Vay 4,5 tỷ đồng để mua căn nhà phố mặt tiền trị giá 7 tỷ tại quận Gò Vấp, Tp.HCM. Đến nay, bà Thùy đang phải bán lỗ căn nhà do việc kinh doanh gặp khó khăn cần vốn xoay sở.
Bà Thùy cho biết, gia đình bà vay 4,5 tỷ đồng để chỉnh trang căn nhà mới mua thật hoành tráng, phần tiền còn lại đầu tư hai cửa hàng bán lẻ ở trung tâm Sài Gòn. Bà Thùy chia sẻ, bà đầu tư vào thiết kế, nội thất để nâng cấp căn nhà vì thông tin tuyến đường này sẽ được mở rộng, có thể kỳ vọng tăng giá trong tương lai.
Mỗi tháng, số tiền lãi và nợ gốc bà phải trả cho khoản vay lên đến cả trăm triệu đồng. Khi việc kinh doanh thuận lợi, gia đình bà có thể gồng gánh dễ dàng. Tuy nhiên, đến năm 2016, việc buôn bán khó khăn, kinh doanh thua lỗ, bà phải rao bán căn nhà phố để giảm áp lực lãi vay.
Tuy nhiên, việc chào bán gấp căn nhà đang thế chấp đã khiến gia chủ bị lép vế khi thương lượng với khách mua. Người đến xem nhà thường đề nghị mua ở mức giá thấp hơn giá trị được thẩm định trước đó. Ban đầu, bà Thùy chào giá kỳ vọng 7,2 tỷ đồng, chấp nhận thương lượng. Sau một thời gian rao bán không thành, bà hạ xuống còn 6,5 tỷ đồng, căn nhà vẫn rơi vào cảnh chờ khách xem xét.
Chuyên gia khuyến cáo nếu mua nhà để đầu tư không nên vay vượt ngưỡng 50%
vì chỉ cần một vài bất ổn có thể dẫn đến thua lỗ nặng
(Ảnh: Lucas Nguyen)
Có kinh nghiệm hơn 2 thập niên hoạt động trong lĩnh vực tài chính, đầu tư BĐS tại Tp.HCM, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, Trần Khánh Quang cho rằng, trường hợp của bà Thùy gần như chắc chắn phải chịu lỗ. Ông đánh giá, thiệt hại nhẹ là mất 500 - 700 triệu đồng, nặng có thể mất hàng tỷ đồng do cách tính toán suất đầu tư đã sai ngay từ đầu.
Ông Quang phân tích, vay vốn mua BĐS có 2 loại phổ biến. Loại thứ nhất là mua căn nhà đầu tiên, mục đích để ở là chính, giá trị căn nhà thấp, thường dưới 2 tỷ đồng, khả năng vay an toàn là 50%. Trường hợp này vẫn có thể chấp nhận mức vay lên đến 70% do tổng dòng tiền vay không quá lớn.
Loại thứ hai là vay để mua nhà để đầu tư sinh lời trên chính tài sản hoặc dùng nguồn vốn đầu tư thêm một kênh khác, thường dòng tiền vay này khá lớn, trung bình 3 -5 tỷ đồng hoặc nhiều hơn. Trường hợp này, ngưỡng vay an toàn là dưới 50%, nếu vay vượt ngưỡng là đặt cược vào may rủi.
Theo ông Quang, bà Thùy đã vay đầu tư BĐS vượt ngưỡng an toàn cho phép. Khoản vay của bà chiếm trên 60% giá trị căn nhà. Kỳ vọng mở đường tăng giá nhà phố cần phải chờ thêm thời gian trong khi bà Thùy cần bán gấp đã chệch mục tiêu đầu tiên. Hơn nữa, khoản lãi suất và nợ gốc phải trả hàng tháng không có dòng tiền ổn định gánh vác mà lệ thuộc vào nguồn thu từ việc kinh doanh buôn bán bấp bênh, đã chệch mục tiêu kế tiếp.
Theo chuyên gia này, giải pháp cho trường hợp của bà Thùy là cân nhắc giữa việc bán lỗ với việc trả lãi suất hàng tháng, để tính xem phương án nào thiệt hại nặng hơn. Gia đình bà Thùy cần tỉnh táo chọn lựa đáp án ít rủi ro nhất. Nếu cứ chờ thương lượng trong khoảng thời gian dài, bà nên chấp nhận bán cắt lỗ để tránh lãi suất ăn mòn hết căn nhà.
Ông Quang nhấn mạnh, bà Thùy nên tránh để xảy ra kịch bản bán càng chậm lại càng bị ép giá, trong khi lãi suất hàng tháng vẫn phải trả thì lỗ chồng lỗ.
