Khởi công năm 1997 với quy mô trên 200ha, bao gồm 02 khu dân cư: Khu nhà ở bắc Linh Đàm và khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở bán đảo Linh Đàm, KĐTM Linh Đàm là một trong những KĐTM đầu tiên ở Hà Nội của thời đô thị hóa tạo động lực cho sự ra đời của “kinh tế bất động sản” với sự xuất hiện của hàng loạt KĐTM sau đó và phát triển đến tận hôm nay.
Gần 20 năm nhìn lại, mô hình phát triển quy hoạch này đã để lại cho xã hội những bài học đắt giá trong quá trình quản lý đầu tư xây dựng và phát triển đô thị.
Chung cư “chém nát” kiến trúc
Nói đến thành công của khu bán đảo Linh Đàm đầu tiên phải đề cập đến giải pháp quy hoạch và kiến trúc với diện tích khoảng 160ha trong đó gần 50% là mặt nước, khu bán đảo Linh Đàm có lợi thế nổi trội về cảnh quan đã được quy hoạch khá bài bản. Sau khi được công nhận là KĐT kiểu mẫu vào năm 2009, đáng lẽ là động lực để Linh Đàm tiếp tục vươn lên, khẳng định “thương hiệu” thì KĐT này dường như lại đuối sức bởi những thay đổi về mục đích sử dụng đất và thiếu đầu tư dịch vụ đời sống thiết yếu, đồng thời đối mặt với sự gia tăng dân số vượt nhiều lần so với quy hoạch.
Khu đất ở trung tâm bán đảo dự kiến xây dựng văn phòng đã bị chuyển đổi thành đất ở, trong đó tòa nhà VP3 và VP5 với hệ số chiếm đất lên tới trên 90% và chiều cao 33 tầng (vượt 8 tầng so với quy hoạch) đã phá vỡ cấu trúc không gian khu vực này. Sự đứt gãy đột ngột về quy hoạch đã tạo ra hình ảnh lộn xộn, bức bối về thị giác, phá hỏng hoàn toàn ý đồ cảnh quan của khu vực.
Khu đất 5ha của trung tâm dịch vụ tổng hợp kết nối giữa bắc Linh Đàm, bán đảo Linh Đàm, khu Tây nam Linh Đàm và cả khu Nam Linh Đàm trong tương lai đã nhường chỗ cho khu nhà ở giá rẻ gồm 12 tòa chung cư cao 36 - 42 tầng có ký hiệu HH với mật độ xây dựng và cư trú cao. Riêng khu nhà ở này sau khi hoàn thiện sẽ bổ sung khoảng 30.000 dân cho khu bán đảo Linh Đàm, hơn gấp đôi so với dân số dự kiến trong quy hoạch đầu tiên. Và thật trớ trêu, 12 toà nhà chung cư này với chiều cao vượt trội, quy mô khổng lồ và vị trí đắc địa, vô hình trung đã trở thành điểm nhấn kiến trúc của toàn khu. Bởi vậy dù vẫn đang tiếp tục được hoàn thiện, nói tới KĐTM Linh Đàm người ta nghĩ ngay đến “biểu tượng” là những “lò bát quái” hay “chung cư tổ kiến” đã làm lu mờ hồ nước và bán đảo thơ mộng ban đầu.
Khu đô thị mới Linh Đàm đang có mật độ cư dân quá lớn
Đô thị kiểu mẫu thành đô thị - phòng ngủ
Bên cạnh đó, sự xuất hiện của một số toà nhà chung cư giá rẻ tại các khu đất xen kẹt giữa đường vành đai 3 và khu làng xóm cũ cũng vừa phá vỡ cảnh quan đô thị vừa góp phần gia tăng dân số vốn đang quá tải cho Linh Đàm.
Vậy là cơ cấu quy hoạch của khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm đã hoàn toàn bị phá vỡ. Sau khi các tòa nhà chung cư giá rẻ được đưa vào sử dụng, dân số tại đây sẽ lên tới trên 70.000 người, gần bằng quy mô dân số của đô thị loại III, trong khi đó diện tích cây xanh giảm xuống chỉ còn xấp xỉ 4m2/người, thấp hơn nhiều so với tiêu chí của đô thị kiểu mẫu mà Bộ Xây dựng ban hành. Trong khi đó, hệ thống hạ tầng giao thông, kỹ thuật chưa hoàn thiện đã trở nên quá tải, là nỗi khổ kẹt xe triền miên mỗi ngày từ Linh Đàm ra đường Giải Phóng.
Đáng ngại hơn, KĐTM này sẽ không còn cơ hội để có một trung tâm dịch vụ tổng hợp như dự kiến ban đầu và do vậy nó đã bị biến thành một dạng đô thị - phòng ngủ điển hình nhưng với quy mô dân số tương đương dân số của một TP nhỏ. Từ điểm nhìn định cư con người, Linh Đàm đang trở thành một mô hình định cư lệ thuộc, do ngày càng phụ thuộc bên ngoài, trở nên thiếu nội lực do đánh mất cơ hội tạo không gian chung, các hoạt động dịch vụ và việc làm tại chỗ. Trong khi với quy mô, lợi thế về quy hoạch và đặc điểm tài nguyên của mình, Linh Đàm hoàn toàn xứng đáng trở thành cực hút kinh tế phía Nam góp phần giảm tải cho TP mẹ thì ngược lại, KĐT này lại chất thêm gánh nặng cho hệ thống hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông vốn còn rất thiếu của TP, bởi đã và đang chất tải dân số quá cao, và bởi cư dân của KĐT thường xuyên phải di chuyển kiểu con lắc từ nhà đến nơi làm việc. Sự gia tăng các mô hình định cư kiểu này chắc chắn sẽ gây ra những hệ luỵ không nhỏ về kinh tế và môi trường mà có lẽ phải cần nhiều thời gian, công sức và tiền bạc mới giải quyết được.
Ngoài ra, sự tập trung quá nhiều người thu nhập thấp tại một địa điểm (khu HH) cũng ẩn chứa những bất ổn về xã hội. Hiện trạng xây dựng khu đô thị bán đảo Linh Đàm làm chúng ta thấy tiếc cho một bản quy hoạch không thành, tiếc cho một đô thị mới được đầu tư bài bản, hướng tới KĐT kiểu mẫu về quy hoạch, thiết kế đô thị, cảnh quan bậc nhất Hà Nội đến nay đã bị phá vỡ. Phần lớn các hạng mục công cộng, dịch vụ công cộng đã không còn đất để hút đầu tư và không bao giờ được hiện thực hoá. Một KĐT kiểu mẫu theo ý tưởng quy hoạch của 20 năm về trước giờ chỉ còn là “ước mơ” mà thôi.
