Trong cơn sốt đất, có nên rót tiền vào bất động sản liền thổ?

Trước những băn khoăn đó, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho rằng, hiện tại, hành vi mua đất phụ thuộc vào nhiều nhu cầu khác nhau. Vậy nên, để có được khuyến cáo cụ thể, chúng ta nên chia thành từng nhóm mục tiêu. 

Theo chuyên gia này, hiện nay có 3 nhóm khách mua đất chính gồm người mua để xây nhà, tích lũy tài sản hoặc tặng cho con cái; nhà đầu tư và giới đầu cơ. Ông Quang cho biết thói quen và đặc tính của từng nhóm khách hàng cùng lời cảnh báo kèm theo. Cụ thể như sau:

Đối với giới đầu cơ: Có thể nói, giới đầu cơ đang chi phối và dẫn dắt thị trường bất động sản liền thổ tại nhiều tỉnh, thành trên cả nước nói chung và Tp.HCM nói riêng. Thị trường nhà đất "nóng sốt" luôn là cơ hội để nhóm khách mua này tạo sóng và lướt sóng. Hơn nữa, hầu hết giới đầu cơ đều có dòng vốn lớn và dài hạn, do đó họ đủ sức mua cũng như gây đột biến về giá bất động sản. Thực tế cho thấy, để thu mua đất nền, người mua đầu cơ thường đi theo nhóm. Đồng thời, họ cũng có chiến lược mua bán bài bản và luôn giữ thế chủ động trong giao dịch. Nhóm khách hàng mua đầu cơ hoạt động rất mạnh khi thị trường sốt nóng. Giới đầu cơ chỉ dừng mua bất động sản khi thị trường rơi vào khó khăn, quay đầu giảm tốc và bắt đầu một chu kỳ suy thoái. 

Giữa cơn sốt đất, nhiều người có sẵn dòng tiền nhàn rỗi băn khoăn có nên đầu tư vào bất động sản liền thổ giai đoạn này. Trong ảnh: Đất nền tại một dự án ở xã Phong Phú, khu Nam Sài Gòn. (Ảnh chụp từ video của môi giới).

Trong khi đó, đối với giới đầu tư, thị trường bất động sản sốt nóng không chỉ là cơ hội mà còn là thách thức đối với họ. Về mặt cơ hội, khi giá đất tăng cao, nhà đầu tư sẽ tận dụng thời điểm thị trường có mãi lực cao, giao dịch tốt để mua bán kiếm lời. Song, nhóm khách hàng này chỉ "nương" theo "sóng" chứ chưa đủ sức tạo ra "sóng" nhà đất. Do vậy, sự chủ động của giới đầu tư không cao bằng nhóm khách đầu cơ.

Thách thức mà nhà đầu tư phải đối mặt khi thị trường địa ốc sốt nóng là họ không thể thoát được tâm lý mua theo đám đông dù có kiến thức cũng như sự hiểu biết cao về thị trường nhà đất. Lòng tham của họ ngày càng lớn khi "bong bóng" giá lên cao. Trong bối cảnh đó, người mua đầu tư thường ưu tiên lợi nhuận mà xem nhẹ tính pháp lý lẫn giá trị thực của khu đất, đồng nghĩa với rủi ro cao. 

Theo ông Quang, trong cơn sốt đất hiện nay, nhà đầu tư chỉ nên dành 30% lượng tiền mặt mình có để thu gom đất. Nhà đầu tư nên giữ 70% lượng tiền mặt còn lại và xem đây là dòng tiền "săn" tìm cơ hội, tung ra vào những thời điểm hợp lý hơn. Hiện tại, nếu nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính thì cần phải cân nhắc kỹ lưỡng. Kinh nghiệm cho thấy, giới đầu tư nên tránh vay vượt ngưỡng an toàn, thay vào đó chỉ nên vay 50% giá trị tài sản trở xuống.  

Đối với người mua đất để sử dụng: Ông Quang đánh giá, nhóm khách hàng này có ít kinh nghiệm nhất trên thị trường hiện nay. Mặt khác, người mua đất để sử dụng có thể sẽ phải chịu nhiều thiệt thòi khi mua đất trong thời điểm nóng sốt. Thực tế cho thấy, chỉ khi có nhu cầu về sử dụng, tặng cho con cái hoặc làm của để dành thì nhóm khách hàng này mới mua đất. Thông thường, họ đã chuẩn bị sẵn sàng tài chính hoặc vay vốn từ ngân hàng, người thân, bạn bè. Trước khi quyết định xuống tiền, người mua đất để sử dụng có thể trì hoãn giao dịch để tìm hiểu, thăm dò, quan sát, định giá hoặc tìm chuyên gia tư vấn pháp lý. Hiện tại, mặt bằng giá đất rất cao, hơn nữa giá thật và giá ảo đang lẫn lộn nhau, rất khó để nhóm khách hàng này tìm ra giá trị thực của đất. 

Ông Quang cho rằng, đối với những người mua đất để sử dụng có tài chính eo hep, phải vay vốn ngân hàng có thể trì hoãn giao dịch trong vòng 1 năm để thăm dò thị trường, dựa trên diễn biến thực tế đưa ra quyết định cuối cùng. Tuy nhiên, điểm bất lợi của việc chờ giá giảm để mua đất là rất có thể phải chờ đợi rất lâu, ít nhất là từ 12 tháng trở lên mới biết được thị trường diễn biến theo xu hướng nào.

Tuy cơn sốt đất diễn ra và kéo dài liên tục trong vòng từ năm 2015-2018 nhưng giới chuyên gia bất động sản vẫn chưa xác định được khi nào thị trường mới bước vào chu kỳ suy thoái. Thậm chí, ngay cả khi giá đất đã sụt giảm thì mức giá nhà đất vẫn nằm ngoài tầm với của người mua đất để sử dụng. 

Thị trường bất động sản liền thổ luôn có nhu cầu mua bán đan xen nhau dù thị trường sốt nóng hay khủng hoảng, ông Quang nhận định. Trong cơn sốt đất, người mua đất để sử dụng nên trì hoãn giao dịch để tránh mua hớ. Có thể nói, đây là giải pháp an toàn nhất đối với nhóm khách hàng này.

Vị này cho biết thêm, thị trường nhà đất có chu kỳ tăng thì sẽ có chu kỳ giảm. Tuy nhiên, vị trí và khu vực bất động sản tọa lạc sẽ tác động tới đồ thị tăng, giảm của giá đất. Theo đó, khả năng giảm giá sẽ rất thấp nếu bất động sản sở hữu vị trí có thể xây dựng để ở hoặc cho thuê. Trong khi đó, những khu đất tọa lạc ở nơi có mật độ dân cư thấp, cơ hội khai thác cho thuê không cao, pháp lý chưa hoàn chỉnh sẽ được điều chỉnh giá khi thị trường rơi vào khủng hoảng.