. Nếu được sự chấp thuận của Thủ tướng thì thành phố sẽ ban hành quy chế mới để triển khai ngay.