Những rủi ro phổ biến khi mua đất nền

Theo luật sư Lương Ngọc Đinh, Giám đốc Công ty Luật TNHH Thịnh Việt Trí, phần lớn các nhà đàu tư đều quan niệm đất nền là phân khúc sinh lời cao nhất hiện nay, đồng thời là kênh trú ẩn dòng vốn an toàn nhất. Tuy nhiên, nhà đầu tư đất nền trên thực tế phải đối mặt với không ít rủi ro. Ông Đinh chỉ rõ 4 nhóm rủi ro phổ biến khi rót tiền vào đất nền.

1. Chưa hoàn chỉnh pháp lý dự án

Khách mua đất nền không thẩm định pháp lý dự án, xem xét công trình có đủ điều kiện huy động vốn hay chưa. Thế nên, khi mua phải các dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn, người mua sẽ phải chịu mọi rủi ro trong trường hợp dự án không được triển khai đúng tiến độ cam kết, thậm chí không thực hiện dự án.

2. Đất nền không chính chủ

Thay vì ký kết với chủ đầu tư - bên bán, người mua đất nền lại ký kết hợp đồng với bên thứ ba. Bên thứ ba thường là một công ty con được lập ra bởi chủ dự án hoặc đơn vị phân phối, đứng ra ký kết hợp đồng mua bán với khách hàng.

Nguyên tắc "vàng" mà nhà đầu tư đất nền cần lưu ý là, giao dịch đất đai theo hình thức ủy quyền (tức không chính chủ) là sai quy định của pháp luật hiện hành. Hợp đồng mua bán đất sẽ không có giá trị pháp lý nếu bạn không ký đúng với chủ đầu tư hoặc chủ đất. Người mua sẽ gặp rất nhiều rủi ro nếu phát sinh tranh chấp giữa các bên. Thậm chí, người mua đất nền có thể bị trắng tay, mất hết tài sản.

Nhiều nhà đầu tư cho rằng đất nền là phân khúc sinh lời cao nhất hiện nay, là kênh trú ẩn an toàn nhất. Trong ảnh: Một khu đất nền tại khu Đông TP.HCM. (Ảnh: Vũ Lê)

3. Ký loại hợp đồng yếu thế

Khách mua đất nền không được ký hợp đồng mua bán mà chỉ ký loại hợp đồng khác được soạn thảo bởi chủ đầu tư. Trong khi đó, loại hợp đồng này lại chưa phù hợp quy định páp luật liên quan tới mua bán nhà đất. Đó có thể là hợp đồng góp vốn, hợp đồng nguyên tắc, hợp đồng hợp tác đầu tư.

Bản chất chung của các loại hợp đồng này là đều hướng tới mục đích huy động vốn của người mua. Các bên rất dễ phát sinh khiếu kiện, tranh chấp nếu nội dung hợp đồng phản ánh không đúng thỏa thuận giữa đôi bên. Khi ký hợp đồng theo mẫu được soạn sẵn bởi chủ đầu tư, người mua sẽ luôn ở thế yếu, đặc biệt nếu có tranh chấp xảy ra.

4. Thiếu thông tin

Nếu khong có kiến thức, chuyên môn, chỉ mua đất theo đám đống thì người mua sẽ luôn yếu thế khi đàm phán những nội dung hợp đồng quan trọng như điều khoản xử lý tiền cọc trong trường hợp một bên vi phạm hợp đồng cọc, điều khoản phạt khi một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng, điều khoản bàn giao nền đất, phạt vì chậm bàn giao...

Trong hợp đồng mua bán đất nền, nếu các điều khoản không rõ ràng thì người mua sẽ bất lợi. Thế nhưng, bên mua thường khong thẩm định, kiểm tra vấn đề này. Do đó, trường hợp xảy ra tranh chấp, bên mua sẽ rất rủi ro khi các điều khoản bất lợi được áp dụng.

Bên cạnh đó, nếu bên mua không được người bán cung cấp đầy đủ thông tin quy hoạch, người mua cũng không kiểm tra thông tin quy hoạch của lô đất cũng như quy hoạch xung quanh, kiểm tra đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội có khả thi... thì suất đầu tư này sẽ không đảm bảo an toàn.

Thực tế cho thấy, nhiều người mua nhầm các lô đất bị vướng toàn bộ hoặc một phần quy hoạch, như quy hoạch đất giao thông, đất cây xanh. Trong khi đó, theo thỏa thuận ban đầu với người mua thì đây là đất ở.