"Ba không" lại nhiều "có": Chung cư cũ ở Hà Nội vẫn "sốt"

“Chỗ ở chỉ là phụ, cái chính nằm tại vị trí “kim cương”, hạ tầng đồng bộ” là quan điểm của hầu hết các khách hàng tìm mua nhà tập thể cũ. Theo phân tích của giới đầu tư bất động sản (BĐS) sành sỏi, ở góc độ thị trường, những khối nhà được xây dựng từ khoảng năm 1950 - 1960 luôn giữ vững “phong độ” về giá, bất chấp không ít lời cảnh báo phát đi từ truyền thông hay chính các gia chủ.

Thuận mua...

“Ba không” (không phí dịch vụ; không sợ phòng cháy chữa cháy (do trước đây đa phần xây dựng 2 - 5 tầng); không lo hồ sơ pháp lý); lại nhiều “có” như khu dân trí cao, nằm trên các tuyến phố trung tâm và đẹp bậc nhất của Hà Nội; giá trị sinh lời cao… đến nay vẫn được đánh giá là lực hút khó cưỡng của phân khúc các block nhà chung cư cũ.

Chung cư cũ trên phố Giảng Võ, quận Ba Đình. Ảnh: Phạm Hùng

Gia đình anh Nguyễn Mạnh Hùng (Nguyễn Trãi, Thanh Xuân) đang phân vân lựa chọn giữa chung cư cũ nhà E1 khu tập thể 7,2ha Vĩnh Phúc, Ba Đình với một chung cư mới trên trục đường Lê Văn Lương. “Với giá bán 2,2 tỷ đồng cho căn hộ có diện tích 75m2 ở tầng 5 là khá “chát” so với thu nhập của hai vợ chồng. Trong khi đó, chỉ ở mức 1,5 tỷ đồng, chúng tôi đã có thể sở hữu một nhà chung cư mới. Tuy nhiên, suy đi tính lại với mác “con đường đau khổ” ở Lê Văn Lương và quận trung tâm Ba Đình thì lựa chọn cuối cùng lại nghiêng về chung cư cũ nhà E1. Bởi khu tập thể còn khá kiên cố, trong khu dân trí cao, nằm trên quận trung tâm và đẹp bậc nhất của Thủ đô. Về lâu dài, nhập hộ khẩu về đây con cái đi học đúng tuyến. Sau này mua đi, bán lại cũng không lo mất giá”, anh Hùng chia sẻ.

Hay như trường hợp của chị Tuyên, mới đây đã quyết định mua căn hộ chung cư cũ với giá 1,6 tỷ đồng ở tập thể 20 Hàng Vôi, Hoàn Kiếm. Mặc dù sổ đỏ chỉ có 34m2 nhưng gia đình chị cũng rất ưng ý bởi diện tích thật sử dụng lên đến hơn 50m2 do cơi nới nên khá rộng rãi, phù hợp với cuộc sống vợ chồng trẻ. Điều quan trọng là “bước chân ra khỏi nhà là phố, hạ tầng, tiện ích đồng bộ…”. Đó là chưa kể đến tòa nhà này nếu xuống cấp thì đã có… Nhà nước lo, khi nhận quyết định đền bù có thể bán sang tay thu lời lớn.

Hàng loạt căn hộ chung cư ở các phố Lý Nam Đế, Hàng Vôi, Nguyễn Thái Học, Hai Bà Trưng, Hàng Bún, Phạm Hồng Thái, Ngô Tất Tố, Nguyễn Trường Tộ… có tuổi đời từ trên 20 đến gần 50 năm cũng đều được rao bán với giá xấp xỉ 40 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi tới 50 triệu đồng/m2. Trong khi các đô thị mới ở phía ngoài như Mỹ Đình, Linh Đàm, Định Công, Trung Yên, Cầu Giấy, Hà Đông… giá chỉ từ 25 - 30 triệu đồng/m2. Ngay cả Trung Hòa Nhân Chính, khu được xem là hàng “hot”, giá hiện đã giảm còn 30 triệu đồng/m2.

… nhưng chưa vừa bán

Hà Nội hiện có 1.273 chung cư cũ tại 76 khu và 306 chung cư cũ độc lập, quy mô từ 2 - 5 tầng, được xây dựng từ những năm 1960 - 1990. Đa số các nhà chung cư cũ này phân bổ chủ yếu tại 4 quận trung tâm: Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng.

Mới đây, một nhà đầu tư BĐS cá nhân vấp phải trường hợp “bẻ kèo” với giao dịch tại một căn hộ chung cư cũ: Thỏa thuận mua nhà tập thể tầng 3, diện tích 80m2 (đã cải tạo) thuộc khu tập thể Thanh Nhàn – Hai Bà Trưng trị giá 1,3 tỷ đồng từ cuối năm 2016, đặt cọc 10%. Do tin tưởng chỗ quen biết nên yên tâm cọc tiền mà không yêu cầu khoản bồi thường hợp đồng. Song, giao dịch đang trong vòng thỏa thuận thì gia chủ đòi tăng giá quá lên 1,6 tỷ đồng so với con số đã chốt trong cam kết mua bán. Bị ép giá chỉ sau một tháng, nhà đầu tư này chính thức bị “out” do chủ nhà đã tìm được khách hàng tiềm năng đồng ý trả giá đúng như kỳ vọng.

Lý giải về nguyên nhân “bẻ kèo” (giao dịch bất thành) tại phân khúc chung cư cũ, theo chuyên gia tư vấn BĐS độc lập Nguyễn Thành Tiến, xuất phát từ tâm lý “nằm trong quy hoạch” của các chủ nhân căn hộ. Trường hợp các nhà chung cư cũ được lên kế hoạch đầu tư cải tạo, xây mới lại, Nhà nước sẽ có cơ chế bồi thường hỗ trợ tái định cư thống nhất cho toàn khu. Thông thường, các gia chủ đều chọn tái định cư tại chỗ với hệ số k=1 để được sử dụng căn hộ mới chất lượng tốt hơn lại nằm ở vị trí “kim cương”. Đồng thời, trả khoản tiền chênh lệch cho căn hộ mới thay vì di chuyển ra ngoài Vành đai 3 có hệ số k cao gấp đôi. Việc tăng giá bất thường trong giao dịch là do chủ nhân các căn hộ chung cư cũ tính đến khả năng giá nhà sẽ sinh lời sau khi được cải tạo. Do đó, nếu nhà đầu tư không “thuận mua” với mức giá đề xuất tăng, chủ nhà cũng không “vừa bán”.

“Trái ngược với các khu chung cư mới thường mất giá sau khoảng một năm sử dụng thì loại hình nhà tập thể cũ lại ngược lại. Dù cũ, xuống cấp nhưng giá vẫn tăng. Với vị trí đắc địa ở quận trung tâm, sau khi được cải tạo, thay vì giá 50 triệu đồng/m2 như thời điểm hiện tại là giá 80 -100 triệu đồng/m2. Do đó “đắt xắt ra miếng”, nhà đầu tư không chấp nhận giá tăng thì chúng tôi tiếp tục ở, chờ cải tạo xong, bán sang tay giá mới lại thu lời lớn hơn”, chị T. – chủ căn hộ tầng 4 khu tập thể Thành Công, Ba Đình cho hay.

Coi chừng “vênh” diện tích

Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, ông Phạm Sỹ Liêm.

Trao đổi với phóng viên báo Kinh tế & Đô thị, ông Phạm Sỹ Liêm – Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, mặc dù không PR rầm rộ trên các phương tiện truyền thông, nhưng nhắc đến đất thổ cư, tâm lý của người bán lẫn kẻ mua đều cho rằng chỉ có lên chứ không xuống. Thông thường chủ các căn hộ tập thể cũ thường đưa ra giá dựa trên các yếu tố về vị trí, khả năng sinh lời nhiều hơn là chất lượng. Thậm chí, đây còn là xu hướng đầu tư truyền thống của thị trường nhà đất Hà Nội.

Do đó, không chỉ giới đầu tư săn lùng, mua gom để cải tạo, kiếm lời hoặc hưởng lợi từ suất tái định cư, mà bản thân những người dân đang sở hữu những căn hộ tập thể, chung cư cũ cũng khấp khởi hy vọng. Đặc biệt là trong bối cảnh các khu chung cư mới đang gặp nhiều sự cố liên quan đến chất lượng, vị trí lại xa, thiếu hạ tầng đồng bộ. Tuy nhiên, hầu hết các căn hộ này đều có diện tích thực tế nhiều hơn số liệu trong sổ đỏ. Việc không khớp số liệu cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro trong trường hợp xảy ra tranh chấp, đền bù.

Cơ quan chức năng sẽ tiến hành đo đạc lại diện tích trên sổ đỏ của chủ sở hữu và diện tích thực trên thực tế. Nếu không trùng khớp nhau, có sự sai lệch thì phần diện tích thừa sẽ không được công nhận. Trong khi đó, quá trình đi điều chỉnh chênh lệch về diện tích thực tế so với sổ đỏ lại rất rắc rối do sổ sách giấy tờ liên quan từ những năm 50 - 60 của thế kỷ trước có thể không đầy đủ.