5 lưu ý quan trọng khi mua chung cư trả góp

Bài viết dưới đây chia sẻ những thông tin hữu ích về việc mua chung cư trả góp, giúp bạn đọc có được cái nhìn tổng quan về vấn đề này.

Như thế nào gọi là mua chung cư trả góp?

Mua chung cư trả góp là hình thức mua nhà không cần phải thanh toán 100% giá trị căn hộ tại thời điểm mua. Ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng sẽ cho người mua vay khoảng 70% giá trị tài sản đảm bảo bằng cách thế chấp chính căn hộ bạn mua hoặc dùng tài sản thế chấp để đảm bảo khoản vay. Người mua nhà sẽ trả dần số tiền vay gốc và lãi vay theo thời gian thanh toán. Mức lãi suất do bên cho vay và người vay tự thỏa thuận.

Người vay mua nhà có thể trả nợ trong ngắn hạn hoặc dài hạn tùy nhu cầu. Tiền lãi và tiền gốc có thể thanh toán theo kỳ hạn. Hợp đồng vay mua nhà sẽ có điều khoản thỏa thuận về số tiền trả nợ mỗi kỳ cũng như mức lãi suất.

Thông thường, hình thức mua chung cư trả góp được áp dụng nhiều nhất cho mua nhà phố liền kề và căn hộ chung cư. Chủ đầu tư dự án hợp tác với ngân hàng, tổ chức tín dụng tạo điều kiện thuận lợi nhất cho khách hàng vay tiền mua nhà với mức lãi suất ưu đãi. Hồ sơ vay và thủ tục vay cũng được giải quyết nhanh chóng.

Ưu điểm của mua chung cư trả góp

Phương thức mua căn hộ trả góp có những ưu điểm vượt trội như sau:

Thứ nhất, bạn được sở hữu ngôi nhà cho riêng mình dù chưa thanh toán đủ 100% giá trị căn hộ. Với hình thức mua nhà chung cư trả góp, nhiều người trẻ chưa có nhiều tích lũy tài chính vẫn có thể thoát khỏi cảnh ở trọ chật chội, điều kiện sống không đảm bảo, giúp họ "an cư lạc nghiệp".

Thứ hai, các ngân hàng hiện có nhiều gói vay mua nhà trả góp khác nhau với tổng khoản vay lên tới 70% giá trị căn hộ. Người vay có thể trả góp cả gốc lẫn lãi cho ngân hàng bằng tiền lương hàng tháng hoặc tiến hành hoàn trả cho ngân hàng theo quy định từng quý với số vốn cũng như mức lãi suất đã cam kết.

Thứ ba, thời hạn vay tối đa có thể lên 30 - 35 năm tùy chính sách của từng ngân hàng. Theo đó, người mua nhà sẽ đỡ áp lực tài chính hàng tháng vì thời hạn trả nợ càng dài thì số tiền trả cho ngân hàng mỗi tháng càng thấp.

Mua chung cư trả góp là hình thức mua bán nhà ở phổ biến hiện nay, được nhiều gia đình trẻ lựa chọn. Ảnh: Internet

Điều kiện mua chung cư trả góp là gì? 

Để mua căn hộ trả góp, khách hàng phải đáp ứng một số điều kiện nhất định về lịch sử tín dụng, nguồn thu nhập, tính chất công việc..., cụ thể như sau:

• Lịch sử tín dụng

Lịch sử tín dụng "sạch", tức từ trước tới nay bạn chưa vay tiền ngân hàng là điều kiện thuận lợi để tiếp cận khoản vay mua nhà nhanh chóng, thủ tục đơn giản.

Nếu đã có lịch sử tín dụng thì ngân hàng sẽ xem xét xem bạn có thanh toán chậm tiền trả góp hàng tháng không? Có thanh toán các khoản nợ thẻ tín dụng? Có bị mất khả năng thanh toán khiến phải tịch biên tài sản thế chấp... Một khi bạn thuộc danh sách "nợ xấu", "nợ khó đòi" thì nhiều khả năng ngân hàng sẽ không duyệt khoản vay trả góp này.

• Chứng minh thu nhập

Đây là tiêu chí quan trọng để được ngân hàng duyệt vay trả góp chung cư. Thông thường, bạn cần chứng minh nguồn thu nhập của mình trong 2 năm gần nhất. Ngân hàng, tổ chức tín dụng sẽ yêu cầu bạn cung cấp hợp đồng lao động chính thức, kèm theo bản sao kê bảng lương trong 6 tháng gần nhất.

Lưu ý: Trong trường hợp tổng thu nhập của bạn chủ yếu đến từ tiền thưởng, hoa hồng thì bạn phải trao đổi với ngân hàng để chứng minh tính tin cậy của các nguồn thu nhập này. Có thể ngân hàng sẽ yêu cầu người vay cung cấp các tài khoản ngân hàng tiết kiệm, các quỹ đầu tư của bạn để phân tích dòng tiền thu nhập trong 2 năm gần nhất.

• Thời gian làm việc

Ngân hàng hay các tổ chức tín dụng cho vay rất quan tâm tới tính ổn định trong công việc của khách vay mua nhà. Thường thì thâm niên công tác sẽ cho ngân hàng thấy bạn có một công việc với thu nhập ổn định, đảm bảo cho việc trả nợ ngân hàng sau này. Trường hợp bạn thay đổi công việc thường xuyên, không ổn định nhưng vẫn đảm bảo tính liên tục, thay đổi để có thu nhập cao hơn thì nên cung cấp cho ngân hàng giấy tờ liên quan chứng minh điều này.

Cân nhắc kỹ về gói vay ngân hàng mua nhà trả góp

Người mua nhà vì không tìm hiểu kỹ mà chọn thời gian trả góp ngắn khiến tiền gốc và lãi trở thành gánh nặng tài chính hàng tháng. Khi vay mua trả góp chung cư, người vay không nên vay mượn quá 50% giá trị căn hộ. Đồng thời, việc chi trả lãi suất hàng tháng cũng không nên vượt quá 50% tổng thu nhập hàng tháng.

Về lãi suất, khi vay tiền ngân hàng mua nhà, bạn cần xem xét kỹ lãi suất và kỳ hạn cụ thể bởi mỗi mức lãi có thời hạn sử dụng nhất định, ví dụ 3 tháng đầu, 6 tháng đầu, năm đầu tiên... sau đó sẽ tăng lên 3 - 4%. Do đó, bạn cần tìm hiểu kỹ mức lãi cho vay mua nhà của từng ngân hàng để lựa chọn cho phù hợp với khả năng chi trả của mình.

Sau thời gian được ưu đãi, lãi suất có thể thay đổi tùy theo biên độ và quy định của từng ngân hàng, thậm chí phát sinh áp lực trả nợ rất lớn mà người vay không thể lường trước được. Vì vậy, trước khi ký hợp đồng vay, bạn cần đọc kỹ quy định về lãi suất, đặc biệt là việc lãi suất sẽ thay đổi thế nào vào các năm sau.

Ngoài ra, khách vay mua nhà trả góp cũng cần lưu ý về khoản phí phạt trả nợ trước hạn. Thông thường, mức phí này dao động từ khoảng từ 0,5 - 3,5% tính trên tổng số tiền trả nợ trước hạn, tùy từng ngân hàng. 

>>> Xem thêm:

• Có 500 triệu tiết kiệm, mua được nhà trả góp 1,2 tỷ đồng hay không?

• 3 quy tắc nên biết khi vay mua nhà đất

Mua chung cư trả góp thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng. Ảnh: Internet

Tiến độ thanh toán mua nhà trả góp ra sao?

Khoản 1, Điều 57, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: "Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.".

Cũng theo Điều 57, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, chủ đầu tư dự án phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.

Chủ đầu tư thu tiền không đúng tiến độ có bị xử phạt không?

Theo Khoản 3, Điều 58, Nghị định 16/2022/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 28/01/2022), chủ đầu tư thu tiền của bên mua, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng tiến độ thực hiện dự án theo thỏa thuận của các bên hoặc thu vượt quá tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng theo quy định sẽ bị phạt tiền từ 400 - 600 triệu đồng.

Cùng với đó, chủ đầu tư còn phải khắc phục hậu quả là buộc thu tiền bên mua, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai theo đúng tiến độ dự án hoặc buộc hoàn trả lại bên mua phần giá trị hợp đồng thu vượt.

Chung cư trả góp giúp hiện thực hóa giấc mơ sở hữu nhà ở của nhiều người trẻ hiện nay. Ảnh: Internet

Trong thời gian trả góp, có được bán lại căn hộ?

Điều 125, Luật Nhà ở năm 2014 quy định: "1. Việc mua bán nhà ở trả chậm, trả dần do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở; trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà ở được quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó, trừ trường hợp nhà ở còn trong thời hạn bảo hành theo quy định của Luật này hoặc các bên có thỏa thuận khác.

2. Bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được thực hiện các giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp trong thời hạn trả chậm, trả dần mà bên mua nhà ở chết thì người thừa kế hợp pháp được thực hiện tiếp các quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sau khi người thừa kế đã trả đủ tiền mua nhà cho bên bán.

3. Trường hợp bên mua nhà ở có nhu cầu trả lại nhà ở đã mua trong thời gian trả chậm, trả dần và được bên bán nhà ở đồng ý thì hai bên thỏa thuận phương thức trả lại nhà ở và việc thanh toán lại tiền mua nhà ở đó.".

Mặt khác, theo Điều 14, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014: "1. Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản và khách hàng được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước và phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt, các lần huy động tiếp theo phù hợp với tiến độ thực hiện đầu tư tạo lập bất động sản;

b) Chủ đầu tư phải sử dụng đúng mục đích tiền ứng trước của khách hàng để đầu tư tạo lập bất động sản;

c) Khách hàng ứng tiền trước được hưởng giá mua, giá chuyển nhượng bất động sản tại thời điểm ký hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

d) Trường hợp chủ đầu tư giao bất động sản chậm tiến độ ghi trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng và phải trả cho khách hàng một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến độ;

đ) Trường hợp khách hàng không thực hiện đúng cam kết về việc ứng tiền trước trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với chủ đầu tư theo hợp đồng và phải trả cho chủ đầu tư một khoản tiền lãi của số tiền chậm trả tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm trả tiền tương ứng với thời gian chậm trả;

e) Việc chọn lãi suất vay ngân hàng thương mại quy định tại điểm d và điểm đ của khoản này phải được thỏa thuận trong hợp đồng.

2. Các bên được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức trả chậm, trả dần và phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Số tiền trả chậm, trả dần; thời gian trả chậm, trả dần phải được thỏa thuận trong hợp đồng;

b) Bên bán, bên chuyển nhượng được bảo lưu quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản cho đến khi bên mua, bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền và thực hiện các nghĩa vụ khác trong hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

c) Bên mua, bên nhận chuyển nhượng bất động sản được sử dụng bất động sản, có quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản sau khi đã trả hết tiền và thực hiện các nghĩa vụ khác trong hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.".

Như vậy, đối với hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức ứng tiền trước, trả chậm, trả dần, chủ đầu tư dự án cần phải tiến hành thỏa thuận về từng nội dung cụ thể về mua bán nhà, công trình hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước.

Các bên được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức trả chậm, trả dần và phải bảo đảm các nguyên tắc sau:

• Số tiền trả chậm, trả dần; thời gian trả chậm, trả dần phải được thỏa thuận trong hợp đồng;

• Bên bán, bên chuyển nhượng được bảo lưu quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản cho đến khi bên mua, bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền và thực hiện các nghĩa vụ khác trong hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

• Bên mua, bên nhận chuyển nhượng bất động sản được sử dụng bất động sản, có quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản sau khi đã trả hết tiền và thực hiện các nghĩa vụ khác trong hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Tóm lại, nếu bạn muốn bán lại căn hộ chung cư mà bạn đang trả góp cho người khác thì cần phải có sự đồng ý bằng văn bản của các bên gồm chủ đầu và tư ngân hàng. Chủ đầu tư và người mua mới sau đó sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng căn hộ chung cư mới.

Giới chuyên gia cho rằng, với mức lãi suất vay mua nhà ưu đãi như hiện nay, mua chung cư trả góp là phương án khả thi đối với nhiều cá nhân, hộ gia đình. Tuy nhiên, người mua, đặc biệt là người trẻ nên cân nhắc kỹ, dựa vào tổng thu nhập, khả năng chi trả để lựa chọn gói vay phù hợp nhất, tránh trường hợp "đuối sức", "hụt hơi" trong quá trình trả nợ vay mua nhà.

Lam Giang (TH)