Mua nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền: Nên hay không?

1. Hợp đồng ủy quyền là gì?

Điều 562, Bộ luật Dân sự năm 2015 nêu rõ: "Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định". 

Về bản chất, hợp đồng ủy quyền là hợp đồng dân sự với đặc điểm chung là một sự thỏa thuận đạt được giữa các bên chủ thể, tức giữa người ủy quyền và người được ủy quyền. Thỏa thuận đó làm phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự giữa người ủy quyền và người được ủy quyền.

2. Đặc điểm của hợp đồng ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền có đầy đủ các đặc điểm của một hợp đồng dân sự và một số tính chất riêng biệt như sau:

• Hợp đồng ủy quyền là hợp đồng song vụ

Bên ủy quyền có quyền yêu cầu bên được ủy quyền thực hiện đúng phạm vi ủy quyền và có nghĩa vụ cung cấp thông tin, tài liệu, giấy tờ liên quan đến việc thực hiện công việc của bên được ủy quyền, thanh toán các chi phí hợp lý mà bên được ủy quyền bỏ ra để thực hiện công việc ủy quyền, đồng thời phải trả thù lao (nếu có thỏa thuận).

Nghĩa vụ của bên được ủy quyền là thực hiện công việc trong phạm vi ủy quyền; có quyền yêu cầu bên ủy quyền cung cấp thông tin, giấy tờ, tài liệu, phương tiện cần thiết để thực hiện công việc ủy quyền. Bên được ủy quyền có quyền được hưởng thù lao và các chi phí hợp lý cho công việc ủy quyền (nếu có thỏa thuận).

Mua nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền tiềm ẩn nhiều rủi ro khôn lường. Ảnh minh họa

• Hợp đồng ủy quyền là hợp đồng có hoặc không có đền bù

Điều 562, Bộ luật Dân sự năm 2015 nêu rõ: "…bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định". Như vậy, việc trả thù lao phải do pháp luật quy định hoặc các bên thỏa thuận với nhau.

Thế nên, nếu các bên không có thỏa thuận hoặc pháp luật không quy định việc ủy quyền phải trả thù lao thì hợp đồng ủy quyền là hợp đồng không có đền bù, mang tính chất tương trợ, hữu hảo. Và ngược lại, việc ủy quyền không mang tính chất hữu hảo, tương trợ mà có thù lao cụ thể thì hợp đồng ủy quyền là hợp đồng có đền bù.

• Đối tượng của hợp đồng ủy quyền là công việc được thực hiện

Theo quy định của pháp luật hiện hành, công việc mà người được ủy quyền thực hiện nhân danh cho người ủy quyền phải là một giao dịch có tính pháp lý, đó thường là giao kết hợp đồng, cũng có thể là giao dịch một bên như gửi đơn kiện, trả tiền…

Mặt khác, người được ủy quyền có thể được giao thực hiện các giao dịch có tính vật chất nhưng gắn liền với giao dịch pháp lý mà người được ủy quyền có trách nhiệm thực hiện; phải trực tiếp phục vụ cho việc xác lập và thực hiện giao dịch pháp lý đó. Ví dụ, người được ủy quyền bán nhà có thể đưa người khách mua đến khảo sát nhà đất.

• Người được ủy quyền thực hiện công việc nhân danh người ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền thuộc nhóm có đối tượng là thực hiện công việc. Người được ủy quyền nhân danh người ủy quyền thực hiện công việc chứ không phải nhân danh chính mình. Các quan hệ được xác lập với người thứ ba từ công việc thực hiện theo hợp đồng ủy quyền sẽ là các quan hệ ràng buộc trực tiếp quyền và nghĩa vụ giữa người ủy quyền và người thứ ba.

Do đó, khi mua đất theo hình thức hợp đồng ủy quyền thì chỉ được phép thực hiện các công việc trong phạm vi ủy quyền. Phạm vi ủy quyền tùy theo thỏa thuận, có thể gồm: Chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất...

>>> Xem thêm:

• Cẩn thận trắng tay khi mua nhà ở xã hội bằng hợp đồng ủy quyền được công chứng

• Phải làm gì khi bị lừa ký hợp đồng ủy quyền?

3. Hợp đồng ủy quyền mua nhà, đất có lợi ích gì?

So với hợp đồng mua nhà, đất thông thường, hợp đồng ủy quyền mua bán nhà đất có thể mang lại cho người mua nhiều lợi ích về thuế phí cũng như thủ tục mua bán.

Cụ thể, về thuế phí, mua nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền sẽ giúp người mua tránh được nhiều thuế phí, tiết kiệm được một khoản kha khá. Với hợp đồng mua bán nhà đất các bên phải đóng một số loại thuế như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí địa chính, lệ phí công chứng, phí trước bạ,...

Xét về thủ tục, hợp đồng ủy quyền nhà đất không cần phải công chứng, chứng thực hợp đồng. Điều 122, Luật Nhà ở năm 2014 quy định, hợp đồng mua bán phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

Vậy nhưng, với trường hợp hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, ngoại trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng ủy quyền là do các bên thỏa thuận. Còn nếu các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

Riêng với hợp đồng ủy quyền liên quan đến mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng nhà ở đối với bên uỷ quyền là cá nhân thì bắt buộc các bên phải lập thành văn bản, phải công chứng, chứng thực thì hợp đồng đó mới có giá trị pháp lý. Nếu bên ủy quyền là tổ chức, pháp luật không bắt buộc các bên phải công chứng mà tùy nhu cầu của các bên.

4. Mua nhà, đất bằng hợp đồng ủy quyền có rủi ro không?

Mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền có thể mang lại cho người mua một số lợi ích nhất định về thuế phí, thủ tục như đã đề cập ở trên. Song, hình thức hợp đồng này tiềm ẩn muôn vàn rủi ro cho bên mua, thậm chí có thể "trắng tay".

• Việc chuyển nhượng nhà đất không có hiệu lực

Theo Khoản 3, Điều 188, Luật Đất đai năm 2013: "Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.".

Có nghĩa là, việc chuyển nhượng phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Để được đăng ký vào sổ địa chính cần thực hiện tuần tự các bước sau:

- Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng

- Kê khai nghĩa vụ tài chính (gồm cả trường hợp được miễn)

- Đăng ký biến động (đăng ký sang tên)

Như vậy, cần thực hiện theo các bước trên mới hoàn tất việc chuyển nhượng theo đúng quy định. Đối với trường hợp mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền thì không thể chứng minh việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực.

Mua bất động sản theo hình thức hợp đồng ủy quyền, bên mua có thể bị lấy lại nhà đất đã mua. Ảnh minh họa

• Bên mua có thể bị lấy lại nhà đất đã mua

Theo quy định hiện hành, bên được ủy quyền có nghĩa vụ giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Mặt khác, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào.

Khi giá nhà đất tăng lên, bên ủy quyền có thể đổi ý và chấm dứt hợp đồng ủy quyền để lấy lại tài sản, sang nhượng cho người khác với giá cao hơn. Ngoài ra, người mua có thể bị lấy lại nhà, đất đã mua khi bên ủy quyền chết hoặc chấm dứt tồn tại.

Cụ thể, Điều 569, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như sau:

"1. Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.

Đổ về vùng ven Bình Chánh, Nhà Bè mua đất, người dân có sinh lợi?
Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.

2. Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.".

• Người mua không có đầy đủ quyền của chủ sở hữu bất động sản

Luật Đất đai năm 2013 quy định, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận (sổ đỏ).

Việc mua bán, cho thuê mua, thế chấp, tặng cho, góp vốn bằng nhà ở chỉ thực hiện khi nhà ở có Giấy chứng nhận (sổ đỏ, sổ hồng) theo quy định của pháp luật, ngoại trừ một số trường hợp đặc biệt. Trong khi đó, người đại diện theo ủy quyền sẽ không được cấp Giấy chứng nhận nên họ chỉ được thực hiện các giao dịch đối với bất động sản nếu bên bán ủy quyền.

Chưa kể, khi thực hiện các quyền trong phạm vi ủy quyền, bên mua phải báo cho bên ủy quyền, có nghĩa là họ không được thực hiện các quyền này một cách tự do.

• Không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi nhà đất

Luật Đất đai hiện hành quy định, chỉ có người sử dụng đất hợp pháp, người đứng tên trên Giấy chứng nhận mới được bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Nếu người sử dụng đất không có Giấy chứng nhận thì phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 75, Luật Đất đai năm 2013. Chính bởi vậy, khi Nhà nước thu hồi bất động sản thì người quản lý, sử dụng nhà đất theo ủy quyền sẽ không được bồi thường.

• Hợp đồng chấm dứt, hết liệu lực nếu một trong các bên chết

Điều 422, Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định, nếu một trong các bên (bên ủy quyền và bên được ủy quyền) không may qua đời thì hợp đồng ủy quyền sẽ hết hiệu lực. Theo đó, nhà đất đã bán sẽ là di sản thừa kế của người ủy quyền, sẽ được giải quyết theo quy định của pháp luật về thừa kế. Bên mua nhà đất là người chịu thiệt.

Người mua có thể gặp rắc rối với hợp đồng ủy quyền khi người ủy quyền chết, bởi giấy ủy quyền không còn hiệu lực khi người ủy quyền qua đời. Người mua thực tế sẽ không được phép thực hiện các quyền trong hợp đồng ủy quyền nữa. Khi đó có thể xảy ra tranh chấp với đồng thừa kế của người bán.

• Rủi ro khi tranh chấp xảy ra

Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, bên nhận ủy quyền (bên mua) phải chứng minh giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất là có thật thông qua việc thanh toán, giao nhà, giao đất, bàn giao giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Tuy vậy, trên thực tế, rất khó chứng minh việc chuyển nhượng là có thật.

Nếu người nhận ủy quyền (bên mua) có đầy đủ chứng cứ chứng minh như giấy tờ biên nhận tiền, giấy tờ khác ghi nhận việc chuyển nhượng,… thì việc chuyển nhượng đó có thể bị tuyên vô hiệu. Bởi lẽ, giao dịch đó không tuân thủ đúng quy định của pháp luật về mặt hình thức, tức không lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực.

• Rủi do về thời hạn ủy quyền

Theo quy định tại Điều 563, Bộ luật Dân sự năm 2015, thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Trong trường hợp không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm.

Khi hết thời hạn này, các bên phải làm hợp đồng ủy quyền mới. Nếu bên mua đề nghị ký hợp đồng ủy quyền mới mà bên ủy quyền (người đã bán đất trước đây) từ chối thì người mua sẽ mất quyền lợi với nhà đất đã mua.

• Rủi ro về pháp lý của bất động sản

Thông thường, nếu bất động sản đủ điều kiện giao dịch mua bán (có Giấy chứng nhận, còn thời hạn sử dụng, không bị kê biên, không có tranh chấp...) thì ít ai muốn giao dịch bằng hình thức hợp đồng ủy quyền. Do đó, với bất động sản mua dạng ủy quyền, người mua có thể phải đối mặt với những rủi ro như nhà đất không có giấy tờ, nhà đất vướng tranh chấp, hết thời hạn sử dụng hoặc bị kê biên để thi hành án.

Bên mua nhà đất có thể gặp rủi ro rất cao nếu việc mua bán không thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật hiện hành về đất đai, kinh doanh bất động sản.

Với những phân tích trên đây, người mua không nên nhận chuyển nhượng quyển sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thông qua hình thức hợp đồng ủy quyền. Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, người mua nên giao kết bằng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất và thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đó theo đúng trình tự thủ tục thông thường. Sau đó, đăng ký biến động (sang tên, trước bạ) theo quy định của pháp luật hiện hành.

Lam Giang (TH)