Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi): Nâng cao của trách nhiệm chủ đầu tư

Nâng cao quyền lợi của khách hàng

Đối với việc mua, thuê, thuê mua bất động sản (BĐS) hình thành trong tương lai, Dự thảo Luật quy định, chỉ khi xây dựng xong móng của công trình thì chủ đầu tư mới được thu tiền của khách hàng và không được thu quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà cho khách hàng; nếu muốn bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì phải có bảo lãnh và các quy định về tăng cường vai trò quản lý nhà nước trong việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà hình thành trong tương lai. 

Đồng tình với nội dung trên, đại biểu Trần Du Lịch (Tp. HCM) phân tích, chúng ta cứ nặng chuyện góp bao nhiêu phần trăm, nhưng người dân lại không được biết rõ tiền góp đó đi đâu. Vì vậy, vấn đề cấm chiếm dụng vốn trái phép cần được đề cập trong Luật. Nhưng việc chiếm dụng vốn trái phép được xác định như thế nào và việc sử dụng đúng mục đích cam kết như thế nào còn rất mơ hồ. Từ đó, ông Lịch khẳng định thêm: “Tôi đề nghị sửa đổi lại Điều 57 theo hướng minh bạch sử dụng tiền của chủ đầu tư vào dự án”.

Dự án Luật quy định chủ đầu tư không được thu quá 70% giá trị hợp đồng
khi chưa bàn giao nhà cho khách hàng.

Về vấn đề bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán, Ủy ban Thường vụ Quốc hội bổ sung theo hướng quy định bên bán cần có trách nhiệm bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán cho bên mua; trường hợp nhà, công trình xây dựng đang trong thời hạn bảo hành thì bên bán có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị có trách nhiệm thực hiện việc bảo hành nhà, công trình xây dựng đó theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Đại biểu Nguyễn Ngọc Bảo (Vĩnh Phúc) cũng nhấn mạnh, nguyên nhân dẫn đến những tranh chấp, khiếu kiện xảy ra giữa người dân với chủ đầu tư hoặc giữa người dân thực hiện giao dịch mua bán, là do khi bàn giao cho bên mua, chủ đầu tư không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì lẽ đó, ông Bảo đề nghị cần bổ sung quy định chủ đầu tư phải giao đầy đủ điều kiện liên quan cho khách hàng khi bàn giao nhà, đất cho bên mua.

Về dịch vụ sàn giao dịch BĐS, quy định không bắt buộc các giao dịch kinh doanh BĐS phải qua sàn nhận được sự đồng tình của đông đảo đại biểu. Báo cáo thẩm tra của Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho thấy, thực tế, các chủ đầu tư hoàn toàn có thể tự mình thực hiện các khâu quảng cáo, chào hàng và bán trực tiếp cho khách hàng mà vẫn bảo đảm được tính công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS. Các bên tự lựa chọn việc dịch qua sàn giao dịch BĐS hay không để bảo đảm quyền tự do trong kinh doanh của mình. Từ thực tế đó, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xin đề nghị giữ quy định này như trong dự án Luật.

Vai trò điều tiết thuộc về Nhà nước

Nhiều đại biểu có ý kiến cho rằng, quy định “Nhà nước có chính sách bình ổn thị trường BĐS khi có biến động” không phù hợp với quy luật của thị trường nên cần phải có sự cân nhắc lại. Ủy ban Thường vụ Quốc hội giải đáp: Qua nhiều năm phát triển, thị trường BĐS nước ta phát triển vẫn thiếu ổn định nên Nhà nước đã đưa ra những chính sách để điều tiết thị trường nhằm ổn định tình hình kinh tế - xã hội, thông qua các giải pháp như miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, miễn giảm thuế, ưu đãi tín dụng, điều chỉnh mục tiêu, quy mô dự án, diện tích căn hộ. Vậy nên, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xin đề nghị giữ nội dung này trong dự án Luật.

Đồng tình với quan điểm trên, đại biểu Nguyễn Ngọc Bảo nhấn mạnh, vai trò điều chỉnh, điều tiết của nhà nước vào thị trường BĐS là rất quan trọng. Tuy nhiên, chúng ta xác định BĐS phải tuân theo cơ chế thị trường đối với tất cả các sản phẩm BĐS. Chính vì vậy, vai trò và các chính sách của Chính phủ về các chương trình nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân cho người nghèo, vùng sâu vùng xa cần phải được đẩy mạnh.

Theo quan điểm của đại biểu Đỗ Văn Đương (Tp. HCM) thì cần phải có biện pháp mạnh để ngăn chặn tiêu cực. Đại biểu Đương cho biết, thực tế, tại nhiều địa phương dã xảy ra tình trạng chủ đầu tư, doanh nghiệp thu tiền của người dân mua đất, nhà nhưng dự án lại bị bỏ hoang hàng chục năm. Trong khi nhà ở không đáp ứng đủ nhu cầu của người dân nhưng đất bị bỏ hoang lại rất nhiều, còn nhà đầu tư thì không đóng tiền sử dụng đất, lừa cả dân, cả Nhà nước. "Tôi cho rằng, nếu chỉ quy định hành vi này là "cấm" thì nhẹ quá, dự thảo nên có quy định mạnh hơn nữa. Đó là những hành vi bị truy cứu trách nhiệm hình sự như: Gian lận, lừa dối trong kinh doanh; huy động, chiếm dụng vốn trái phép; không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Phải mạnh dạn quy định như vậy để ngăn chặn lừa đảo, chụp giật trong kinh doanh BĐS", đại biểu Đương kiến nghị.