Dự án Tòa nhà phường Quan Hoa: NVT bán đất trên giấy?

Còn thiếu nhiều thủ tục để có thể triển khai dự án, nhưng NVT đã tiến hành huy động vốn của khách hàng dưới dạng hợp đồng vay vốn.

Chưa được cấp giấy chứng nhận đầu tư dự án, chưa đền bù giải phóng mặt bằng, chưa có quy hoạch chi tiết, song những ô đất của Dự án Tòa nhà dịch vụ hỗn hợp, văn phòng đào tạo chuyển giao công nghệ thông tin viễn thông, nhà ở tại phường Quan Hoa, quận Cầu Giấy (Hà Nội) đã được rao bán tràn lan với tiền chênh vài chục triệu đồng mỗi m2 so với giá gốc. Rủi ro khi tham gia rót vốn cho những dự án chưa đủ cơ sở pháp lý như thế này đã được cảnh báo từ lâu, song vẫn có nhiều người bỏ ngoài tai.

Pháp lý chưa đầy đủ

Dự án nằm trên khu đất có diện tích khoảng 6.000 m2, giáp đường dọc sông Tô Lịch. Khu đất có nguồn gốc đất nông nghiệp xen kẹt, UBND quận Cầu Giấy đã có quyết định thu hồi và giao cho UBND phường Quan Hoa tạm thời quản lý, tổ chức giải phóng mặt bằng và lập dự án theo quy hoạch, phục vụ mục đích công, nhưng đến nay, phường Quan Hoa vẫn chưa triển khai được.

Tại khu đất này, có một số hộ gia đình, cá nhân tự ý lấn chiếm, san lấp và xây dựng trái phép sử dụng làm bãi chứa than, bãi tập kết vật liệu xây dựng, một số hộ thuê mặt bằng lều lán trái phép để cư trú.

Ngày 1/9/2010, UBND TP. Hà Nội đã có Công văn số 6968/UBND-KH&ĐT chấp thuận về nguyên tắc giao CTCP Bưu chính viễn thông NVT nghiên cứu lập dự án đầu tư xây dựng “Tòa nhà dịch vụ, văn phòng, đào tạo chuyển giao công nghệ thông tin viễn thông” thuộc phường Quan Hoa, quận Cầu Giấy.

Theo đề xuất từ vài năm trước của NVT, khu đất để thực hiện dự án có diện tích 5.422 m2, gồm 1.717,5 m2 để xây dựng nhà ở liền kề; 859 m2 xây dựng văn phòng đào tạo và nhà để xe; 548 m2 đất đường khu vực; 902,5 m2 đất cây xanh; 700 m2 đất hành lang cách ly; 695 m2 đất mở đường theo quy hoạch. Tổng mức đầu tư khoảng 113 tỷ đồng, thực hiện bằng vốn chủ sở hữu 28,9 tỷ đồng và vốn vay tín dụng ngân hàng 85 tỷ đồng.

Trong Công văn 1946 ngày 9/5/2012 của Sở Tài chính Hà Nội tham gia ý kiến cấp giấy chứng nhận đầu tư dự án gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội, cho biết, vốn chủ sở hữu của NVT theo bản photo báo cáo tài chính tính đến cuối năm 2011 là 427 tỷ đồng, đáp ứng yêu cầu vốn đối ứng để thực hiện dự án trên. Tuy nhiên, vốn vay tín dụng lại chưa chắc chắn. Cụ thể, NVT mới có công văn ký ngày 16/3/2012 của Ngân hàng TMCP Quân đội chi nhánh Tây Hà Nội chấp thuận về nguyên tắc sẽ cam kết cung cấp tín dụng để thực hiện Dự án Theo Sở Tài chính, đây là cam kết về nguyên tắc, chưa phải văn bản chính thức đồng ý cho vay vốn. Sở Tài chính Hà Nội cho rằng, NVT cần làm việc cụ thể với ngân hàng để được thẩm định vay vốn chính thức, đảm bảo đủ vốn thực hiện Dự án.

Trong một công văn phúc đáp NVT, Ngân hàng Quân đội cho biết, nếu NVT được cấp phép đầu tư và hoàn thiện đầy đủ thủ tục pháp lý theo quy định, Ngân hàng mới cung cấp tín dụng đầu tư Dự án cho NVT.

Cơ sở pháp lý cập nhật nhất cho dự án này, theo hồ sơ những khách hàng quan tâm đến Dự án có được, chỉ là công văn ký ngày 12/1/2012 của UBND TP. Hà Nội phê duyệt điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết quận Cầu Giấy tỷ lệ 1/2.000 tại lô đất phường Quan Hoa, quận Cầu Giấy thuộc ô quy hoạch số 24. Sau đó, ngày 20/1/2012, Sở Quy hoạch kiến trúc Hà Nội có công văn xác nhận điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết 1/2.000 tại lô đất trên, quy hoạch tổng thể mặt bằng tỷ lệ 1/500 và phương án kiến trúc sơ bộ Dự án. UBND TP. Hà Nội chưa có quyết định thu hồi đất giao cho NVT để thực hiện Dự án.

Đã giao dịch tràn lan

Trong công văn của TP. Hà Nội cũng yêu cầu NVT sử dụng đất đúng mục đích để xây dựng công trình theo quyết định giao đất hoặc cho thuê đất, không được chuyển nhượng Dự án khi chưa được chấp thuận. Doanh nghiệp cũng phải chịu trách nhiệm về việc huy động vốn thực hiện Dự án…

Với hiện trạng của dự án trên, chủ đầu tư còn một loạt việc phải làm, bao gồm xin cấp giấy chứng nhận đầu tư; chuyển đổi mục đích sử dụng đất; thuê đất; lập thẩm định phê duyệt và triển khai đầu tư dự án…

Còn thiếu nhiều thủ tục như vậy, song NVT đã tiến hành huy động vốn dưới dạng hợp đồng vay vốn. Trong một hợp đồng huy động vốn của khách hàng, với lô đất có diện tích 78 m2, số tiền NVT huy động là 5,46 tỷ đồng. Trong đó, ngay khi ký kết hợp đồng vay vốn giữa 2 bên, phía khách hàng sẽ chuyển cho NVT vay 70% số tiền, tương ứng là 3,822 tỷ đồng. Số tiền còn lại giải ngân thành 2 đợt.

Hợp đồng cũng đưa ra mức lãi suất phạt rất cao, vốn chỉ tồn tại trên thị trường “tín dụng đen”. Cụ thể, NVT trả toàn bộ tiền gốc và tiền lãi vay với lãi suất 1,5%/tháng trên toàn bộ giá trị đã vay trong trường hợp bất khả kháng theo quy định của pháp luật khiến Dự án không thể thực hiện được. Nếu sau 10 tháng, Dự án chưa có quyết định giao đất và đền bù, giải phóng mặt bằng xong theo quy định của pháp luật, thì bên A (NVT) trả lãi cho bên B từ tháng thứ 11 trở đi với lãi suất 3%/tháng thêm của tổng số tiền mà bên B đã giải ngân cho bên A vay trong 10 tháng đầu.

Theo phản ánh của một số khách hàng được chào mời tham gia dự án này, hiện trên thị trường, các môi giới đã chào bán lại suất vay vốn với giá chênh tới 30 triệu đồng/m2.