Chuyên gia kinh tế, TS. Lê Bá Chí Nhân nhấn mạnh: “Nếu mọi giao dịch mua bán bất động sản đều được chuyển vào ‘tài khoản đóng’ tại hệ thống ngân hàng sẽ đảm bảo tiền ứng trước của khách hàng trong trường hợp mua bán nhà đất, công trình xây dựng trong tương lai được chủ đầu tư sử dụng đúng mục đích”.
Qua đó, ngân hàng chỉ giải ngân theo tiến độ thi công công trình có sự giám sát chặt chẽ của ngân hàng và đại diện khách hàng. Cũng theo TS. Lê Bá Chí Nhân, quy định này còn góp phần thực hiện chính sách chống rửa tiền trong giao dịch bất động sản, qua đó kiểm soát an toàn trong mọi giao dịch.
Trong khi đó, bình luận về trường hợp một số chủ đầu tư bất động sản sử dụng tiền ứng trước của khách hàng để đầu tư các dự án khác, TS. Trần Du Lịch (Đoàn Đại biểu Quốc hội Tp.HCM) cho rằng, hành vi sử dụng tiền khách hàng sai mục đích chẳng khác nào hành vi lợi dụng tín nhiệm để chiếm đoạt tài sản.
TS. Lê Bá Chí Nhân: “Mọi giao dịch mua bán bất động sản cần phải thông qua ngân hàng” |
Hiện nay, Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) đang được Ủy ban Kinh tế Quốc hội và Bộ Xây dựng lấy ý kiến rộng rãi.
Liên quan đến vấn đề này, nhiều ý kiến cho rằng, Luật Kinh doanh bất động sản đã can thiệp quá sâu vào quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp trong việc chuyển nhượng dự án bất động sản.
Cụ thể, Luật hiện hành chỉ cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án chứ không cho phép chuyển nhượng một phần dự án. Hay, Luật chỉ cho chuyển nhượng dự án trong trường hợp chủ đầu tư gặp khó khăn, không đủ điều kiện, năng lực hoặc không còn nhu cầu để tiếp tục thực hiện dự án.
Theo Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, những quy định trên là bất cập, ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh bình thường của doanh nghiệp theo cơ chế thị trường.
“Doanh nghiệpcó quyền chuyển nhượng toàn bộ hay một phần dự án ở bất kỳ giai đoạn đầu tư nào theo nhu cầu đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp đó và Luật Kinh doanh Bất động sản cần tôn trọng điều này”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM nhấn mạnh.
Liên quan đến quy định về thời điểm huy động vốn - vốn là câu chuyện khá nóng và gây không ít bức xúc cho doanh nghiệp và cả nhà đầu tư - TS. Lê Bá Chí Nhân cho rằng, hiện đang có “độ vênh” trong quy định thời điểm được phép huy động vốn giữa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản.
Cụ thể, tại khoản 1, điều 39, Luật Nhà ở chỉ cho phép chủ đầu tư huy động vốn của khách hàng sau khi đã xây dựng xong phần móng; còn tại khoản (1.a), điều 14, Luật Kinh doanh Bất động sản lại quy định việc ứng tiền “lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản…”.
Trong khi đó, tại khoản 1, điều 4, Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 lại quy định việc ứng tiền “lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật…”.
Các chuyên gia cho rằng, những quy định trên cho thấy sự chồng chéo, bất cập và cần phải tháo gỡ để đi đến thống nhất. Qua đó, nhiều ý kiến đề nghị cho phép chủ đầu tư được huy động vốn của khách hàng tại thời điểm đã hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500.
Lý giải về kiến nghị này, chủ một doanh nghiệp bất động sản cho rằng, doanh nghiệp đã đầu tư một khoản tiền lớn để giải phóng mặt bằng và đã ký quỹ theo quy định tại khoản (3.b), điều 58, Luật Đất đai năm 2013 nên doanh nghiệp rất cần bổ sung vốn từ khách hàng.
Về quy định mở rộng phạm vi kinh doanhbất động sản cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài, đa số các ý kiến đều tán thành quy định này. Tuy nhiên, cần quy định chặt chẽ kinh doanhbất động sản tại những khu vực trọng yếu của quốc gia như biên giới, hải đảo.
Góp ý về chiến lược phát triển nhà ở mà Bộ Xây dựng đang triển khai, TS. Lê Bá Chí Nhân cho rằng, cần có chính sách ưu đãi thiết thực nhằm huy động mọi nguồn lực xã hội để phát triển nhà ở bán, cho thuê có quy mô vừa và nhỏ, có mức giá hợp lý nhất giúp đối tượng có thu nhập trung bình, thấp có cơ hội tiếp cận được nhà ở.
“Theo tôi, chính sách thiết thực nhất trong điều kiện hiện nay là giảm tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ (dưới 70m2/căn), để kéo giá bán xuống tương đương với giá bán nhà ở xã hội”, TS. Lê Bá Chí Nhân đề xuất.
