Quản lý loay hoay: Dân chung cư còn chịu khổ

Người dân, doanh nghiệp, cơ quan quản lý - mỗi chủ thể đóng vai trò quyết định đến chất lượng và trật tự của dịch vụ quản lý nhà chung cư dường như bên nào cũng đang vướng mắc, phiền toái, thậm chí bất lực và né tránh... khiến cho người dân chung cư vẫn chịu khổ vì những cung cách quản lý không thống nhất.

Nhất loạt tăng giá và kêu lỗ

Không chỉ câu chuyện đã vắt qua 2 năm tại Keangnam - khu phức hợp bao gồm nhà ở cao tầng hiện đại nhất Việt Nam mà đến nay vẫn chưa có hồi kết, ngay cả các khu đô thị kiểu mẫu, các tòa chung cư bình dân thì những tranh cãi, bất đồng quanh mức phí chung cư cũng cứ "đến hẹn lại lên".

Còn nhớ nhiều cư dân sinh sống tại Khu đô thị Linh Đàm, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai đã tỏ ra rất bức xúc, tìm đến báo chí để phàn nàn về "thái độ" của chủ đầu tư là Tập đoàn Phát triển Nhà và Đô thị (HUD) liên quan đến việc điều chỉnh tăng giá dịch vụ chung cư hồi tháng 4/2012. Đáng nói là, từ trước đến nay, giá dịch vụ tại các chung cư thuộc tập đoàn HUD được xếp vào loại rẻ và khá bình ổn.

Nguyên do bắt đầu từ thông báo, các khu đô thị do HUD làm chủ đầu tư tăng phí dịch vụ mới lên 1.500 đồng/m2/tháng đối với các chung cư có thang máy và 1.000 đồng/m2/tháng đối với chung cư 5 tầng bắt đầu từ ngày 1/4. Mức tăng tuy không cao nhưng vẫn vấp phải sự phản ứng của người dân với lý do, doanh nghiệp đơn phương áp phí mới mà chưa có sự thỏa thuận với các cư dân.

Ông Lương Đức Phiên, Trưởng Ban công tác mặt trận khu dân cư 3 bán đảo Linh Đàm - Khu đô thị (KĐT) Linh Đàm xâu chuỗi: giá dịch vụ chung cư của Công ty TNHH MTV Dịch vụ nhà ở và Khu đô thị (HUDS) năm 2008 trở về trước là 30.000đồng/hộ/tháng. Sau đó cứ mỗi năm lại tăng lên, cụ thể năm 2009 là 45.000đồng/hộ/tháng, năm 2010 là 60.000đồng/hộ/tháng. Từ tháng 10/2011, HUDS thỏa thuận với các hộ dân nâng lên 90.000đồng/hộ.

Song ngày 24/3/2012, các tổ trưởng khu dân phố mới nhận được thông báo số 109 của HUDS về việc điều chỉnh giá dịch vụ nhà chung cư tại cả trăm dự án do HUD làm chủ đầu tư. Theo đó, đợt 1 từ ngày 1/4/2012 đến hết ngày 30/9/2012, người dân sẽ phải đóng theo phương thức mới: 1.500 đồng/m2/tháng đối với chung cư cao 9 tầng trở lên và 1.000 đồng/m2/tháng đối với chung cư 5 tầng. Đợt 2 HUDS sẽ xây dựng kế hoạch "trình" Hội đồng thành viên Tập đoàn HUD trước khi thực hiện.

Nếu áp dụng mức phí mới thì với căn hộ rộng 110m2 sẽ phải chịu mức phí là 165.000đồng/tháng. Theo ông Phiên, nội dung bản thông báo trên cho thấy, việc xây dựng giá và thu tiền dịch vụ nhà chung cư, HUDS chỉ căn cứ vào sự phê duyệt của cấp trên là Tập đoàn HUD mà không có sự thỏa thuận của các hộ dân.

Mặt khác, HUDS chỉ gửi thông báo đến chính quyền địa phương, các tổ trưởng tổ dân phố và dán ở bảng thông báo chứ không gửi trực tiếp đến từng căn hộ. Điều này là thiếu tôn trọng người dân.

Nhất là đại diện này dẫn chiếu, quy định tại khoản 1, Điều 2 Thông tư số 37/2009 của Bộ Xây dựng thì giá dịch vụ nhà chung cư đối với nhà chung cư chưa thành lập được Ban quản trị thì phải được trên 50% hộ dân cư đang sống tại nhà chung cư nhất trí thông qua bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu kín... Do đó, việc HUDS tự ý gửi thông báo tăng giá khi chưa thực hiện thủ tục này thì liệu có phải đúng pháp luật?

Tương tự, ông Nguyễn Đức Hương - Bí thư chi bộ khu dân cư 2 - X2 Bắc Linh Đàm thắc mắc: "Dịch vụ hàng ngày người dân chúng tôi được thụ hưởng quá đơn giản, chỉ có lao công quét dọn sáng chiều, bảo vệ trông xe là hết, tòa nhà bao năm nay chưa hề được quét lại vôi ve gì, vậy mà HUD vẫn kêu lỗ?"

Không chỉ riêng HUD, gần đây chủ đầu tư khu đô thị mới Ciputra cũng tăng phí từ mức 6.300 đồng/m2/tháng lên mức 7.500 đồng/m2/tháng đối với khu vực căn hộ và từ mức 3.700 đồng/m2/tháng lên mức 4.440 đồng/m2/tháng cho khu vực nhà thấp tầng. Riêng khu vực kinh doanh, chủ đầu tư áp đồng loạt mức phí 12.000 đồng/m2/tháng.

Tại Hà Nội, nhiều khu đô thị, tòa nhà chung cư khác như The Manor, Golden Lake, Sky City, chung cư 96 Định Công cũng đã từng có những vụ biểu tình tranh chấp khi chủ đầu tư đòi tăng phí dịch vụ. Ngay cả chung cư N05 Trần Duy Hưng của Vinaconex vừa đi vào hoạt động cũng đã bị cư dân tố về phí dịch vụ luôn ở mức cao nhất.

Mặc dù tăng phí dịch vụ hay áp mức phí ở giá cao, các chủ đầu tư vẫn cho rằng đều phải chịu bù lỗ, thậm chí là không có doanh thu trong thời gian dài. Chủ đầu tư khu đô thị mới Ciputra nhấn mạnh rằng mức phí tăng là đã được chủ đầu tư tạm thời hỗ trợ một phần. Trên thực tế, chi phí bảo trì cho khu vực chung cư là khoảng 12.000 đồng/m2/tháng và khu vực nhà thấp tầng là khoảng 5.000 đồng/m2/tháng.

Còn ông Ha Jong Suk - Chủ tịch Công ty TNHH một thành viên Keangnam Vina khẳng định, mức phí 17.130 đồng/m2 dịch vụ quản lý (chưa thuế VAT) thu của cư dân trong các tháng vừa qua "hoàn toàn không đưa lại lợi nhuận gì".

Theo vị này, hoạt động từ tháng 3-12/2011, phía Chestnut hiện đã phải bù lỗ số tiền hơn 10 tỷ đồng. "Với mức phí 4.000 đồng/m2/tháng không đủ để vận hành 10 cái thang máy, chứ chưa nói tới một loạt các tiện ích khác của tòa nhà. Nếu đặt địa vị là người đi làm công ăn lương như công ty quản lý, nếu được trả thấp như vậy, không đủ chi phí họ bỏ ra thì họ có đồng ý và làm tốt được không?" - ông Ha Jong Suk bày tỏ.

Chánh văn phòng Tập đoàn HUD Nguyễn Thắng cũng cho rằng, mức giá mà HUD thu của các hộ dân còn thấp hơn mức giá quy định tại Quyết định 4520 của UBND TP và thấp hơn nhiều so với mức giá dịch vụ thực tế phân bổ trên mỗi diện tích sàn nhà ở sở hữu riêng (lên tới 5.488 đồng/m2/tháng với chung cư có thang máy và 6.115 đồng/m2/tháng với chung cư 5 tầng). Do đó, dù có nâng mức giá dịch vụ, Tập đoàn HUD vẫn phải bù phần lỗ đến 80 tỷ đồng/năm từ lợi nhuận thu được qua kinh doanh dịch vụ, khai thác hạ tầng dự án, thi công xây lắp...

Chính quyền né tránh, dân kêu ai?

Nhìn nhận một cách khách quan, phí dịch vụ quản lý là vấn đề nội bộ, thuộc quan hệ, thỏa thuận dân sự giữa chủ đầu tư và khách hàng/cư dân. Tuy nhiên khi người trong cuộc quá nóng vội, cư xử và phản ứng thiếu tinh thần xây dựng, thì lẽ thường, vai trò trọng tài của bên thứ 3 đứng ra giải quyết để hai bên tâm phục khẩu phục cần tỏ rõ ưu thế.

Tuy nhiên, cho đến nay gần như chưa có chung cư đang tranh chấp về mức phí nào tại Hà Nội tự làm được điều này. Sự vào cuộc mang tính chất hỗ trợ, chỉ dẫn, hòa giải của chính quyền và các ban ngành thành phố tuy có sát sao nhưng phải nói là vẫn có né tránh, lúng túng và đến nay hầu hết vụ việc đều chưa được xử lý dứt điểm.

Mặt khác, dư luận thời gian qua đặt rất nhiều câu hỏi liên quan đến cơ sở của con số "chết cứng" tối đa 4.000 đồng/m2/tháng - giá trần quản lý dịch vụ chung cư do Hà Nội quy định áp dụng trong 1 năm. Điểm gây tranh cãi và hiểu lầm nhất là khái niệm "mức giá trần". Trong khi phí quản lý mỗi dự án lại tùy vào quy mô, thiết kế, trang thiết bị, phân cấp và thỏa thuận riêng giữa người cung cấp và sử dụng mà có mức độ không như nhau.

Con số này dù đã được giải thích nhiều lần là chỉ đưa ra tham khảo áp dụng cho những khu chung cư chưa có thỏa thuận dân sự giữa nhà cung cấp và người sử dụng, ứng với những hạng mục dịch vụ thiết yết gắn với tần suất nhất định đã được nêu kèm theo quyết định 4520, nhưng không vì thế mà giải quyết được các hiểu lầm và tranh cãi.

Nhiều chung cư đang tranh chấp nổi cộm tại Hà Nội hiện nay, câu chuyện cần kíp lúc này là nỗ lực của các bên để sớm bầu ra được Ban quản trị chung cư. Ngược lại, khi chưa thống nhất bầu ra được những người đại diện có tiếng nói quyết định cuối cùng về phương án dịch vụ quản lý cho chính cư dân, thì mọi sự tham gia hòa giải bằng những mệnh lệnh hành chính, những cái bắt tay hòa cả làng của các bên liên quan đã và sẽ không giải quyết được vấn đề.

Song song với đó, Sở Xây dựng Hà Nội trong vai trò cơ quan chuyên trách, đầu mối thu thập, xử lý mâu thuẫn và tranh cãi về mức phí chung cư, để tham mưu cho UBND TP Hà Nội, với các trường hợp điển hình, cơ quan này cần tiến hành thẩm tra, mổ xẻ, tính toán lại các chi phí dựa trên quy mô, thiết kế, các hóa đơn chứng từ... mà phía công ty quản lý vận hành báo cáo công khai. Sở cũng phải có trách nhiệm kết luận, công bố cho các bên liên quan và công luận được biết.

Ông Nguyễn Hồng Minh - Tổng giám đốc Công ty Quản lý và khai thác bất động sản PMC cho rằng, nhà nước nên sớm hình thành bộ tiêu chuẩn quản lý và phân loại nhà cao tầng nói chung và chung cư nói riêng. Khi có bộ tiêu chuẩn này, chúng ta mới có cơ sở để xây dựng chính sách quản lý, chất lượng quản lý và phí quản lý tương ứng phù hợp, tránh tình trạng đánh đồng như hiện nay.

Thực tế cuộc sống nhiều trường hợp vẫn đòi hỏi cách giải quyết đúng đắn, công bằng và nhanh chóng những phát sinh nổi cộm mà không chờ ban hành, sửa luật. Nếu không có sự vào cuộc khẩn trương, quyết liệt nhưng rất cụ thể và rõ ràng tại những điểm nóng, các mâu thuẫn trong quản lý, dịch vụ chung cư ở Hà Nội nói riêng sẽ vẫn là vẫn đề nhức nhối với các bên liên quan.