Nở rộ phân lô, bán nền kiểu "lúa non" tại các tỉnh quanh Hà Nội

Cách đây hơn 1 năm, anh Duy (ngụ tại quận Thanh Xuân, TP. Hà Nội) đã theo một nhóm nhà đầu tư mua lô đất nền dự án ở Phúc Yên (Vĩnh Phúc). Suất đầu tư này phù hợp với khả năng tài chính của vợ chồng anh bởi lúc bấy giờ dự án mới bắt đầu san nền, chưa xong hạ tầng nên chủ đầu tư chào bán dưới dạng góp vốn với mức giá 10 triệu đồng/m2.

Cho đến cuối năm 2018, dự án này vẫn chưa làm xong hạ tầng, bên trong cỏ mọc ngang tới bắp chân. Anh Duy quyết định gửi môi giới một sàn giao dịch lớn tại Hà Nội rao bán lô đất song không có khách hỏi mua. Hơn 1 năm nữa đã trôi qua, hiện dự án vẫn chưa hoàn thiện hạ tầng.

Nhà đầu tư chia sẻ: "Lúc tôi mua, môi giới nói dự án đang sốt thanh khoản, giao dịch rất tốt nhưng thực tế không phải vậy. Những ai rút chân chậm thì tiền có thể bị chôn cả năm trời và chưa biết khi nào mới rút ra được."

Hình ảnh một dự án đang trong quá trình làm hạ tầng nhưng vẫn được phân lô bán nền với khoản chênh lên tới hàng trăm triệu đồng. (Ảnh: N.H)

Tương tự, dù chưa triển khai làm hạ tầng nhưng một loạt dự án tại Móng Cái (Quảng Ninh) cũng được chủ đầu tư tung ra thị trường nhằm huy động vốn với giá 10 triệu đồng/m2 và chủ yếu hướng tới giới đầu tư đến từ TP. Hà Nội. Những nhà đầu tư này sau một thời gian ngắn mua đất, bán "lướt sóng" thu lãi vài trăm triệu đồng mỗi lô trong khi dự án vẫn chưa xong hạ tầng. Được rỉ tai khu vực này đang sốt nên một số nhà đầu tư khác cũng quyết định đổ tiền vào đất nền. Thế nhưng, giao dịch dự án sụt giảm sau đợt tăng giá ngắn hạn, nhà đầu tư muốn bán cũng không thoát hàng được do không có người hỏi mua.

Khoảng 1 năm gần đây, xu hướng bán/huy động vốn đầu tư vào những dự án phân lô bán nền ngày càng phổ biến. Nhiều dự án đất nền xuất hiện tại Hòa Lạc, Thái Nguyên, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Hòa Bình, Bắc Ninh... Một số chủ đầu tư không chỉ phát triển dự án khu trung tâm thành phố lớn mà còn chào bán ra thị trường các dự án "đẳng cấp" tại các thị xã, huyện như Kỳ Sơn (Hòa Bình), Hùng Sơn (Thái Nguyên), Yên Phong (Bắc Ninh), Phố Nối (Hưng Yên)... Đa số các dự án này đều huy động vốn trong khi chưa xong hạ tầng, bán với giá từ 6-10 triệu đồng/m2 hoặc cao hơn, ở mức 12 triệu đồng mỗi m2. Khách hàng sẽ đóng tiền theo tiến độ xây dựng hạ tầng.

Theo nhận định của lãnh đạo Bộ Xây dựng trong một văn bản mới đây, một số địa phương có hiện tượng dự án phân lô bán nền, giao dịch mua bán, chuyển nhượng dù chưa hoàn thiện pháp lý, điều kiện... Trước thực trạng đó, Bộ Xây dựng yêu cầu UBND các tỉnh, thành rà soát, kiểm tra chặt chẽ.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), ông Lê Hoàng Châu cho rằng, lý do tạo nên những đợt sốt đất ảo tại một số địa phương thời gian gần đây là bởi tình trạng phân lô bán nền tràn lan này. Trong các đợt sốt sảo, "thủ phạm" trục lợi chính là giới cò đất, đầu nậu cùng số ít doanh nghiệp địa ốc chụp giật.

Trước đây, Bộ Xây dựng đã kiến nghị bỏ phân lô bán nền nhằm hạn chế việc doanh doanh nghiệp bất động sản rao bán dự án trên giấy. Tuy nhiên, Bộ lại cho phép doanh nghiệp triển khai hình thức chia lô bán nền từ năm 2014.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nên cấm việc phân lô bán nền. Ông Võ lý giải, sau khi nhận đất, nhà đầu tư chia lô bán nền là đi ngược lại với mô hình đầu tư chuyên nghiệp, nghĩa là đầu tư như thế nào để tài sản đó sinh lời. Để tạo ra các sản phẩm có giá trị sử dụng và sinh lời, cần có cơ chế khuyến khích đầu tư trên đất.

Trong khi đó, theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Trần Nam, phân khúc đất nền không phải là kênh đầu tư bền vững, chủ yếu là đầu tư "lướt sóng" với nhiều rủi ro tiềm ẩn như bị đọng vốn do ảnh hưởng của sóng thị trường, tính thời vụ hoặc mua đất có pháp lý không rõ ràng. Thực tế cho thấy, một số dự án bị thay đổi quy hoạch hoặc bỏ hoang sau khi phân lô bán nền, thu tiền của khách xong. Ông Nam nhấn mạnh, nên có quy định để kiểm soát khoản vay của cá nhân khi rót tiền vào đất nền nhằm giúp thị trường phát triển lành mạnh.