Nhà đầu tư mất oan tiền tỷ bởi 3 loại hợp đồng mua nhà đất

1. Hợp đồng mua nhà đất qua vi bằng

Chính quyền một số quận vùng ven TP.HCM trong 12 tháng qua đã kêu gọi, cảnh báo người dân không chuyển nhượng, mua bán bất động sản bằng giấy tay thông qua hình thức lập vi bằng. Động thái này nhằm mục đích giúp người dân tránh bị các đối tượng xấu lợi dụng, lừa đảo mua bán nhà, đất phân lô chưa đủ điều kiện pháp lý.

Chuyên gia Nguyễn Tấn Phong cho hay, Luật Nhà ở và Luật Đất đai quy định, hợp đồng thế chấp, tặng cho, chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền trên đất (gồm cả nhà ở thương mại, nhà ở) phải được chứng thực, công chứng theo quy định của pháp luật hiện hành.

Trong khi đó, giá trị của vi bằng do Thừa phát lại lập chỉ ghi nhận hành vi, sự kiện sử dụng làm chứng cứ xét xử cũng như trong các quan hệ pháp luật khác. Thế nhưng, vi bằng được lập bởi văn phòng Thừa phát lại vẫn có thể bị Sở Tư pháp từ chối. Nếu bị từ chối, vi bằng sẽ không có giá trị chứng cứ để tòa án xem xét, giải quyết vụ án. Trong trường hợp này, vi bằng cũng không là căn cứ để tiến hành những giao dịch khác theo quy định.

Hợp đồng mua nhà đất qua vi bằng tiềm ẩn nhiều rủi ro, khách hàng có thể mất oan tiền tỷ. (Ảnh: 5home.asia)

Người dân TP.HCM thời gian qua đã thực hiện chuyển nhượng, mua bán bất động sản theo hình thức lập vi bằng đối với loại nhà ba chung (chung số nhà, chung Giấy chứng nhận, chung giấy phép xây dựng). Thậm chí, việc mua bán còn được thực hiện nhiều lần, chuyển nhượng qua nhiều người và chuyển nhượng giấy tờ, hồ sơ chưa hoàn thiện pháp lý, chưa đúng quy định của pháp luật. Thực tế cho thấy, nhiều người dân mất tiền tỷ vì ký hợp đồng mua nhà đất qua vi bằng.

2. Hợp đồng góp vốn

Hợp đồng thỏa thuận hợp tác đầu tư hay hợp đồng góp vốn thực chất là hình thức huy động vốn "tinh vi" để thực hiện dự án bất động sản. Đối với loại hợp đồng này, khách hàng có thể bị chiếm dụng vốn nên cần phải cẩn trọng trước khi đặt bút ký.

Doanh nghiệp vì thiếu tiền triển khai dự án hoặc kinh phí lớn nên sẽ huy động vốn từ chính khách hàng khi dự án đang trong quá trình chuẩn bị các thủ tục pháp lý. Lúc này, giá bán sản phẩm tại dự án rất rẻ, khách hàng thấy có hội đầu tư hấp dẫn sẽ quyết định ký hợp đồng góp vốn và trở thành đối tác của chủ đầu tư.

Thông thường, sản phẩm cuối cùng mà khách hàng nhận được là không hoàn chỉnh bởi hợp đồng góp vốn không phải là hợp đồng mua bán. Mặt khác, so với hợp đồng mua bán, cam kết bồi thường trong hợp đồng góp vốn không cao, chỉ ở mức hoàn vốn, tượng trưng, thậm chí là không có mức bồi thường.

3. Hợp đồng ủy quyền

Nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản rất không rõ ràng là dấu hiệu để nhận biết việc mua nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền. Thường thì chủ tài sản sẽ không ra mặt, họ ủy quyền cho một đơn vị khác thực hiện thủ tục mua bán. Pháp luật hiện hành quy định, nếu chưa đủ điều kiện kinh doanh địa ốc (chủ đất chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chưa được cấp quyền) thì không được phép ủy quyền cho bên thứ 2 bán sản phẩm ra thị trường.