Những lưu ý về mặt pháp lý khi mua căn hộ hình thành trong tương lai

Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định những điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau:

"1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do."

Người mua cần phải tìm hiểu thật kỹ lưỡng về tính pháp lý của dự án khi mua căn hộ hình thành trong tương lai. (Ảnh minh họa)

Người mua căn hộ hình thành trong tương lai thường chỉ quan tâm tới vị trí tòa nhà, mức giá, diện tích, tiện ích... mà không lưu tâm nhiều đến tính pháp lý của dự án. Để hạn chế tối đa những rủi ro có thể xảy ra, khách mua nhà có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin dự án đầy đủ và chính xác. 

Khi chọn mua căn hộ hình thành trong tương lai, bạn cần biết những vấn đề như:

- Giấy tờ về hồ sơ dự án, quyền sử dụng đất, thiết kế bản vẽ thi công đã được duyệt bởi cấp có thẩm quyền;

- Giấy phép xây dựng nếu yêu cầu phải có Giấy phép xây dựng;

- Giấy tờ nghiệm thu hoàn tất xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;

- Biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng của tòa nhà;

- Văn bản chủ đầu tư được phép cho thuê mua, bán căn hộ của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. 

Vấn đề bảo lãnh trong cho thuê mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định rõ tại Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Cụ thể như sau: 

"1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng."

Căn cứ theo quy định trên, khách mua căn hộ hình thành trong tương lai cần yêu cầu chủ đầu tư dự án cung cấp bản sao hợp đồng bảo lãnh của Ngân hàng đối với bất động sản mình định mua. 

Khi giao kết hợp đồng mua bán căn hộ, những kẽ hở của hợp đồng thường phát sinh, gây ra nhiều rủi ro cho khách hàng. Chính vì thế, bạn cần tìm hiểu kiến thức pháp luật liên quan tới việc mua nhà để có thể đọc, hiểu hợp đồng khi ký kết. Để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của mình, người mua có thể nhờ đến các dịch vụ pháp lý liên quan. 

Trong hợp đồng mua bán nhà, bạn cần lưu ý tới những vấn đề như: 

- Diện tích sử dụng, diện tích khác trong tòa chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư;

- Phương thức thanh toán;

- Chất lượng công trình;

- Phí dịch vụ gồm những khoản nào, tổng số tiền thanh toán đã gồm phí bảo trì chưa;

- Phân định rõ trang thiết bị, diện tích sử dụng chung và riêng;

Cùng với đó, bạn cần quan tâm tới quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua căn hộ, phần diện tích trong tòa nhà hỗn hợp, tòa chung cư là quyền sử dụng chung, phải thống nhất theo một hình thức sử dụng ổn định lâu dài hoặc thuê. Trường hợp là quyền sử dụng đất thuê thì cần thống nhất về thời hạn thuê đất. 

Người mua căn hộ hình thành trong tương lai cần phải kiểm tra dự án có đang bị thế chấp hay đã giải chấp chưa. Khách mua nhà có quyền yêu cầu chủ dự án cung cấp giấy tờ xác minh về việc giải chấp căn hộ theo quy định tại điểm b, Khoản 2, Điều 19, Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

Nếu có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ cho thuê mua, sẽ bán thì chủ đầu tư cần gửi kèm giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên thuê mua, bên mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp, được thuê mua, mua bán nhà ở này. Nếu không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ cho thuê mua, sẽ bán thì chủ đầu tư cần ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi tới Sở Xây dựng. 

Để có thể bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình khi có tranh chấp, rủi ro xảy ra thì người mua căn hộ chung cư từ khi bắt đầu xây dựng phải tìm hiểu, cân nhắc kỹ tính pháp lý của dự án cũng như hợp đồng mua bán. 

Luật sư, Thạc sĩ Phạm Thanh Bình
(Công ty Luật Bảo Ngọc, Hà Nội)