Kinh nghiệm bán nhà: Những "tuyệt chiêu" nên biết

Bán nhà đất trong thời điểm hiện tại là việc khá khó khăn. Thay vì đặt mình vào vị trí người mua để nhìn nhận về bất động sản được rao bán, phần lớn người bán đều tìm đủ mọi cách để nâng giá nhà đất của mình.

Những kinh nghiệm bán nhà dưới đây được đúc kết thông qua thực tế cũng như nhu cầu của một người mua nhà khách quan. Nắm chắc bí kíp này sẽ giúp thuyết phục khách hàng tiềm năng đưa ngôi nhà của bạn vào danh sách ưu tiên.

Giá chào bán hợp lý

Chúng ta đều biết, mua bán nhà đất luôn là việc hệ trọng, cần tỉ mỉ và cẩn thận. Việc bán một căn nhà với giá thấp hơn giá mua vào hoặc thấp hơn giá trị thực tế của bất động sản thật không dễ dàng gì. Tuy nhiên, nếu bạn cứ khăng khăng giữ mức giá "trên trời" thì khó có thể tìm được khách mua, đặc biệt là trong thời điểm hiện tại - dịch bệnh bùng phát phức tạp, kinh tế khó khăn.

Việc niêm yết giá của mọi loại tài sản đều phải dựa trên tính hợp lý. Bất động sản cũng không phải ngoại lệ. Dù đôi khi bạn có thể tăng hoặc giảm giá trong ngưỡng cho phép nhưng nếu bạn đưa ra mức giá quá cao thì rất khó để bán nhà đất thành công. Giá nhà luôn là yếu tố quan trọng nhất, chi phối quyết định của khách hàng, họ chắc chắn sẽ chọn tài sản vừa với ngân sách.

Một trong những kinh nghiệm bán nhà cần "nằm lòng" là đưa ra mức giá hợp lý,  không quá cao cũng không quá thấp.

Định giá ngôi nhà quá cao sẽ khiến khách hàng tiềm năng e ngại, thậm chí bỏ qua nó. Thông thường, khách hàng sẽ ưu tiên 3-4 căn nhà có giá tốt hơn so với căn của bạn. Và vì thế, bạn sẽ vuột mất cơ hội tốt nhất trong 3-4 tuần đầu tiên sau khi rao bán nhà.

Dĩ nhiên, người bán hoàn toàn có thể điều chỉnh giảm giá bán sau đó nhưng người mua sẽ nghi ngờ ngôi nhà có vấn đề khi tồn kho trên thị trường lâu trong một khoảng thời gian dài.

Ngược lại, nếu rao bán nhà với giá quá thấp thì bạn sẽ chịu thiệt. Mức giá thấp có thường khiến khách mua nảy sinh một vài suy nghĩ bất lợi cho bên bán. Ví dụ, họ có thể đặt nghi vấn vì sao chủ nhà bán giá thấp vậy, liệu ngôi nhà có vấn đề gì nghiêm trọng không... Suy nghĩ này sẽ tác động đến hành vi, thái độ của bên mua.

Chính bởi vậy, bên bán nhà nên đưa ra một mức giá phù hợp, để có thể chấp nhận được cho cả hai bên mua - bán. Mức giá này có thể không cạnh tranh được với các ngân hàng đang rao bán tài sản thế chấp nhưng vẫn chiếm ưu thế hơn so với những người bán kém nhạy cảm hơn về giá bất động sản.

Vậy định giá bán nhà như thế nào cho hiệu quả?

Trước hết, cần tham khảo thị trường tại thời điểm bán nhà. Để thu thập thông tin, bạn có thể sử dụng các nền tảng so sánh giá, trang web của các đại lý bất động sản. Theo giới chuyên gia, bạn nên tập trung nghiên cứu các bất động sản có đặc điểm tương tự với ngôi nhà bạn như vị trí, diện tích, nội thất... để so sánh và đưa ra mức giá hợp lý nhất.

Mặt khác, bạn có thể tìm lời khuyên từ các chuyên gia, nhà môi giới, đại lý bán hàng có kiến thức sâu rộng, am hiểu về thị trường nhà đất. Họ sẽ giúp bạn đánh giá thị trường một cách khách quan và cho lời khuyên về mức giá rao bán nhà phù hợp.

>>> Xem thêm: 

• Kinh nghiệm để tránh bị "hớ" khi bán nhà

• 4 kiểu hợp đồng mua bán nhà đất dễ mất sạch tiền

Tân trang diện mạo ngôi nhà

Ấn tượng ban đầu của khách hàng đối với ngôi nhà bạn rao bán cực kỳ quan trọng, ảnh hưởng đến quyết định của người mua. Vậy nên, để bất động sản của mình hút mắt hơn so với những căn nhà khác trên thị trường, bạn nên "khoác áo mới" cho nó. Bạn lo ngại về chi phí cải tạo? Đừng quá lo lắng, bởi có khá nhiều cách làm mới nhà với kinh phí vừa phải, tiết kiệm như:

Cần chăm chút, đầu tư cho diện mạo ngôi nhà khi rao bán trên thị trường.

- Sơn mới tường, cửa cổng, hàng rào với tông màu trung tính hiện đại

- Dọn rác, cỏ dại, lá khô trong sân vườn trước và sau nhà (nếu có)

- Làm sạch bề mặt sàn nhà và cửa kính

- Thay mới ga gối phòng ngủ, gối tựa sofa, rèm cửa, thảm trải

- Bài trí thêm chậu hoa, cây xanh...

Khách hàng tiềm năng có thể từ chối bước vào trong tham quan nếu vẻ ngoài ngôi nhà trông rất tệ. Vì thế, hãy đảm bảo rằng ngôi nhà của bạn trông hấp dẫn trong mắt người qua đường.

Ngoài diện mạo bề ngoài, bạn cũng nên lưu tâm tới không gian nội thất bên trong nhà. Vẻ ngoài hấp dẫn có thể là yếu tố thu hút khách mua bước vào nhà, tuy nhiên khoảnh khắc lần đầu tiên bước vào trong nhà mới là điều họ quan tâm nhất. Nếu người mua không thích những gì họ nhìn thấy đầu tiên thì rất khó họ đánh giá phần còn lại của ngôi nhà theo hướng tích cực.

Tuy điều này thường dựa trên cảm xúc, cảm tính của từng khách hàng, có thể thiếu logic nhưng chúng luôn là thách thức với người bán. Ngôi nhà vì thế cần sạch sẽ, gọn gàng, thơm tho khi bạn dẫn khách tới xem.

Khi tân trang không gian nội thất, bạn nên tránh sử dụng những yếu tố quá độc đáo, đặc biệt, chỉ phù hợp với một số người mà không phải số đông. Ví dụ, nếu màu sơn tường quá đậm hoặc đã bị bong tróc thì nên sơn mới với tông màu trung tính hơn.

Loại bỏ dấu ấn cá nhân và những mớ lộn xộn trong nhà

Dĩ nhiên, không ai muốn mua một ngôi nhà như "ổ chuột". Hãy đảm bảo ngôi nhà của bạn ngăn nắp, sạch sẽ nhất có thể trước khi rao bán trên thị trường. Cần loại bỏ những mớ lộn xộn như:

- Quần áo, đồ đạc lặt vặt trong tủ

- Ổ cắm điện, dây điện không dùng đến

- Lọc bỏ bớt giá kệ, bàn ghế, giường tủ không cần thiết

- Dọn sạch tầng hầm, nhà kho, (nếu có), khu vực để xe

- Gỡ bỏ các bức ảnh cũ trên tường...

Khi bán nhà, bạn nên loại bỏ những chi tiết mang dấu ấn cá nhân như ảnh gia đình, đồ lưu niệm, phụ kiện trang trí ngày lễ...

Đồng thời, bạn nên cất đi những vật dụng, phụ kiện mang đậm dấu ấn cá nhân của các thành viên từng sinh sống trong nhà, tạo ra không gian để khách hàng có thể hình dung cuộc sống của gia đình họ trong ngôi nhà của bạn sau này như thế nào. Bạn nên cất gọn những món đồ như:

- Ảnh cá nhân, ảnh gia đình

- Đồ cá nhân trong phòng ngủ, bàn trang điểm, phòng tắm

- Đồ trang trí ngày lễ, đồ lưu niệm, những bức tượng nhỏ

- Các thiết bị điện tử cá nhân như sạc pin, tai nghe...

Sửa chữa những hỏng hóc trong nhà dù là nhỏ nhất

Kinh nghiệm là, bạn nên đi lại một vòng xung quanh nhà để "truy tìm" những hỏng hóc dễ nhìn thấy nhất. Trên thực tế, những lỗi tưởng như rất nhỏ cũng có thể khiến ngôi nhà mất điểm trong mắt khách hàng. Và nếu bạn có thể dễ dàng phát hiện ra chúng thì người mua nhà cũng vậy. Do đó, gia chủ nên sửa chữa kịp thời những hỏng hóc tìm thấy, dù là nhỏ nhất. 

Lưu ý, trước khi bán nhà, bạn đừng tu sửa quá nhiều. Nhiều người cho rằng việc tu sửa, điều chỉnh sẽ giúp tăng giá bất động sản, bán được với giá cao nhất. Dù việc cải tạo này có thể giúp ngôi nhà tăng giá trị nhưng bạn vẫn nên thận trọng bởi không phải tất cả các cải tạo đều trở nên hữu ích hơn, thậm chí nếu dính lỗi khi sửa chữa có thể khiến bất động sản mất giá.

Ngoài ra, việc cải tạo nhà cửa thường tốn kém, mất nhiều thời gian hơn so với dự trù ban đầu. Chẳng hạn, việc cải tạo phòng tắm, nới rộng nhà xe hay thu nhỏ sân vườn thường khá phức tạp, đòi hỏi khá nhiều chi phí. Nhiều khi số tiền thu về từ bán nhà không bù được khoản ngân sách phát sinh này.

Che khuyết điểm, diệt trừ các mối gây hại

Hiếm có một ngôi nhà nào hoàn hảo trong mắt người mua. Tuy nhiên, nếu càng hạn chế được khuyết điểm, những vấn đề tồn tại thì khả năng cao sẽ bán được giá và có thể bán trong một thời gian ngắn sau khi niêm yết giá trên thị trường. Vậy cách nào để những khuyết điểm không rơi vào tầm ngắm của khách hàng?

Cách đơn giản nhất là hãy cố gắng giấu đi những tồn tại đó. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, kinh nghiệm mua bán nhà đất này không khuyến khích bạn "lừa dối" khách hàng. Đây chỉ là giấu đi những khuyết điểm nhỏ, không ảnh hưởng tới kết cấu, chất lượng ngôi nhà, không ảnh hưởng nghiêm trọng tới cuộc sống của người sống trong nhà.

Một ngôi nhà sạch sẽ, thơm tho, bài trí ngăn nắp luôn ghi điểm trong mắt người mua.

Ví dụ, nếu bàn bếp nhỏ hẹp không đủ chỗ để đặt lò vi sóng, máy nướng bánh mì hoặc ấm đun nước siêu tốc..., hãy cho chúng vào tủ hoặc đặt lên giá kệ thông minh. Hoặc nếu không có chỗ để cất máy hút bụi trong nhà, bạn có thể để nó ra sân sau trước khi mời khách vào tham quan ngôi nhà.

Bên cạnh việc giấu đi những khuyết điểm nêu trên, gia chủ cũng nên diệt trừ những mối gây hại có thể khiến người mua e ngại, chùn bước như chuột, gián, kiến, sâu bọ... 

Cần đảm bảo không có loài vật gây hại cư trú trong nhà bạn. Những mối gây hại này có thể dễ dàng được loại bỏ. Đặc biệt, với tủ bếp, nếu có dấu vết của gián, chuột bọ thì cần làm sạch từ trong ra ngoài. Thậm chí, nếu cần thiết, bạn hãy đặt bẫy, phun thuốc chuyên dụng để phòng chúng quay lại.

Ứng dụng triệt để "nghệ thuật" tăng giá trị cho ngôi nhà

Không chỉ dừng lại ở việc lau chùi dọn dẹp, bài trí ngăn nắp, "nghệ thuật" nâng cấp ngôi nhà còn bao gồm những thứ tưởng như vô hình nhưng có ý nghĩa rất lớn trong việc tăng giá trị của bất động sản. 

Tạo mùi thơm dễ chịu

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, cách đơn giản nhất để chiếm trọn trái tim của khách hàng tiềm năng là tạo ra bầu không khí trong lành cho căn nhà với hương thơm nhẹ nhàng, tạo cảm giác thư thái.

Muốn vậy, trước hết hãy khử mùi hôi, mùi lạ tồn tại trong nhà bạn bằng cách hạn chế nấu nướng, mở hết các cửa ra vào, cửa sổ trước khi dẫn khách tới xem nhà. Cùng với đó, có thể dùng nước xà phòng nóng để vệ sinh lò nướng và khu vực xung quanh bếp. Ngoài ra, nên đảm bảo thùng rác trong nhà đều trống rỗng, sạch sẽ.

Mặt khác, bạn nên dọn dẹp tất cả các khay vệ sinh hoặc ổ cho thú cưng (nếu có) hoặc bất kỳ thứ gì khác có thể có mùi động vật. Riêng với mùi nấm mốc, bạn có thể sử dụng hỗn hợp giấm trắng, baking soda cọ rửa những khu vực cần thiết, giữ cho chúng luôn khô ráo, thoáng sạch.

Trước khi dẫn khách tới xem nhà, bạn cần loại bỏ mùi hôi trong phòng bếp, phòng tắm, dọn sạch ổ của vật nuôi (nếu có).

Trước khi dẫn khách tới xem nhà, nhiều gia chủ còn chuẩn bị một số thứ như pha trà, làm bánh, nướng bánh quy, đốt tinh dầu nhẹ nhàng để tạo ra bầu không khí ấm cúng, chào mời và thân thiện.

Điều chỉnh ánh sáng, nhiệt độ trong nhà

Một ngôi nhà quá lạnh hay quá nóng đều có thể khiến khách hàng tiềm năng cảm thấy không thoải mái và điều này ít nhiều ảnh tới quyết định họ có mua căn nhà của bạn hay không. Nếu không có được những trải nghiệm tốt về ánh sáng, nhiệt độ trong nhà, họ thường quan ngại hệ thống điện, sưởi ấm, làm mát của ngôi nhà.

Nhiều chuyên gia có chung nhận định, nhiệt độ lý tưởng nhất trong ngôi nhà nên dao động trong khoảng từ 22-26°C. Có thể bạn phải tiêu tốn nhiều điện hơn song kết quả thật xứng đáng khi bạn bán được nhà nhanh và được giá.

Ngoài ra, bạn cũng nên sắp xếp vật dụng trong nhà một cách gọn gàng, thoáng đãng nhất có thể; đặt trên bàn những đĩa hoa quả nhiều màu sắc, những bình hoa tươi tắn. Một tấm thảm dệt hay đồ mỹ nghệ có hoa văn, họa tiết độc đáo sẽ trở thành điểm nhấn bắt mắt cho khu vực chức năng mà bạn muốn nhấn mạnh...

Những thứ tưởng chừng như nhỏ nhặt này lại ghi điểm rất lớn đối với người mua nhà nếu bạn làm tốt.

Tận dụng công nghệ để chào bán, quảng bá ngôi nhà

Đây là thời đại của Internet, thời đại 4.0 và tất cả những gì bạn cần làm là tận dụng nó khi bán nhà. Với Internet, mạng lưới khách hàng của bạn là vô cùng, không còn bị giới hạn. Có thể đăng tin bán nhà trên các website về bất động sản uy tín, trên các trang mạng xã hội như Facebook, Twitter, Instagram, Flickr...

Lưu ý, khi đăng tin bán nhà đất, bạn nên có ảnh chụp tổng quan rõ nét. Một sản phẩm rao bán mà không có ảnh minh họa thường kém thu hút khách hàng bởi họ không thể hình dung được căn nhà muốn mua trông như thế nào. Kinh nghiệm mua bán nhà đất cho thấy, hình ảnh luôn là công cụ truyền cảm hứng cho khách hàng tiềm năng một cách mạnh mẽ nhất.

Do đó, bạn nên đầu tư vào chất lượng hình ảnh khi đăng tin bán nhà, thậm chí có thể thuê thợ ảnh chuyên nghiệp thay vì những bức ảnh chụp bằng điện thoại mờ nhạt, hời hợt, thiếu sức sống.

Mạng Internet là công cụ hỗ trợ đắc lực khi bạn rao bán nhà.

Chọn đại lý môi giới uy tín

Việc "ký thác" cho môi giới, đại lý bất động sản khi bán nhà đất được nhiều người lựa chọn. Bởi lẽ, môi giới nhà đất thường dày dặn kinh nghiệm, họ nắm giữ những bí kíp bán nhà mà bạn không thể có. Tuy vậy, bạn cũng đừng phó mặc toàn bộ cho một môi giới hay đại lý bán hàng bất kỳ.

Thực tế cho thấy, môi giới nhà đất có thể chốt giao dịch hoặc cũng có thể phá vỡ giao dịch đó. Vậy nên, bạn cần khảo sát, tìm hiểu kỹ để chọn được nhà môi giới đáng tin cậy, có năng lực thực sự. Những đại lý uy tín thường phí khá cao, tuy nhiên bạn có thể thương lượng với mức giá đôi bên đều chấp nhận được. 

Nếu cảm thấy không thoải mái với đại lý bán hàng hoặc dịch vụ không tốt, bạn cứ mạnh dạn chấm dứt hợp đồng với họ và tìm kiếm môi giới khác phù hợp hơn. Để tìm môi giới uy tín, bạn có thể tham khảo qua người thân, bạn bè, nhất là những người từng mua bán nhà thành công.

Chiến dịch tiếp thị hiệu quả

Việc thắt chặt hầu bao nhiều khi không phải là thượng sách. Để bán được nhà nhanh với mức giá cao nhất có thể, bạn nên đầu tư vào chiến dịch tiếp thị. Chiến dịch tiếp thị hiệu quả là điều rất quan trọng để kích thích nhu cầu tìm hiểu về bất động sản của bạn. Nhu cầu càng lớn thì căn nhà càng có cơ hội được mua nhanh với giá tốt. 

Theo các chuyên gia, quá tiết kiệm chi phí tiếp thị là một trong những sai lầm nên tránh trong quá trình bán nhà. Chẳng hạn, việc tiết kiệm 500-1000 USD khi loại bỏ một số yếu tố của quá trình tiếp thị bán nhà thường khiến bạn mất nhiều hơn là được.

Sẽ tốt hơn nhiều nếu bạn sẵn sàng chi trả 1000 USD cho chiến dịch tiếp thị, quảng bá hơn là mất hàng chục nghìn USD vì không tạo cơ hội thuận lợi cho bất động sản, không tiếp cận được khách hàng tiềm năng.

Luôn sẵn sàng để khách tới xem nhà

Đây là một trong những lưu ý quan trọng, quyết định ngôi nhà của bán nhanh hay chậm. Bên bán nên luôn trong trạng thái sẵn sàng để khách hàng tiềm năng tới xem nhà, xem càng sớm càng tốt. Bởi lẽ, trên thị trường luôn có rất nhiều ngôi nhà khác được người bán quảng bá, chào bán tới họ.

Thế nhưng, trên thực tế, nhiều chủ nhà hoặc môi giới bất động sản thường trì hoãn, tạm hoãn việc đưa khách tới xem nhà cho tới khi đã sẵn sàng để giới thiệu tới người mua.

Thậm chí, một số người còn lên lịch trước cho việc xem nhà và chỉ được xem vào những khung giờ cố định trong tuần mà không biết rằng việc này sẽ làm mất cơ hội bán nhà bởi sự cạnh tranh trên thị trường mua bán nhà đất thường rất khốc liệt.

Có thể nói, bán nhà đất là một trải nghiệm thú vị, nhiều cảm xúc với nhiều người, nhất là nếu bạn đã gắn bó lâu dài, có nhiều kỷ niệm đáng nhớ với ngôi nhà đó. Tuy nhiên, bạn đừng cảm xúc lấn át, chi phối hoàn toàn quá trình bán nhà. 

Với những kinh nghiệm bán nhà mà Dothi.net chia sẻ trên đây, hy vọng bạn đọc sẽ trang bị thêm cho mình những bí kíp mua bán bất động sản hữu ích và ứng dụng linh hoạt, sáng tạo đối với từng trường hợp cụ thể.

Bạn đọc có thể tham khảo thêm kinh nghiệm mua bán nhà đất tại đây.

Lam Giang