Mua chung đất có rủi ro không? Ai đứng tên sổ đỏ?

Thực tế cho thấy, việc góp tiền mua chung đất thường xuất phát từ sự tin tưởng giữa những người đã quen biết nhau từ lâu. Thế nhưng, tùy từng trường hợp khác nhau, việc chung nhau mua đất đôi khi mang đến cho bạn những phiền phức, rủi ro không đáng có, thậm chí kiện tụng, tranh chấp kéo dài.

Bài viết dưới đây sẽ làm rõ một số vấn đề như mua đất chung thì sổ đỏ đứng tên ai? Ai là người giữ sổ đỏ? Có được tách thửa không? Cần lưu ý gì khi hùn tiền mua đất cùng nhau?...

1. Ai đứng tên sổ đỏ khi mua chung đất?

Khoản 2, Điều 98, Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ: "Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện."

Như vậy, thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận (sổ đỏ, sổ hồng) phải ghi đầy đủ tên của những người đó.

Nếu các chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất có yêu cầu thì cấp chung một sổ đỏ và trao cho người đại diện. Tuy nhiên, trên sổ đỏ vẫn ghi thông tin tên của những người có chung quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Với đất mua chung, có hai trường hợp đứng tên sổ đỏ: Cấp cho mỗi người một sổ đỏ; Cấp chung một sổ đỏ cho người đại diện. Ảnh minh họa.

2. Mua chung đất, ai là người giữ sổ đỏ?

Căn cứ theo quy định tại Khoản 2, Điều 98, Luật Đất đai năm 2013, nếu những người góp tiền mua chung đất không có yêu cầu cho một người đại diện giữ sổ đỏ thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp cho mỗi người 01 sổ đỏ.

Nếu những người góp vốn mua chung thửa đất có thỏa thuận bằng văn bản cấp 01 sổ đỏ cho người đại diện thì sổ đỏ sẽ được cấp cho người đại diện đó và họ sẽ là người giữ sổ đỏ.

Để tránh rủi ro, tranh chấp về sau thì yêu cầu cấp sổ đỏ cho người đại diện cần được thể hiện bằng văn bản rõ ràng, đồng thời văn bản đó phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật hiện hành. 

3. Nội dung thể hiện trên sổ đỏ đất mua chung

Nội dung ghi trên sổ đỏ đất mua chung sẽ khác nhau tùy từng trường hợp cụ thể. Theo Khoản 3, Điều 5, Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, cách thể hiện trên sổ đỏ đất mua chung được chia thành hai trường hợp như sau:

• Những người góp tiền mua chung đất không có thỏa thuận cấp sổ đỏ cho người đại diện

Đối với trường hợp này, trang 1 của sổ đỏ sẽ ghi đầy đủ thông tin về người được cấp sổ. Cụ thể, ghi "Ông" hoặc "Bà" rồi ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú; sau đó ghi "Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với ... (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất".

• Những người góp tiền mua chung đất có thỏa thuận cấp sổ đỏ cho người đại diện

Trong trường hợp này, sổ đỏ cho người đại diện được ghi như sau:

Trang 1 sổ đỏ ghi thông tin của người đại diện, cụ thể là ghi "Ông" hoặc "Bà" rồi ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú). Dòng tiếp theo ghi "Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm: ... (ghi lần lượt tên của những người có chung quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)".

Lưu ý:

- Trong trường hợp trang 1 sổ đỏ không đủ chỗ để ghi thông tin những người có chung quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất thì dòng cuối trang 1 sẽ ghi "và những người khác có tên tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận này".

- Nội dung thông tin ghi ở điểm Ghi chú của sổ đỏ là: "Những người khác cùng sử dụng đất (hoặc cùng sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:... (ghi lần lượt tên của những người có chung quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất còn lại)".

Mua chung đất vẫn được tách thửa nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định hiện hành. Ảnh minh họa

>>> Xem thêm: 

• Phải làm gì khi mua chung đất nhưng không có tên trong sổ đỏ?

• Mua chung đất, bỗng dưng tay trắng vì bị bạn “lật bài”

4. Mua chung đất có được tách thửa hay không?

Khi nhiều người cùng góp tiền mua chung thửa đất thì về bản chất là họ sẽ "sở hữu chung theo phần". Do đó, sẽ xác định được diện tích của các bên theo số tiền mà các bên đã góp hoặc theo thỏa thuận của các bên.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, nhiều người cùng góp tiền mua chung thửa đất sẽ được phép tách thửa nếu đáp ứng đủ các điều kiện. Nếu thửa đất đáp ứng đủ điều kiện về diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì được tách thửa.

• Điều kiện để tách thửa

- Có Giấy chứng nhận;

- Trong thời hạn sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu.

Trong đó, diện tích tối thiểu được phép tách thửa là diện tích mà thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không được nhỏ hơn.

Trường hợp tách thửa mà tạo thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng xin hợp thửa với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu thì được phép tách thửa.

UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa. Một số địa phương chỉ cần đủ điều kiện cấp sổ đỏ sẽ được tách thửa, tức không bắt buộc phải có sổ.

• Trình tự thủ tục tách thửa đất mua chung

- Hồ sơ tách thửa: 

Theo Khoản 11, Điều 9, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, cá nhân, hộ gia đình nộp một bộ hồ sơ đề nghị tách thửa như sau với đầy đủ các giấy tờ sau: Bản gốc sổ đỏ đã cấp; đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu 11/ĐK.

- Thủ tục tách thửa:

+ Nộp hồ sơ: Cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ tại UBND phường, xã, thị trấn (cấp xã) nơi có đất nếu có nhu cầu. Nếu không nộp tại UBND cấp xã thì nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (cấp huyện) hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nếu địa phương chưa tổ chức Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Riêng với những nơi đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính thì cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ xin tách thửa tại bộ phận một cửa.

+ Tiếp nhận hồ sơ: Trường hợp hồ sơ chưa hợp lệ, chưa đầy đủ thì cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung trong thời gian tối đa 03 ngày.

Trường hợp hồ sơ hợp lệ và đầy đủ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ, trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả.

+ Giải quyết hồ sơ: Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện đo đạc địa chính để chia tách thửa đất, chuyển bản trích đo thửa đất mới tách cho người sử dụng đất để thực hiện ký kết hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng một phần thửa đất mới tách.

Đăng ký biến động đối với phần diện tích chuyển quyền; xác nhận thay đổi vào sổ đỏ đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền. Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

+ Trả kết quả: Kể từ ngày có kết quả giải quyết, kết quả sẽ được trả cho người sử dụng đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc. 

- Thời gian thực hiện thủ tục tách thửa:

Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ, thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật và thời gian trưng cầu giám định.

Mua chung đất có thể giải quyết được bài toán tài chính, tuy nhiên cần phải tìm hiểu kỹ để tránh rủi ro về sau. Ảnh minh họa

5. Phải làm sao khi muốn bán đất nhưng người còn lại phản đối?

Với thửa đất mua chung, khi chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho quyền sử dụng đất thì bạn phải được sự đồng ý của tất cả những người có chung quyền sử dụng đất. Sự đồng ý phải được thể hiện bằng văn bản rõ ràng, phải có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan công chứng.

Thế nhưng, không phải khi nào bạn cũng nhận được sự đồng ý của tất cả những người có chung quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, bạn cần thực hiện thủ tục tách thửa để bán phần đất của mình. Điểm b, Khoản 2, Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:

"Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này."

Tuy nhiên, trường hợp trên cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện tách thửa theo quy định thì mới được tách thửa và chuyển nhượng phần đất của mình.

6. Có nên mua chung đất hay không?

Để trả lời câu hỏi trên, trước hết người mua cần biết một số rủi ro thường gặp khi nhiều người cùng góp tiền mua chung quyền sử dụng đất.

Thứ nhất, phát sinh tranh chấp giữa các chủ sở hữu: Đây là rủi ro khá phổ biến bởi việc nhiều người cùng sở hữu chung một thửa đất sẽ dễ xảy ra tranh chấp về việc khai thác, hưởng lợi tức từ bất động sản này. Tranh chấp này dễ kéo dài, thậm chí không có hồi kết nếu không có phương án thỏa thuận hợp lý giữa các chủ sở hữu ngay từ đầu.

Thứ hai, khó thế chấp ngân hàng: Về mặt nguyên tắc, sổ đỏ chung vẫn được sử dụng để vay vốn ngân hàng. Song, để hoàn thiện thủ tục thế chấp thì cần có chữ ký đồng thuận của tất cả các chủ sở hữu còn lại. Chưa kể, một số ngân hàng sẽ yêu cầu người vay tách sổ mới được thế chấp. Trong trường hợp này, việc đáo hạn cũng gặp nhiều khó khăn.

Thứ ba, không dễ tách thửa: Thực tế cho thấy, không phải trường hợp mua đất chung nào cũng dễ tách sổ về sau. Nhiều trường hợp không thể tách sổ do diện tích đất quá nhỏ, không đáp ứng được điều kiện tách thửa theo quy định. Chưa kể, nếu tách sổ được thì việc này cũng mất nhiều thời gian và khá phức tạp. Đặc biệt, đối với nhà đầu tư, việc này sẽ ảnh hưởng đến dòng vốn luân chuyển, làm tăng chi phí cơ hội.

Thứ tư, đất mua chung khó chuyển nhượng: Đối với đất mua chung, khi bạn thực hiện bất cứ giao dịch nào, bao gồm cả chuyển nhượng lại cho người khác thì đều cần phải có sự đồng ý của toàn bộ những người đồng sở hữu. Điều này đôi khi lại khiến người mua e dè, lo ngại. Việc chuyển nhượng vì thế trở nên khó khăn hơn.

Thứ năm, khó khai thác khi mua đất chung sổ: Việc sử dụng, khai thác nhà đất chung sổ luôn cần phải có sự đồng thuận của những người đồng sở hữu. Thế nên, nếu một trong số các chủ sở hữu không đồng ý, bạn không thể khai thác, sử dụng theo mong muốn của mình, nhất là việc xây dựng nhà ở trên đất mua chung.

Với những phân tích trên đây, bạn có thể đã trả lời được câu hỏi có nên mua chung đất không. Tùy vào nhu cầu, mục đích và khả năng tài chính, bạn là người biết mình muốn gì, cần gì, từ đó đưa ra quyết định phù hợp nhất. Thông thường, mọi người sẽ mua chung đất với mục đích đầu tư hơn là xây nhà ở. Tuy nhiên, cần phải tìm hiểu thật kỹ trước khi xuống tiền.

Lam Giang (TH)

>> Mất ăn mất ngủ vì mua nhà đất không chính chủ

>> Bẫy quy hoạch: Người bán không sai nên người mua phải "tỉnh"