3 hình thức thâm nhập thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam của nhà đầu tư ngoại

Bất động sản công nghiệp Việt Nam trong 2 thập kỷ qua dần trở thành điểm sáng của khu vực Đông Nam Á. Báo cáo thị trường bất động sản công nghiệp của JLL cho biết, vào năm 1986, Việt Nam mới có 355 ha đất công nghiệp thì tính đến hết năm ngoái, diện tích này đã tăng lên mức trên 80.000 ha. Những yếu tố góp phần làm nên kết quả khả quan này gồm tốc độ phát triển kinh tế mạnh, các Hiệp định thương mại tự do đã được ký kết, định hướng xuất khẩu và việc thành lập những vùng kinh tế trọng điểm.

Theo giới chuyên gia, thương chiến Mỹ - Trung căng thẳng sẽ khiến các nhà sản xuất dịch chuyển chuỗi cung ứng từ Trung Quốc sang khu vực Đông Nam Á, nơi có chi phí thấp hơn. Và dĩ nhiên, Việt Nam sẽ được hưởng lợi từ xu hướng này. So với Trung Quốc, chi phí lao động tại Việt Nam chỉ bằng khoảng 1/3, thu hút nhiều công ty chuyển sang Việt Nam trong những năm gần đây. Quá trình di dời được đẩy nhanh hơn bởi chất xúc tác là cuộc chiến thương mại.

JLL cho rằng, trong bối cảnh hiện nay, giới đầu tư ngoại đang nỗ lực tìm kiếm cơ hội đầu tư vào thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam. Để thâm nhập thị trường, 3 hình thức sau đây được các nhà đầu tư quan tâm đặc biệt:

Thu mua đất trực tiếp

Phương thức truyền thống để mua được tài sản công nghiệp tại Việt Nam là thu mua đất trực tiếp từ các doanh nghiệp điều hành khu công nghiệp. Mặt khác, nhà đầu tư cũng có thể mua tài sản trực tiếp từ chính phủ. Ví dụ, năm 1994, nhà cung cấp bất động sản công nghiệp đến từ Thái Lan, Amata Corporation đã mua đất từ chính phủ và lập ra khu công nghiệp Amata ở Biên Hòa (Đồng Nai) với quy mô 342 ha.

Liên doanh chiến lược với đối tác địa phương uy tín

Đối tác địa phương là những doanh nghiệp có quyền sử dụng quỹ đất, đồng thời có thể hỗ trợ nhà đầu tư ngoại hoàn thiện thủ tục, giấy phép kinh doanh. Năm 1996, liên doanh đầu tư giữa các đối tác trong nước và nước ngoài là Becamex IDC (Việt Nam) cùng các công ty thuộc Sembcorp Development (Singapore) đã được thành lập với sự hỗ trợ của chính phủ hai nước, mục đích là để thực hiện dự án khu công nghiệp Việt Nam Singapore (VSIP). Có 9 dự án tại Việt Nam đã và đang được phát triển bởi liên doanh này. Các dự án có tổng diện tích đất trên 8.600 ha, cung ứng hạ tầng sản xuất cho gần 900 doanh nghiệp, với tổng mức đầu tư 14 tỷ USD.

Trong 2 thập kỷ qua, Việt Nam dần trở thành điểm sáng của bất động sản công nghiệp khu vực Đông Nam Á. (Ảnh minh họa)

Hồi tháng 5/2018, BW Industrial - công ty phát triển công nghiệp đã được ra mắt. Đây là liên doanh giữa quỹ đầu tư tư nhân toàn cầu Becamex IDC Corp và Warburg Pincus. Nội dung thông cáo báo chí nêu rõ, tại Việt Nam, đơn vị này là nhà phát triển công nghiệp, cho thuê hậu cần lớn nhất gồm trên 200 ha đất công nghiệp cho đợt đầu tư có tổng vốn hơn 200 triệu USD.

Bán và cho thuê lại bất động sản công nghiệp hoạt động ổn định

Thương vụ bán, cho thuê lại kho bãi tại VSIP 1 (Bình Dương) được thực hiện trong quý 4/2018. Để thâu tóm kho bãi của Công ty TNHH Quốc tế Unilever, Mapletree Logistics Trust đã bỏ ra 725,1 tỷ đồng, tương đương 31,5 triệu USD. Unilever Vietnam thuê lại tài sản này trong vòng 10 năm với giá thuê gia tăng hàng năm.

Việt Nam được đánh giá là một trong những thị trường bất động sản công nghiệp hấp dẫn nhất khu Đông Nam Á. Tuy nhiên, nhà đầu tư vẫn gặp không ít khó khăn, thách thức trong quá trình tìm kiếm cơ hội đầu tư tại Việt Nam. Tổng giám đốc JLL Việt Nam, ông Stephen Wyatt cho hay, mặt bằng giá đất đang được thiết lập mức mới. Giá đất bình quân tại thị trường khu công nghiệp phía Nam trong quý 2/2019 đạt mức 95 USD/m2/chu kỳ thuê. So với cùng kỳ năm trước, con số này tăng 15,8%. 

Hơn nữa, quá trình nhà đầu tư tìm kiếm đối tác kinh doanh uy tín cũng không hề đơn giản. Bởi lẽ, đối tác theo yêu cầu của họ không chỉ là người nắm quỹ đất tại những vị trí đắc địa, các dự án khả thi mà còn phải có chuyên môn nhất định về thị trường địa phương, có cam kết hợp tác dài hạn. Thế nên, việc quan trọng nhất là xây dựng lòng tin. Thực tế cho thấy, nhà đầu tư thường phụ thuộc vào thông tin sơ bộ cũng như những thỏa thuận từ nhà cung cấp. Nhà cung cấp lại phụ thuộc vào hồ sơ năng lực, chuyên môn, khả năng tài chính của chủ đầu tư. Do đó, các doanh nghiệp niêm yết sẽ được ưu tiên bởi tất cả thông tin về công ty đều được công khai minh bạch.

So với các nước khác, ngân sách đầu tư cơ sở hạ tầng tại Việt Nam khá cao nhưng sự thiếu hụt về cơ sở hạ tầng vẫn là một trong những thách thức quan trọng. JLL cho biết, do vướng mắc trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, thu hút vốn nên nhiều dự án hạ tầng ở Việt Nam bị trì hoãn. Chi phí tài liệu cao, thủ tục hải quan kém hiệu quả so với các nước trong khu vực cũng là thách thức đối với nhà đầu tư bất động sản công nghiệp.

Ông Stephen cho rằng: "Để thu hút đầu tư nước ngoài và luôn đón đầu xu hướng, đặc biệt trong bối cảnh nền công nghiệp 4.0, Việt Nam cần phải cải thiện mạng lưới cơ sở hạ tầng và thủ tục hành chính. Ngoài ra, chúng ta cần quan tâm hơn đến nguồn nhân lực có chuyên môn tay nghề và khuyến khích đổi mới truyền thông và công nghệ."