Tại Tp.HCM hiện có tới 502 dự án bất động sản đang đình trệ do nhiều nguyên nhân. Trong đó, vướng giải phóng mặt bằng là nguyên nhân quan trọng nhất dẫn tới sự chậm trễ của các dự án.
Hiện đây vẫn là căn bệnh phổ biến gây khó cho chủ đầu tư bởi các dự án kinh doanh phải thỏa thuận đền bù với từng hộ dân. Mới đây, Bộ Tài chính đã công bố Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về thu tiền sử dụng đất và Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về thu tiền thuê đất.
Tổng giám đốc Công ty Lê Thành ông Lê Hữu Nghĩa cho biết: “Để có đất sạch làm dự án, doanh nghiệp đã phải mua đất từ thời "đồng không mông quạnh" cách đây cả thập kỷ, lúc bấy giờ chưa ai nhìn thấy tiềm năng, người có đất chỉ muốn bán đi kiếm chút tiền. Nếu đợi đến lúc hé lộ một chút tiềm năng thì rất khó, thậm chí có khi một dự án lớn phải đình trệ do một vài hộ dân đưa ra những yêu sách không thể đáp ứng. Công tác giải phóng đền bù luôn tồn tại nhiều bất cập, nhưng doanh nghiệp đã xác định kinh doanh thì phải chấp nhận".
Trong các dự thảo nói trên, có 2 điểm khiến các chủ đầu tư băn khoăn là có thêm nội dung về điều khoản phạt tiền sử dụng đất chậm nộp và không sửa quy định về khấu trừ tiền đền bù. Theo đó, các quy định này làm tăng thêm tiền sử dụng đất của doanh nghiệp địa ốc, nhất là kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp và tạo thêm gánh nặng cho các chủ đầu tư tuy trong nhiều trường hợp lỗi không phải do họ gây ra.
Thực tế cho thấy, những dự án mà chủ đầu tư tự thỏa thuận đền bù thì giá thỏa thuận thường cao hơn 4-5 lần so với giá bồi thường dự án công ích khi cơ quan nhà nước trực tiếp thực hiện. Việc tự thỏa thuận này phát sinh nhiều bất cập, khó khăn, chẳng hạn có dự án đã khởi công rồi phải dừng thi công bởi những vấn đề vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng.
Điển hình như, dự án Gateway (quận 2, Tp.HCM), mặc dù chủ đầu tư dự án đưa ra đầy đủ bằng chứng về tính pháp lý của dự án, có cả biên bản cưỡng chế thu hồi đất song người dân vẫn chưa nhận số tiền đền bù 675,7m2 đất giải tỏa và số tiền này vẫn được 'treo' trong tài khoản của Ban Đền bù giải phóng mặt bằng quận 2.
Do vướng giải phóng mặt bằng nên nhiều dự án bị đình trệ. (Nguồn ảnh: Lê Toàn).
Quan điểm của ông Nghĩa nêu trên cũng là ý kiến của nhiều chủ đầu tư khi tiếp tục đưa sản phẩm ra thị trường, họ cho rằng: “Nếu đợi mặt bằng sạch hoàn chỉnh thì 20 năm cũng chưa chắc đã khởi công được 1 dự án". Thế nên, họ đã chọn phương án 'vừa làm vừa đàm'. Trên thực tế, không phải dự án nào cũng “thuận buồm xuôi gió”, do đó vẫn tồn tại cả chục dự án 'trơ gan cùng tuế nguyệt' do vướng giải phóng mặt bằng. Vậy nhưng, cách tính tiền bồi thường tại Dự thảo Nghị định trên có thể khiến dự án 'trùm mền' ngày một nhiều hơn.
Bên cạnh đó, còn có một vấn đề khác gây khó khăn cho các chủ đầu tư, nhất là các đơn vị phát triển hạ tầng khu công nghiệp, đó là việc Dự thảo Nghị định trong nội dung về thu tiền thuê đất, tiền sử dụng đất có thêm nội dung tính thêm khoản tiền 'chậm nộp'. Cụ thể, khoản tiền chậm nộp sẽ được tính từ tháng 11/2016 đến hết thời gian thuê đất của dự án.
Doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp phần lớn đều thu ngay từ đầu khoản tiền thuê của các đơn vị kinh doanh thuê đất trong khu công nghiệp trong toàn bộ thời hạn thuê. Theo đó, số tiền này đã được hạch toán vào kết quả sản xuất - kinh doanh thời điểm doanh nghiệp thu tiền, vì thế khi Nhà nước điều chỉnh giá thuê đất, khi đó chủ đầu tư khu công nghiệp sẽ không thể thu thêm tiền của doanh nghiệp thuê đất.
Đồng thời, khi cơ quan quản lý yêu cầu phải nộp tiền theo đơn giá điều chỉnh thì doanh nghiệp chỉ còn đường 'nợ'. Trong khi đó, theo quy định xử phạt chậm nộp thuế với mức phạt 0,05%/ngày, tức18,25%/năm trên số tiền chậm nộp sẽ là một gánh nặng cho doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp.
Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) ông Lê Hoàng Châu cho hay, Hiệp hội sẽ có kiến nghị đến cơ quan ban hành chính sách bỏ quy định cộng thêm khoản chậm nộp tại Dự thảo trên. HoREA kiến nghị 2 phương án đối với tiền khấu trừ bồi thường: Một là, khoản tiền khấu trừ không vượt quá số tiền phải nộp và số tiền chuyển nhượng còn lại (nếu có) được tính vào chi phí dự án.
Hai là, đối với số tiền chuyển nhượng được tính lại theo phương án so sánh trực tiếp, thu nhập, chiết trừ, thặng dư thì UBND cấp tỉnh được xem xét áp dụng thêm hệ số điều chỉnh k tùy theo thời điểm.
