Luật Nhà ở 2014 cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và không nhắc đến cho phép thế chấp quyền tài sản này.
Theo ôngTrương Thanh Đức, Chủ nhiệm Câu lạc bộ Pháp chế Ngân hàng đây cũng chính là nguyên nhân dẫn đến hiện tượng hàng loạt ngân hàng đã tạm ngừng nhận thế chấp cho vay loại hình nhà ở hình thành trong tương lai.
Đặc biệt, ngày 10/12/2015 Ngân hàng BIDV đã yêu cầu tạm ngừng nhận thế chấp mới (áp dụng trong mọi trường hợp) đối với các loại tài sản đảm bảo là: nhà ở của cá nhân và tổ chức chưa có "sổ đỏ", nhà ở (gồm có chung cư, liền kề, biệt thự) mua của DN bất động sản mà chưa có "sổ đỏ" và Quyền tài sản liên quan đến dự án xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai (tức là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở).
Theo tìm hiểu của chúng tôi, nhiều khách hàng có nhu cầu vay tiền ngân hàng để mua nhà hình thành trong tương lai cho biết là thủ tục gần đây rất chậm và bị "ngâm".
Chị Thanh Mai – một khách hàng cho biết: “Tôi đã đến nhiều ngân hàng để xin vay vốn cho một căn hộ chung cư mới mua tại Hà Đông nhưng các ngân hàng đều tắc. Ngân hàng thì từ chối nhận tài sản thế chấp là căn hộ chung cư đang xây và yêu cầu tài sản khác, có ngân hàng thì nhận hồ sơ nhưng còn phải chờ giải ngân vì chưa có thông tư hướng dẫn. … Tôi đang vô cùng hoang mang và lo lắng.”
Lý giải tình trạng này, đại diện một số doanh nghiệp kinh doanh BĐS cho rằng, do các các hướng dẫn liên quan đến luật chưa rõ ràng, mập mờ nên các ngân hàng đã tạm dừng cho vay nhằm tránh những sai trái với các quy định mới của pháp luật.
Văn bản luật được nói đến ở đây là Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99 hướng dẫn Luật này. Cụ thể trước đây,“Quyền tài sản” hình thành trong tương lai được phép sử dụng trong các văn bản pháp lý dùng để thế chấp vay vốn, nhưng nay theo quy định của luật mới (Luật Nhà ở và Nghị định 99) việc thế chấp cho vay phải là “Tài sản” hình thành trong tương lai.
Sự mập mờ về pháp lý là nguyên nhân chính khiến ngân hàng đồng loạt
dừng cho vay mua nhà trên giấy (ảnh minh họa)
BIDV cũng lý giải về việc ngân hàng này tạm ngừng cho vay là do căn cứ vào Luật Nhà ở 2014, Nghị định 99 hướng dẫn Luật Nhà ở 2014 (có hiệu lực từ 10/12/2015), nên yêu cầu các chi nhánh nhận thế chấp tài sản là Dự án xây dựng nhà ở'/Nhà ở hình thành trong tương lai theo đúng quy định pháp luật hiện hành (tức là Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99).
Ngoài ra, theo BIDV đến nay vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể trong việc nhận thế chấp Quyền tài sản liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở/nhà ở hình thành trong tương lai khi thực hiện Luật nhà ở, Nghị định 99 và Thông tư số 26/2015/TT-NHNN.
Vì vậy các trường hợp thế chấp mà không tuân theo 2 văn bản luật này đều không được pháp luật công nhận.
Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ nhiệm Câu lạc bộ Pháp chế Ngân hàng (Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam - VNBA) đến nay chưa có một hướng dẫn cụ thể nào khi thực hiện Luật Nhà ở 2014 và nghị định hướng dẫn luật này để tạo sự thống nhất trong việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, điều này đã tạo nên một rào cản pháp lý rất lớn cho việc thế chấp loại tài sản đặc biệt này.
Ông Đức lấy ví dụ, người dân mua nhà 1 tỷ đồng họ đóng vào 300 triệu đồng, thì họ có quyền thế chấp khoản tiền 300 triệu đồng này (đây gọi là quyền tài sản phát sinh).
Luật sư Trương Thanh Đức cũng cho biết, hiện nay luật mới không công nhận hình thức thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở. Ngoài ra, hình thức thế chấp này cũng khó đáp ứng được các điều kiện quy định tại Thông tư 26/2015/TT-NHNN ngày 9/12/2015 hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
Cụ thể, Khoản 5, Điều 3 của Thông tư 26 quy định: "Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khi thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở đó chỉ được thế chấp phần dự án không bao gồm nhà ở hình thành trong tương lai này."
Đây là lý do khiến nhiều ngân hàng đang tạm thời ngừng nhận các hồ sơ thế chấp mới đối với loại hình nhà ở hình thành trong tương lai.
Ông Đức nhấn mạnh: “Hiện nay nhiều ngân hàng đã ngừng cho vay và chờ hường dẫn chi tiết của NHNN, Bộ Xây dựng để tránh vướng vào những mập mờ về pháp lý khi nhận thế chấp nhà ở trong tương lai”.
