Ưu, nhược điểm khi đầu tư nhà phố hẻm nội thành và nhà phố dự án

Theo Giám đốc Công ty Tín Thành, ông Đoàn Quốc Duyệt, đầu tư nhà phố với số vốn 10 tỷ đồng hiện có nhiều lựa chọn. Cụ thể, với số tiền này, nhà đầu tư có thể chọn nhà phố dự án tại Nhà Bè, Bình Chánh, Gò Vấp, Thủ Đức, quận 9 cách trung tâm khoảng 10-15km (lấy chợ Bến Thành làm mốc).

Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư chọn nhà phố nội thành thì chỉ mua được nhà hẻm tại Bình Thạnh, Phú Nhuận, quận 1, 3, 4, 5. Nhà phố hẻm càng gần trung tâm thì diện tích càng nhỏ. Diện tích nhà phố hẻm có thể lớn dần lên khi cách trung tâm 5-7km. Với 10 tỷ đồng, nhà đầu tư có thể mua được nhà hẻm xe hơi tại các quận Bình Tân, Tân Phú và Tân Bình.

Ưu điểm của việc mua nhà phố nội thành là tài sản hiện hữu, có sẵn, có thể kiểm tra pháp lý theo trình tự đơn giản. Đồng thời, người mua có thể xin phép điều chỉnh kiến trúc nhà phố theo sở thích. Nhà phố nội thành thường nằm trong khu dân cư hiện hữu có mật độ dân số và mật độ xây dựng cao. Hơn nữa, đây là tài sản có pháp lý hoàn chỉnh, đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà.

Tọa lạc trong khu dân cư hiện hữu nên nhà phố nội thành có sẵn các tiện ích dịch vụ, thương mại, hạ tầng xã hội như chợ, bệnh viện, trường học... Chưa kể, khoảng cách di chuyển từ nhà phố nội thành vào trung tâm rất ngắn, giúp gia chủ tiết kiệm đáng kể về mặt thời gian.

Đầu tư nhà phố với dòng vốn 10 tỷ đồng hiện có nhiều sự lựa chọn. Trong ảnh: Những ngôi nhà phố dự án ở khu Đông TP.HCM. (Ảnh: Vũ Lê)

Với nhà phố nội thành, nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp sẽ đoán định được trước những cơ hội sinh lời từ việc sửa lại cho thuê hay cải tạo nội, ngoại thất để dễ bán hơn. Mặt khác, nếu nhà đầu tư quen biết môi giới là người dân địa phương sẽ tìm được nhà phố nội thành có giá thấp hơn thị trường từ 10-15%. Theo đó, nhà đầu tư có cơ hội chốt lời sớm, thậm chí mua xong chốt lời ngay.

Một ưu điểm nữa của nhà phố nội thành là đáp ứng tốt nhu cầu thật. Sau khi mua, nhà đầu tư có thể ở hoặc khai thác cho thuê ngay. Với pháp lý hoàn chỉnh, nếu nhà đầu tư muốn vay ngân hàng cũng dễ dàng hơn so với tài sản hình thành trong tương lai.

Thế nhưng, nhà phố nội thành có hạn chế là khi mua phải thanh toán ngay một lần. Cùng với đó, nhà đầu tư có thể đối mặt với rủi ro vướng quy hoạch, tranh chấp hoặc rủi ro liên quan tới cộng đồng dân cư hiện hữu. Thận trọng hơn, nhà đầu tư nên xem xét thêm khía cạnh phong thủy của nhà phố để sau này bán được giá tốt.

Với nhà phố dự án, bất động sản này thường tọa lạc ở khu vực quận vùng ven hoặc ngoại thành và phải xây dựng theo đúng quy chuẩn đăng ký. Thông thường, nhà phố dự án được bán với mức giá niêm yết công khai, hiếm khi được mặc cả nếu mua từ chủ đầu tư. Ưu điểm của nhà phố dự án là người mua được thanh toán theo tiến độ nên dễ dàng cân đối, quản lý dòng tiền. Giá nhà phố có thể gia tăng theo tiến độ bán hàng.

Nhà phố dự án thường được chủ đầu tư chào bán thành nhiều đợt. Nhà đầu tư nếu mua nhà phố các đợt chào bán đầu tiên sẽ có thêm cơ hội tăng giá về sau. Lý do là, khi mở bán các đợt tiếp theo, chủ dự án thường tăng giá cao hơn, tương ứng với hạ tầng nội khu đồng bộ hơn trước. So với các cụm nhà phố hẻm chật hẹp trong nội thành, khu dân cư mới gồm các gia đình mới sẽ có nếp sống văn minh, hiện đại hơn.

Tuy vậy, đầu tư nhà phố dự án có yếu điểm là phụ thuộc lớn vào uy tín của chủ đầu tư và những rủi ro pháp lý nhất định. Vốn là sản phẩm hình thành trong tương lai nên công trình vẫn đang trong quá trình xây dựng khi khách xuống tiền mua, chưa thể dọn về ở ngay như nhà phố nội thành. Khách hàng sau khi nhận bàn giao nhà từ chủ đầu tư thường phải chờ thêm một khoảng thời gian nữa mới có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà.

Riêng với trường hợp mua nhà phố dự án song khách hàng tự xây dựng, người mua chỉ được cấp sổ khi đã hoàn tất thủ tục hoàn công. Người mua sẽ không được cấp Giấy chứng nhận hoặc có thể bị phạt trong trường hợp chỉ giữ đất, không xây dựng.

Theo ông Đoàn Quốc Duyệt, trong bối cảnh thị trường ít biến động về giá, có dấu hiệu đi ngang như hiện nay thì 10 tỷ đồng là dòng vốn lớn, mang lại cho nhà đầu tư nhiều lựa chọn tối ưu. Vậy nhưng, thực tế không có phân khúc bất động sản nào an toàn 100%, mang lại cho nhà đầu tư mức lợi nhuận lớn. Thế nên, trước khi rót tiền vào một sản phẩm nhà đất nào đó, nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ bối cảnh thị trường, dòng tiền sẵn có, mục tiêu lợi nhuận cũng như khả năng chống chịu rủi ro tới đâu để đưa ra quyết định đúng đắn, phù hợp.

Xét theo tâm lý của người Việt, nhà phố nội thành và nhà phố dự án đều là bất động sản liền thổ được ưa chuộng hơn so với các phân khúc khác. Để tránh trượt giá, giới đầu tư đều có xu hướng chọn dòng sản phẩm bất động sản liền thổ làm kênh trú ẩn an toàn.

Song, bất động sản liền thổ có điểm yếu là giá trị rất lớn, khai thác cho thuê không đạt hiệu quả cao như kỳ vọng. Đặc biệt, trải qua các sơn sốt đất thời gian qua, phân khúc này bị hoài nghi đẩy giá lên cao, vượt xa giá trị thực, có dấu hiệu thiết lập mặt bằng giá ảo. Chính bởi vậy, để tránh mua hớ, nhà đầu tư nên có những bước thẩm định giá trước khi xuống tiền mua vào.