6 sai lầm cần tránh khi chọn mua bất động sản để đầu tư sinh lời

Các chuyên gia tài chính và các đại lý môi giới bất động sản ở Australia đã đúc rút ra 6 sai lầm mà khách hàng thường xuyên mắc phải, bao gồm:

1. Mua nhà ở sai vị trí

Theo ông Rodney McLoughlin, Giám đốc Đại lý Mua bán TBAS, vị trí là điều tối quan trọng mà ông thường nhắc nhở khách hàng của mình khi mua nhà, đặc biệt là với những người mua với mục đích đầu tư sinh lời. 

Rodney McLoughlin giải thích kỹ lưỡng hơn, khi thị trường nóng sốt, vì không muốn bỏ lỡ cơ hội nên những người mua tiềm năng sẽ mua bất cứ thứ gì, đó có thể là một ngôi nhà trên đường lớn, ngay phía trước cao ốc đông đúc, một căn nhà có đường vào không thuận lợi hay dưới đường dây điện cao thế, dưới đường đi của máy bay. Khi xảy ra sốt đất, những bất động sản này khá dễ bán. Tuy nhiên, ngay khi thị trường trầm xuống, chúng sẽ rất khó bán và có thể mất giá tới 20% hoặc hơn.

Bất động sản ở những khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh thường đắt tiền hơn.

Thông thường, những khu vực có vị trí đẹp, hạ tầng hoàn chỉnh thường đắt tiền hơn. Do đó, người mua với tài chính hạn chế thường sẽ đặt cược vào những khu đất có ít nhu cầu, vị trí xa xôi, bất tiện hoặc hạ tầng kém phát triển.

Rodney McLoughlin kể rằng, nhiều khách hàng của ông mua nhà ở ngoại ô, cách trung tâm thành phố đến 40km. Tuy nhiên, sau 10 năm, bất động sản của họ không hề tăng giá. Thậm chí, nhiều người còn mất gần hết tài sản vì giá giảm, bán không được mà cho thuê cũng không xong.

Vị chuyên gia bất động sản cho rằng, mua nhà ở vị trí tốt nhất trong khả năng chi trả luôn là lựa chọn hàng đầu.

2. Không quan tâm đến quy luật cung - cầu

Một số người quan niệm rằng, khi có tiền, nên mua một vài bất động sản giá rẻ thay vì dồn hết tiền vào một bất động sản đắt đỏ nhằm tăng cơ hội có tỷ suất lợi nhuận cao hơn và giảm rủi ro. Tuy nhiên, theo Ben Sum, nhà sáng lập kế hoạch tài chính của Wealthful thì điều này không thật sự cần thiết. Thay vào đó, bạn nên tìm kiếm bất động sản tốt nhất trong khả năng chi trả của mình bởi nó dễ tiếp cận những người mua có thu nhập cao. 

Bên cạnh đó, theo thời gian, những bất động sản như vậy vẫn luôn được ưa chuộng. Sum cho rằng, để biết một bất động sản có đáng để đầu tư hay không, bạn cần ghi nhớ quy luật cung, cầu, tức là cái gì càng hiếm thì giá càng cao. Nhiều người mua sẵn sàng trả giá cao để được sống trong những môi trường tiện ích, có trường học, quán cà phê, trung tâm thương mại, nhà hàng... Khi nguồn cung lại này khan hiếm, giá bất động sản sẽ tăng lên theo thời gian.

3. Tính cả tăng trưởng vốn khi mua nhà đất theo tiến độ dự án

Khi mua bất động sản, bạn đóng tiền đợt đầu rồi trả dần các đợt tiếp theo cho tới khi bàn giao. Trong điều kiện thị trường chung tăng trưởng, tài sản của bạn sẽ tăng giá trị dần theo thời gian cho đến khi được xây xong. Tuy nhiên, nếu thị trường trầm lắng, xu hướng này sẽ diễn ra ngược lại. Sum kể rằng, ông bắt gặp nhiều người mua bất động sản từ vài năm trước, tuy nhiên, giá trị bất động sản đang giảm dần. Điều này có nghĩa là họ có thể phải vay mượn để đóng tiền cho kịp tiến độ nhưng không lãi được một đồng nào.

4. Không chuẩn bị khi bán lại bất động sản

Nhiều chương trình thực tế cho thấy rằng người ta có thể sửa chữa nhà rồi bán qua tay một cách dễ dàng, nhanh chóng. Tuy nhiên, thực tế khắc nghiệt hơn nhiều. McLoughlin chia sẻ, rất nhiều người mua nhà mà không biết rằng họ phải chi bao nhiêu tiền để sửa ngôi nhà đó. Ngoài chi phí sửa chữa, họ còn phải chi trả nhiều khoản khác như xin cấp phép sửa chữa cải tạo, giải quyết rắc rối với hàng xóm. Những công việc này thường tốn thời gian hơn chúng ta vẫn nghĩ. Những người ít kinh nghiệm có thể lâm vào cảnh nợ nần thay vì thu lãi như họ tưởng.

5. Không có kế hoạch

Theo McLoughlin, một trong những điều quan trọng nhất là cần lập kế hoạch cụ thể với ngôi nhà sẽ mua. Chẳng hạn, bạn dự tính mua về sửa rồi bán ngay hay giữ lại khoảng 10 năm sau mới bán? Tùy vào mục đích khác nhau mà bạn cần lên kế hoạch cụ thể để tránh bị phá sản.

6. Quá phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính

Không ít người cho rằng có thể dễ dàng sử dụng đòn bẩy tài chính - đem chính tài sản của mình thế chấp để vay tiền, sau đó mua thêm ngôi nhà khác và lặp lại điều này liên tiếp. Thoạt nghe thì có vẻ hấp dẫn. Tuy nhiên, Sum cho rằng, điều này chỉ hiệu quả trong trường hợp bạn đầu tư đúng loại bất động sản. Nhiều người gặp sai lầm khi dùng đòn bẩy tài chính cho bất động sản kém. Điều này có thể khiến bạn mắc kẹt ở một bất động sản giá trị thấp, thậm chí mất giá nhưng bạn vẫn phải trả lãi hàng tháng cho nó. Trong trường hợp tệ nhất, bạn có thể rơi vào vòng xoáy bất ổn, thậm chí dẫn đến phá sản.

Vậy cần làm gì nếu đã đầu tư vào bất động sản không thể tăng giá?

Theo Sum, điều đầu tiên bạn nên làm là hỏi ý kiến của các chuyên gia. Nếu họ gợi ý nên bán đi, đừng chần chừ ngay cả khi bị lỗ. Bởi đôi khi, đầu tư thành công là cắt lỗ đúng thời điểm. Việc giữ lại ngôi nhà chỉ khiến bạn tiếp tục mất thêm tiền.

Bên cạnh đó, cần nắm rõ bất động sản nào có cơ hội tăng giá khi thị trường sôi động trở lại. Nhìn chung, có những bất động sản không thể trở lại giá vốn, nhất là khi chúng nằm ở khu vực tăng trưởng thấp hoặc thuộc diện ít có nhu cầu. Như vậy, sau cùng lại là bài toán mua bất động sản ở vị trí tốt.