Quy Hoạch Phân Khu Là Gì Và 8 Câu Hỏi Thường Gặp

Khái niệm quy hoạch phân khu được rất nhiều người quan tâm, nhất là với những nhà đầu tư bất động sản mua đất ở vùng có quy hoạch phân khu. Thuật ngữ này tuy không còn mới nhưng không phải ai cũng hiểu rõ.

Vậy quy hoạch phân khu là gì? Có khác gì với quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết? Tất cả sẽ được giải đáp ngay sau đây.

1. Quy Hoạch Phân Khu Là Gì?

Căn cứ theo Luật quy hoạch đô thị, quy hoạch phân khu là việc phân bổ, xác định mục đích sử dụng đất đô thị, qua đó cụ thể hóa nội dung quy hoạch chung của địa phương. Quy hoạch phân khu gồm quy hoạch các khu đất, mạng lưới công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội.

Hiểu một cách đơn giản thì quy hoạch phân khu là việc phân chia kèm xác định rõ về chức năng, tiêu chuẩn sử dụng đất ở một khu vực cụ thể ở đô thị hoặc vùng nông thôn. Mục tiêu là để thực hiện đúng, hoàn chỉnh nội dung quy hoạch chung tại địa phương đó. Đồng thời, việc này cũng giúp giúp giảm tình trạng lạm dụng đất phát triển dự án mà không chú ý đến lợi ích bền vững, lâu dài của cộng đồng.

Quy hoạch phân khu đóng vai trò quan trọng đối với sự phát triển hạ tầng, kinh tế của khu vực. Ảnh minh họa

2. Quy Hoạch Phân Khu Gồm Những Nội Dung Nào?

Quy hoạch phân khu gồm những nội dung chính như sau:

Thứ nhất, quy hoạch xây dựng các khu chức năng đặc thù. Bản quy hoạch này gồm có:

• Quy hoạch chung về vấn đề xây dựng;
• Kế hoạch quy hoạch chi tiết cho các vấn đề xây dựng;
• Kế hoạch quy hoạch một phân khu đặc thù xây dựng.

Thứ hai, tổ chức cảnh quan, hạ tầng của một khu chức năng đặc thù

Đây là việc tổ chức xây dựng cảnh quan, kiến trúc, cơ sở hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật để đưa khu vực trở thành khu chức năng đặc thù. Quy hoạch xây dựng các khu chức năng cụ thể gồm:

• Quy hoạch chung xây dựng;
• Quy hoạch chi tiết xây dựng;
• Quy hoạch phân khu xây dựng.

Thứ ba, quy hoạch phân khu được xem là công cụ nâng cao chất lượng cuộc sống. Đây là công cụ để các ban lanh đạo, các doanh nghiệp, cá nhân nâng cao chất lượng sống của người dân. Thực tế cho thấy, việc áp dụng các chính sách quy hoạch một cách chặt chẽ, hợp lý sẽ thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Theo đó, quy hoạch, kế hoạch cũng có thể trở thành chính sách được Nhà nước chú trọng thực hiện để cải thiện hạ tầng địa phương, nâng cao chất lượng đời sống người dân.

Lưu ý: Việc thực hiện quy hoạch và xây dựng các khu chức năng đặc thù cần thực hiện đúng theo quy định tại Điều 27 của Luật Xây dựng năm 2014.

3. Nhiệm Vụ Của Quy Hoạch Phân Khu Là Gì?

Quy hoạch phân khúc có 4 nhiệm vụ chính như sau:

• Xác định phạm vi ranh giới, diện tích, tính chất của khu vực được quy hoạch;

• Xác định chỉ tiêu dự kiến về việc sử dụng đất, dân số, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội;

• Đảm bảo đúng yêu cầu, nguyên tắc về việc phân chia các khu chức năng. Đồng thời, phải phù hợp với các đầu mối hạ tầng kỹ thuật, không gian kiến trúc với các quy hoạch chung đã được phê duyệt bởi Chính phủ.

• Đánh giá môi trường chiến lược.

4. Phương Pháp Quy Hoạch Phân Khu Ra Sao?

Về phương pháp quy hoạch phân khu, quy định chung là cần có kế hoạch phân bổ khu vực khi xây dựng các khu chức năng đặc thù, cụ thể gồm quy hoạch chung xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch chi tiết xây dựng.

Trong một phân khúc, các thiết kế không gian kiến trúc phải có sự đồng nhất và phù hợp với chức năng đặc thù của khu vực trên cơ sở không gian, hệ thống hạ tầng kỹ thuật - xã hội.

Để thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội địa phương, việc áp dụng các chính sách quy hoạch phân khu cần phải hợp lý, khoa học. Từ kế hoạch trở thành chính sách cải thiện hạ tầng địa phương, nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân. Ngoài ra, việc xác định các mục tiêu quy hoạch đẻ phát triển đô thị gồm nhiều yếu tố: Đất đai, dân số, đô thị, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật. Mô hình, chiến lược phát triển phải có sự đồng nhất nhằm mang lại lợi ích cao nhất cho kinh tế khu vực.

Quy hoạch phân khu nhằm phân chia sử dụng đất ở khu vực đô thị một cách rõ ràng theo mục đích sử dụng. Ảnh minh họa

5. Đồ Án Quy Hoạch Phân Khu Xây Dựng Là Gì?

Quy hoạch phân khu xây dựng là việc cải tạo, tổ chức lại không gian, có thể là diện tích không gian nông thôn hoặc đô thị, gồm các phân khu chức năng, các cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. 

Đồ án quy hoạch phân khu xây dựng nhằm tạo ra môi trường phù hợp cho người dân sinh sống trong vùng, lãnh thổ, đảm bảo kết hợp hài hòa lợi ích quốc gia và cộng đồng; thực hiện các mục tiêu phát triển, quốc phòng, an ninh; bảo vệ môi trường và ứng phó với biến đổi khí hậu.

Theo đó, bản kế hoạch quy hoạch xây dựng sẽ được thể hiện khá tỉ mỉ và chi tiết, được trình bày, thể hiện qua bản vẽ, mô hình mô phỏng và lời thuyết minh. 

Nội Dung Của Đồ Án Quy Hoạch Phân Khu

Đồ án quy hoạch phân khu cần thể hiện đầy đủ và chi tiết các nội dung sau:

• Đánh giá môi trường chiến lược;

• Xác định chỉ tiêu dự kiến về việc sử dụng đất, dân số, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội;

• Xác định phạm vi ranh giới, diện tích, tính chất của khu vực được quy hoạch;

• Bố trí mạng lưới công trình hạ tầng kỹ thuật đến các trục giao thông, phù hợp với các giai đoạn phát triển của toàn khu chức năng đặc thù.

• Đảm bảo đúng yêu cầu, nguyên tắc về việc phân chia các khu chức năng. Phù hợp với các đầu mối hạ tầng kỹ thuật, không gian kiến trúc với những quy hoạch chung đã được Nhà nước phê duyệt;

• Bố trí hệ thống các công trình hạ tầng xã hội, đảm bảo phù hợp với nhu cầu sử dụng.

• Cân nhắc các nguồn lực thực hiện quy hoạch, đảm bảo phù hợp với nguồn lực của địa phương.

Bản Vẽ Đồ Án Quy Hoạch Phân Khu

Theo quy định hiện hành, bản vẽ của đồ án quy hoạch phân khu xây dựng được thể hiện theo tỷ lệ bản đồ quy hoạch 1/2000.

Quy Định Về Thời Hạn Quy Hoạch Phân Khu Xây Dựng

Thời hạn của quy hoạch phân khu xây dựng được xác định tùy theo thời hạn quy hoạch chung và yêu cầu quản lý, phát triển của từng vùng chức năng đặc thù.

Đồ Án Quy Hoạch Là Cơ Sở Xác Định Dự Án Đầu Tư

Đồ án quy hoạch phân khu là căn cứ, cơ sở để xác định các dự án đầu tư, xây dựng trong một khu chức năng đặc thù cụ thể. Trên cơ sở đó sẽ tiến hành lập quy hoạch chi tiết xây dựng.

6. Vì Sao Cần Phải Có Quy Hoạch Phân Khu?

Quy hoạch phân khu nhằm mục đích chính là cho phép chính quyền địa phương căn cứ vào đó để điều tiết, kiểm soát thị trường đất đai, bất động sản. Hiện nay, quy hoạch phân khu có thể giúp thúc đẩy hoặc làm chậm lại sự phát triển trong từng lĩnh vực của đời sống xã hội. Quy hoạch phân khu là cần thiết và quan trọng đối với sự phát triển hạ tầng, kinh tế của khu vực bởi những lý do sau đây:

• Kiểm soát mật độ phát triển đô thị;

• Hạn chế quy hoạch đô thị một cách tràn lan;

• Dành đất cho không gian mở hoặc không gian cây xanh;

• Dành đất cho hoạt động công nghiệp;

• Bảo vệ lợi ích của các doanh nghiệp cũng như cư dân địa phương.

Quy hoạch phân khu giúp kiểm soát mật độ phát triển đô thị, hạn chế quy hoạch đô thị một cách tràn lan. Ảnh minh họa

Một số lợi ích của quy hoạch phân khu:

Quy hoạch phân khu sẽ giúp giới hạn về chiều cao, kích thước tòa nhà, yêu cầu không gian và các tiêu chuẩn phát triển khác. Điều này giúp ngăn chặn tình trạng quá tải hạ tầng trong khu vực thông qua việc giới hạn số lượng và kích thước cấu trúc. 

Bên cạnh đó, quy hoạch phân khu cũng giúp bảo vệ các giá trị tài sản hiện hữu bằng cách ngăn chặn việc sử dụng tài sản không tương thích. Chẳng hạn, quán bar không được phép xây dựng gần trường tiểu học.

Quy hoạch phân khu cũng nhằm mục đích giữ cho các tòa nhà không được xây dựng quá gần nhau, vảo vệ các khu vực giải trí và tạo ra nhiều không gian mở hơn trong khu vực lân cận. Nâng cao vẻ đẹp của cộng đồng bằng cách yêu cầu cải tạo cảnh quan, vùng đệm, bãi đậu xe.

Ngoài ra, quy hoạch phân khu còn nhằm mục tiêu bảo vệ tài sản dân cư khỏi sự phát triển thương mại. Trên cơ sở quy hoạch phân khu, các nhà phát triển bất động sản, nhà xây dựng bố trí các dự án của họ tại những khu vực mà dự án tương thích với môi trường xung quanh, được cộng đồng đồng thuận.

Tóm lại, hoạt động quy hoạch nói chung và quy hoạch phân khu không chỉ quan trọng đối với các nhà phát triển bất động sản lớn mà còn rất quan trọng đối với những nhà đầu tư cá nhân. Quy hoạch phân khu khu vực lân cận có thể có ảnh hưởng đến giá bất động sản và cộng đồng nơi đó.

7. Quy Hoạch Phân Khu Khác Quy Hoạch Chung, Quy Hoạch Chi Tiết Đô Thị Như Thế Nào?

Có khá nhiều khái niệm về quy hoạch và bản đồ quy hoạch, sau đây là cách phân biệt quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết đô thị.

8. Mua Đất Quy Hoạch Phân Khu Cần Lưu Ý Gì?

Mua bán đất quy hoạch nói chung và quy hoạch phân khu nói riêng tiềm ẩn khá nhiều rủi ro nếu người mua không tìm hiểu, xem xét kỹ lưỡng. Do đó, trước khi quyết định xuống tiền đầu tư đất quy hoạch phân khu, bạn cần lưu ý một số vấn đề sau:

• Trong vòng 5 năm kể từ khi quy hoạch phân khu được công bố công khai, Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất mà không bồi thường. Theo quy định hiện hành, chỉ sau 5 năm quy hoạch thì người sử dụng đất mới được bồi thường và hỗ trợ.

• Sau khi đã có công bố quy hoạch, nếu người dân xây nhà trên đất quy hoạch thì sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nhưng vẫn có quyền sử dụng đất và nhà cho đến khi có quyết định thu hồi.

Tốt nhất, nên tránh mua đất thuộc diện quy hoạch để tránh rủi ro về sau. Nếu bạn vẫn muốn mua loại đất này thì cần kiểm tra kỹ thông tin quy hoạch, xác minh diện tích đất sẽ bị thu hồi, mức độ thiệt hại để làm căn cứ thương lượng giá cũng như lên các phương án dự phòng phù hợp nhằm đảm bảo an toàn, hiệu quả cho suất đầu tư.

Do vậy, cần kiểm tra kỹ thông tin quy hoạch đất trước khi tiến hành giao dịch liên quan đến đất đai, nhà cửa và không nên mua đất đang thuộc diện quy hoạch nhằm tránh những rủi ro về sau. Trong trường hợp vẫn muốn mua đất thuộc diện quy hoạch, bạn nên kiểm tra xem diện tích đất sẽ bị mất là bao nhiêu, mức độ thiệt hại như thế nào để có căn cứ thương lượng giá và phương án dự phòng phù hợp. 

Bài viết trên đây Dothi.net đã giải đáp chi tiết khái niệm quy hoạch phân khu là gì, nội dung, nhiệm vụ của quy hoạch phân khu. Qua đó, bạn đọc cũng phân biệt được các quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết đô thị và quy hoạch phân khu. Đây là những thông tin hữu ích cho bạn trong việc mua bán bất động sản phục vụ mục đích an cư hoặc đầu tư.

Lam Giang (TH)

Xem thêm:

>> Hướng Dẫn Cách Tra Cứu Quy Hoạch Trực Tuyến Cập Nhật Mới Nhất 2022

>> Thửa đất là gì - cách tra cứu thông tin thửa đất online

>> Căn Cứ Tính Giá Đền Bù Đất Nông Nghiệp 2022