7 bước kiểm tra khi mua nhà đất trên giấy để tránh sập bẫy dự án "ma"

Theo Luật sư Lương Ngọc Đinh (Công ty Luật Thịnh Việt Trí), trong bối cảnh thị trường địa ốc sốt nóng những năm 2016-2018, truyền thông và cơ quan chức năng đã cảnh báo nhiều về việc doanh nghiệp bất động sản bán dự án trên giấy, huy động vốn trái luật diễn ra khá phổ biến.

Thời gian gần đây, các vụ điều tra, bắt giam lãnh đạo Công ty CP Địa ốc Alibaba, Hoàng Kim Land, Angel Lina cho thấy khách hàng thiếu cảnh giác khi mua nhà đất trên giấy. Phần lớn các dự án "ma" được rao bán đều không đầy đủ pháp lý, huy động vốn trái luật, có dấu hiệu lừa đảo, chiếm dụng vốn thời gian dài.

Sở dĩ khách hàng lơ là bỏ qua các bước kiểm tra thông tin trước khi xuống tiền, tin vào kịch bản màu hồng một phần do thị trường bất động sản diễn biến quá tốt trong 3 năm trước. Những chiêu thức buôn bán gian lận dần bị lật tẩy khi thị trường bước vào giai đoạn khó khăn trong năm nay.

Theo luật sư Đinh, để tránh rơi vào cảnh "tiền mất tật mang", người mua nhà đất dự án (bất động sản hình thành trong tương lai) nên có 7 bước kiểm tra như sau:

1. Tìm hiểu kỹ "lai lịch" của chủ đầu tư

Bên ký hợp đồng mua bán với khách hàng là công ty phát triển dự án, tức chủ đầu tư. Chủ đầu tư là bên sẽ chịu trách nhiệm chính về dự án nên khách hàng cần phải kiểm tra cẩn thận lai lịch, thông tin liên quan tới doanh nghiệp phát triển dự án. Thông qua đánh giá những dự án mà công ty thực hiện, người mua có thể kiểm tra được năng lực tài chính của chủ đầu tư.

Thông thường, chủ đầu tư uy tín sẽ có những dự án xây đúng tiến độ và thực hiện đúng theo cam kết về thi công nhà, tiện ích dự án, bàn giao sản phẩm, giấy chứng nhận quyền sở hữu đúng thời hạn. Khách hàng cần phải thận trọng hơn nữa khi kiểm tra thông tin của các doanh nghiệp địa ốc xuất hiện lần đầu trên thị trường. Sẽ là điểm trừ lớn nếu công ty từng vi phạm pháp luật. Do đó, trước khi quyết định xuống tiền đầu tư, người mua nên cân nhắc thật kỹ.

Khách hàng sập bẫy dự án "ma" do thiếu cảnh giác khi mua nhà đất trên giấy.  (Ảnh: Hữu Khoa)

2. Kiểm tra pháp lý dự án

Người mua nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản cho phép dự án huy động vốn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định, khi có đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất, thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ dự án được duyệt thì chủ dự án mới được đưa bất động sản hình thành tron tương lai vào kinh doanh. Khi mua nền đất dự án (xây nhà theo mẫu đã duyệt), khách hàng cần lưu ý tới giấy phép xây dựng cũng như giấy tờ nghiệm thu hoàn thành cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng tiến độ dự án.

Riêng đối với việc mua đất nền (nhà) tại dự án, chủ đầu tư thường lách luật để huy động vốn sớm thông qua hình thức ký hợp đồng cọc, đăng ký giữ chỗ, ký hợp đồng nguyên tắc, hợp đồng bảo đảm nhằm bán "lúa non". Lý do là, pháp luật hiện hành chỉ cho phép chủ đầu tư bán nhà chứ không cho phép bán đất.

3. Đối chiếu pháp lý dự án với thông tin quảng cáo

Để hút khách, hầu hết dự án mở bán đều sử dụng nhiều chiêu thức marketing nhằm quảng bá sản phẩm. Vậy nhưng, người mua cần hết sức tỉnh táo bởi giữa quảng cáo và thực tế luôn tồn tại khoảng cách lớn. Do đó, việc đối chiếu thông tin quảng cáo với pháp lý dự án là bước rất quan trọng. Nếu thông tin quảng cáo đúng với quy hoạch, hồ sơ thiết kế dự án đã được duyệt thì nhà đầu tư mới xuống tiền. Bước kiểm tra này giúp khách hàng xác định được dự án là thật hay dự án "ma".

4. Thực địa dự án

Khách hàng trước khi quyết định đầu tư hay không nên đi xem xét hiện trạng dự án trên thực tế. Qua đó, người mua sẽ biết được chủ đầu tư đã hoàn thành thi công hạ tầng hay chưa, vị trí dự án ra sao, môi trường xung quanh như thế nào. Thực tế cho thấy, không ít trường hợp đến khi được giao nhà đất mới phát sinh tranh chấp, khiếu kiện do nhà đầu tư bỏ qua bước thực địa dự án.

5. Xác định rõ loại hợp đồng sẽ ký

Khách hàng nên xác định rõ mình sẽ ký kết với chủ đầu tư dự án loại hợp đồng nào. Pháp luật về nhà ở hiện hành chỉ cho phép chủ dự án ký kết hợp đồng mua bán nhà đất với khách hàng khi đã có đủ điều kiện huy động vốn. Trong trường hợp phát sinh tranh chấp, khiếu kiện giữa hai bên mua - bán, những hình thức huy động vốn khác đều không có giá trị pháp lý.

Minh chứng là, phần lớn các vụ lừa bán dự án "ma", phát sinh tranh chấp tại Công ty CP Địa ốc Alibaba, Hoàng Kim Land, Angel Lina đều có chung đặc điểm là chủ đầu tư ký với khách hàng hợp đồng hứa mua hứa bán, hợp đồng thỏa thuận đầu tư, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng ủy quyền. Khi tranh chấp xảy ra, những loại hợp đồng này đều không có giá trị cao về mặt pháp lý trong việc bảo vệ quyền lợi của người  mua.

6. Đề xuất sửa đổi điều khoản bất lợi

Đối với hợp đồng mua bán ký với chủ dự án, người mua bất động sản nên xem xét, đề xuất sửa đổi những điều khoản bất lợi cho mình. Phần lớn những điều khoản này theo hợp đồng mầu do chủ dự án soạn sẵn nên thường khiến khách hàng bất lợi. Song, khách hàng hoàn toàn có quyền đề nghị đàm phán, sửa đổi sao cho phù hợp với luật định.

7. Kiểm tra dự án có đang chấp ngân hàng

Người mua nhà đất nên kiểm tra xem chủ đầu tư có mang dự án thế chấp ngân hàng. Bước này giúp nhà đầu tư tránh mua phải bất động sản đang bị sở hữu chéo, tức bị thế chấp tại nhiều tổ chức tín dụng. Khách hàng có thể kiểm tra việc thế chấp trong văn bản huy động vốn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nhà đầu tư nên theo dõi, giám sát chặt chẽ dự án nếu chủ đầu tư thế chấp dự án. Cùng với đó, khách hàng nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp tiến độ giải chấp, tiến độ thực hiện dự án trước thời điểm bàn giao cho bên mua.

Xem thêm: 

• Rót tiền vào phân khúc đất nền, nhà đầu tư cần lưu ý những gì?
• Những rủi ro phổ biến khi mua đất nền
• Những dấu hiệu nhận biết dự án "ma" trên thị trường