Thị trường bất động sản (BĐS) năm 2014 được đánh giá là đang trên đà phục hồi với những tín hiệu khởi sắc đáng khích lệ. Nhiều chuyên gia cho rằng, những chính sách mới được thực hiện trong năm chính là yếu tố quyết định đến sự phục hồi này.
Để có cái nhìn toàn cảnh và rõ ràng hơn, hãy cùng chúng tôi điểm qua những chính sách mới có tác động tích cực đến thị trường BĐS được thực hiện trong năm 2014.
Tính diện tích căn hộ theo thông thủy
Ngày 20/02/2014, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 03 với nội dung thống nhất cách tính diện tích căn hộ theo hình thức thông thủy. Thông tư chính thức có hiệu lực từ ngày 8/4/2014. Trước đó, đã có không ít tranh cãi, bức xúc của người dân mua chung cư đối với cách tính tiện tích chung cư từ tim tường bao, tường ngăn.
Ngày 09/05/2014, Bộ Xây dựng tiếp tục ban hành Thông tư 05, giảm bớt được tranh cãi giữa chủ đầu tư và người dân trong việc tính phí dịch vụ hàng tháng với hướng dẫn cụ thể cách tính phí dịch vụ theo diện tích thông thủy.
Những chính sách mới được thực hiện trong năm 2014
có tác động tích cực đến thị trường BĐS.Được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai từ ngày 16/6
Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT được Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Tư Pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng ban hành ngày 25/04/2014 với nội dung hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Nghị định số 71.
Theo đó, doanh nghiệp phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký (rút bớt tài sản thế chấp) trước khi bán nhà ở trong dự án cho tổ chức, cá nhân (trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được doanh nghiệp (DN) kinh doanh bất động sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ dân sự khác). Bên thế chấp chỉ được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại một tổ chức tín dụng để vay vốn mua nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng cùa DN.
Không được tiếp tục thế chấp theo hình thức thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở trong trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai đang được thế chấp theo quy định tại Thông tư này. Hợp đồng thế chấp phải được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định.
Theo Thông tư, loại nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp để vay vốn bao gồm: nhà ở riêng lẻ (gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề), căn hộ chung cư tại các dự án nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. Các điều kiện thế chấp được quy định rõ ràng: chưa bị kê biên thi hành án, đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng nhà ở…
Từ 2/4, “phạt cho tồn tại” công trình xây dựng sai phép
Thông tư 02/TT-BXD hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị định 121/2013/NĐ-CP được Bộ Xây dựng đã ban hành và có hiệu lực thi hành từ ngày 2/4. Thông tư quy định được tồn tại, không phải phá dỡ phần vi phạm đối với một số công trình xây dựng không phép, sai phép (nếu đủ điều kiện) sau khi đã nộp phạt bổ sung.
Cụ thể, Thông tư quy định, tổ chức nếu không vi phạm chỉ giới xây dựng, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp, không gây ảnh hưởng các công trình lân cận trong quá trình tổ chức thi công xây dựng sai nội dung Giấy phép xây dựng thì sẽ bị phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500 nghìn đồng đến 50 triệu đồng.
Ngoài ra, đối với công trình là nhà ở riêng lẻ, các tổ chức vi phạm có thể bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được bằng 40% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép; đối với công trình yêu cầu lập báo cáo kinh tế, kỹ thuật xây dựng hoặc công trình thuộc dự án đầu tư, nộp bằng 50% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép, sai thiết kế được phê duyệt hoặc sai thiết kế đô thị được duyệt, sai quy hoạch xây dựng...
Giảm một nửa thủ tục từ tháng 8 đối với việc cấp sổ đỏ cho chung cư
Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại các dự án phát triển nhà ở đã quy về một đầu mối với việc từ ngày 5/8/2014, Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội tổ chức tiếp nhận hồ sơ, thẩm định hồ sơ và làm thủ tục trình Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ) cho người mua nhà và chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố.
Tăng lên 15 năm đối với thời gian vay vốn ưu đãi gói 30.000 tỷ đồng
Ngày 21/8/2014, Chính phủ ban hành Nghị quyết 61/NQ-CP bổ sung Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu.
Theo Nghị quyết, Thủ tướng phê duyệt 3 nội dung quan trọng: Sửa đổi thời gian hỗ trợ lên 15 năm đối với các đối tượng được vay vốn mua, thuê mua, thuê nhà xã hội và nhà ở thương mại; bổ sung thêm đối tượng được vay vốn; bổ sung thêm một số ngân hàng TMCP do Ngân hàng Nhà nước chỉ định được tham gia cho vay ưu đãi.
Luật cho phép người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam
Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được Quốc hội thông qua, trong đó Luật Nhà ở (sửa đổi) cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà với số lượng không quá 30% số căn hộ trong một tòa chung cư, hoặc không quá 250 nhà/phường.
Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở, theo Luật là kể từ thời điểm bên thuê mua, bên mua đã hoàn thành thanh toán và nhận bàn giao nhà ở (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác). Thời điểm chuyển quyền sở hữu được tính từ thời điểm bên mua nhận bàn giao hoặc từ thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền mua nhà cho chủ đầu tư đối với trường hợp mua bán nhà giữa chủ dự án đầu tư xây dựng nhà ở với người mua.
Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cho phép mua bán nhà ở được hình thành trong tương lai và quy định, nhà đầu tư phải làm thủ tục để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (trừ trường hợp các bên tự làm thủ tục này) trong thời hạn 50 ngày kể từ khi bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua.
Chậm làm sổ đỏ, chủ đầu tư bị phạt đến 1 tỷ đồng
Ngày 10/11/2014, Chính phủ ban hành Nghị định số 102/2014/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai . Theo Nghị định, nếu chủ đầu tư chậm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở sẽ bị phạt đến 1 tỷ đồng. Nghị định có hiệu lực thi hành từ 25/12/2014.
Nghị định đưa ra nhiều mức xử phạt với chủ đầu tư: từ 3-6 tháng, 6-9 tháng, trên 9-12 tháng. Đặc biệt, chủ đầu tư sẽ bị phạt tiền từ trên 500 triệu đến 1 tỷ đồng nếu chậm làm thủ tục từ trên 12 tháng trở lên đối với từ 100 cá nhân, hộ gia đình trở lên.
Từ ngày 5/1/2014, cho phép phân lô bán nền
Tại Thông tư liên tịch số 20 được Bộ Xây dựng và Bộ Nội vụ ban hành nhằm hướng dẫn một số nội dung của Nghị định 11 về quản lý đầu tư phát triển xây dựng có quy định, hộ gia đình, cá nhân được chuyển quyền sử dụng đất trong khu đô thị để tự xây dựng nhà ở từ ngày 5/1/2014. Theo đó, phần đất thuộc nhiều dự án, một dự án hoặc một phần trong dự án (đã đầu tư hạ tầng) có thể được chuyển quyền sử dụng đất cho người dân tự xây nhà.
Ngoài ra, các khu vực được phép phân lô không thuộc vị trí nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị, khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan. Hộ gia đình, cá nhân được chuyển quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt, thực hiện việc xây dựng nhà theo đúng giấy phép xây dựng.
