Cách nhận diện mô hình đa cấp bất động sản

Theo kết quả điều tra của cơ quan công an, Công ty CP Địa ốc Alibaba sử dụng nhiều phương thức và thủ đoạn tinh vi, "núp bóng" kinh doanh địa ốc nhưng thực chất là lừa đảo theo mô hình đa cấp. Đã có hơn 6.700 khách hàng "sập bẫy" nhà đất giá rẻ của Alibaba.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), ông Lê Hoàng Châu, trên thị trường hiện có nhiều công ty kinh doanh bất động sản đa cấp kiểu Alibaba song chưa bị cơ quan chức năng phát hiện. Do đó, cần chỉ ra các dấu hiệu bất ổn nhằm nhận diện phương thức đầu tư bất động sản đa cấp.

Cần cảnh giác trước cam kết lợi nhuận khủng

Ông Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính kinh tế chỉ ra rằng, thủ đoạn kinh doanh đa cấp bất động sản là sử dụng "mồi nhử" cam kết lợi nhuận khủng nhằm thu hút giới đầu tư xuống tiền. Những công ty này bán dự án nhà đất ảo, trái quy định của pháp luật hiện hành.

Kinh doanh đa cấp là hình thức lấy tiền của người này trả cho người khác, dùng tiền của nhà đầu tư trước trả cho nhà đầu tư sau. Để đánh vào lòng tham của nhà đầu tư, bên bán bất động sản sẽ quảng cáo dự án với mức lợi nhuận cao ngất ngưởng, tự vẽ dự án, hạ tầng, quy hoạch hoàn thiện. Những thông tin như vậy sẽ khiến người mua bị nhiễu loạn, bỏ qua khâu xem xét giấy tờ pháp lý của dự án. Với mong muốn được chiết khấu cao, lợi nhuận khủng, họ nhiệt tình giới thiệu thêm khách hàng đến mua đii bán lại bất động sản. Có thể nói, khách hàng trở thành "cái loa" quảng cáo dự án thay cho chủ đầu tư.

Theo ông Hiếu: "Sản phẩm chủ yếu các đơn vị này chào bán là đất nền nhưng nằm ở những địa bàn chưa có hạ tầng và tiện ích đầy đủ, giá còn thấp. Những dự án nào cam kết lợi nhuận cao bất thường thì đều phải xem lại. Khi mua bất động sản bắt buộc phải nhìn thấy bất động sản và liên hệ với chính quyền để kiểm tra pháp lý, quy hoạch…"

Trong khi đó, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư bất động sản Việt An Hòa, ông Trần Khánh Quang cho rằng, nhà đất luôn là kênh đầu tư hấp dẫn, tuy nhiên không dành cho mọi đối tượng. Do giá trị bất động sản rất lớn nên yêu cầu nhà đầu tư phải có kiến thức, am hiểu thị trường. Khách hàng cần đích thân khảo sát khu vực xung quanh bất động sản muốn mua. Tiếp đến, người mua nên căn cứ vào năng lực tài chính, uy tín của chủ đầu tư, công trình tiện ích tại dự án... để định giá tài sản trong tương lai.

Ông Quang cảnh báo: "Phải lưu ý mức độ tăng trưởng lợi nhuận của bất động sản đó. Trung bình mức tăng trưởng là 8%/năm, cao nhất là 12-13%/năm. Những cam kết lợi nhuận trên 18%/năm hầu như đều có vấn đề. Nếu thực sự dễ dàng như vậy, có lẽ ai ai cũng lao theo bất động sản rồi".

Hình ảnh khách hàng chen chân đặt chỗ mua bất động sản của Công ty CP Địa ốc Alibaba. (Ảnh: Thùy Linh)

Xem xét kỹ giấy tờ pháp lý dự án

Lãnh đạo HoREA nhấn mạnh, người mua cần xem xét cơ sở pháp lý của dự án thật kỹ lưỡng để tránh dính bẫy của kinh doanh bất động sản đa cấp. Một dự án trước hết phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được cấp phép làm biệt thự, nhà phố, chung cư hoặc dự án nhà ở dạng phân lô, bán nền. Hai là, dự án phải có giấy phép xây dựng. Ba là, dự án phải đảm bảo đầy đủ điều kiện huy động vốn đúng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành.

Riêng với dự án phân lô, bán nền, cần phải xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng gồm hệ thống giao thông, chiếu sáng, cấp, thoát nước, cấp điện. Mặt khác, dự án phải được ngân hàng bảo lãnh. Trường hợp dự án có thế chấp thì phải giải chấp; chưa giải chấp phải có văn bản đồng ý của ngân hàng nhận thế chấp cho phép huy động vốn.

Ông Lê Hoàng Châu cho biết thêm: "Văn bản quan trọng cuối cùng là dự án phải có quyết định của Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện được phép bán nền nhà hình thành trong tương lai. Đối với chung cư thì thêm điều kiện phải xây dựng xong phần móng".

Theo ông Nguyễn Trí Hiếu, chủ đầu tư cần đáp ứng rất nhiều điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản... mới có thể đưa sản phẩm bất động sản ra giao dịch trên thị trường. Đặc biệt, pháp luật hiện hành về bán hàng đa cấp quy định, bất động sản không thuộc diện được phân phối theo hình thức đa cấp mà phải tuân thủ các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Thế nên, việc áp dụng mô hình đa cấp vào phân phối dự án nhà đất là vi phạm pháp luật, tiềm ẩn không ít rủi ro, gây thiệt hại cho nhà đầu tư lẫn khách mua thực.

Ngoài kinh doanh địa ốc đa cấp, hiện một số doanh nghiệp còn tổ chức các khóa đào tạo môi giới đầu tư nhà đất kiểu biến tướng của bán hàng đa cấp, tự vẽ ra các chuyên gia hàng đầu nhằm dẫn dụ người mua "nhẹ dạ cả tin" tham gia vào đường dây của mình.