Liên tục nhiều năm qua, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam bị đánh giá là kém minh bạch với tỷ lệ giao dịch ngầm cực cao, từ 70 - 80%. Đây cũng là nguyên nhân chính khiến thị trường chậm phát triển, bị thao túng bởi nạn đầu cơ, “làm giá”.
Liên tục nhiều năm qua, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam bị đánh giá là kém minh bạch với tỷ lệ giao dịch ngầm cực cao, từ 70 - 80%. Đây cũng là nguyên nhân chính khiến thị trường chậm phát triển, bị thao túng bởi nạn đầu cơ, “làm giá”.
Để giải quyết tình trạng này, Chánh thanh tra Bộ Xây dựng Phạm Gia Yên cho biết, Thanh tra Bộ Xây dựng đã phối hợp với C15 Bộ Công an thành lập đoàn liên ngành bắt đầu tiến hành thanh tra một số sàn giao dịch BĐS tại Hà Nội và TP. HCM. Đối tượng chính của cuộc thanh tra này là những sàn giao dịch thuộc sự quản lý của các DN đang thực hiện dự án xây dựng đô thị mới.
80% giao dịch BĐS không qua sàn
Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết, kể từ đầu năm 2009, khi Thông tư 13/2008/TT-BXD về bắt buộc giao dịch BĐS qua sàn có hiệu lực, các sàn giao dịch BĐS đã bước đầu góp phần minh bạch hoá hoạt động của DN kinh doanh địa ốc, các dự án được chào bán công khai ngày một nhiều hơn, nhà đầu tư có thể tìm mua BĐS dễ dàng hơn, từng bước nâng cao tính thanh khoản cho thị trường.
Theo số liệu thống kê của Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS, tính đến đầu tháng 9/2009, cả nước có 226 sàn giao dịch BĐS được thành lập. Tuy nhiên, chỉ sau chưa đầy 1 năm, tại thời điểm này, cả nước đã có gần 400 sàn giao dịch BĐS đăng ký hoạt động. Các sàn giao dịch BĐS chủ yếu đặt tại các đô thị lớn, như TP. HCM, Hà Nội, Bình Dương, Đà Nẵng…
Lý giải việc thành lập ồ ạt các sàn giao dịch BĐS thời gian qua, ông Hà cho rằng, việc chủ đầu tư dự án BĐS thành lập sàn, về nguyên tắc không có gì sai. Chỉ có điều, đã là sàn giao dịch BĐS thì phải tuân thủ đúng các quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, ông Hà cũng thừa nhận rằng, có những sàn sau khi đăng ký thành lập đã không có giao dịch, hoặc giao dịch thiếu minh bạch, giao dịch các BĐS chưa đầy đủ yếu tố hợp pháp, hoặc thực hiện không đúng chức năng về sàn giao dịch BĐS.
“Số giao dịch qua sàn mới chỉ chiếm 15 - 20% tổng số giao dịch trên thị trường. Còn lại, tới khoảng 80% là giao dịch tự do không qua sàn”, ông Hà cho biết.
Theo ông Hà, hiệu quả giao dịch qua sàn chưa cao bởi tính chuyên nghiệp tại các sàn còn yếu. Phần lớn sàn giao dịch do chủ đầu tư tự thành lập để bán sản phẩm của chính mình. Vì vậy tính cạnh tranh thấp, nhu cầu chia sẻ thông tin chưa cao, các sàn không xây dựng chiến lược lâu dài và chỉ mang tính chất đối phó.
Bên cạnh đó, các chủ đầu tư vẫn chưa muốn giao dịch qua sàn, vì thường muốn tìm cách huy động vốn sớm, không muốn công khai thông tin dự án. Ngoài ra, do tâm lý, người dân vẫn chưa có thói quen giao dịch trên sàn BĐS.
Nhiều sàn chỉ là vỏ bọc
Tuy nhiên, ở góc nhìn của các DN hoạt động trong lĩnh vực BĐS thì việc lượng BĐS được giao dịch thông qua sàn hiện nay vẫn chiếm tỷ lệ rất thấp so với số lượng dự án có một phần nguyên nhân từ những quy định của Nhà nước đối với BĐS được phép giao dịch qua sàn.
Ông Phùng Văn Năng, Trưởng ban điều hành Mạng sàn giao dịch BĐS miền Nam phản ánh, nhiều quy định trong hoạt động giao dịch BĐS vẫn còn bất cập. Thực tế cho thấy, hiện nay hầu hết sản phẩm chung cư hoặc đất nền dự án khi chủ đầu tư tung ra bán đều là bán dưới dạng hợp đồng góp vốn, chưa làm xong phần móng hoặc chưa xong cơ sở hạ tầng. Trong khi đó, pháp luật quy định nhà đất mua bán qua sàn phải là sản phẩm hoàn chỉnh, nghĩa là đã phải có sổ hồng.
“Khi các sàn chào bán những sản phẩm này sẽ vi phạm Thông tư 13, bởi không thể đáp ứng được 3 yếu tố: thứ nhất là đảm bảo hồ sơ pháp lý và hoàn thành phần móng hoặc hạ tầng; thứ 2 là không đảm bảo việc quảng cáo trên các phương tiện thông tin đại chúng nơi có dự án; thứ 3 là các thông tin không được cung cấp đầy đủ theo quy định”, ông Năng nói.
Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Giám đốc Sàn giao dịch BĐS Tín Nghĩa cho biết, một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là dù mang danh “sàn”, nhưng thực chất nhiều sàn giao dịch BĐS chỉ là vỏ bọc bên ngoài mà chưa chú trọng đến chất lượng chuyên môn của sàn. Điều này làm giảm lòng tin của người dân đối với các sàn giao dịch BĐS.
Ngoài ra, còn có nguyên nhân do phần lớn chủ đầu tư các dự án BĐS vẫn chưa muốn giao dịch qua sàn nên họ tìm mọi cách để “lách luật” bằng cách huy động vốn sớm thông qua các hợp đồng góp vốn ngay cả khi dự án vẫn còn trên giấy, nhằm tối đa hóa lợi nhuận và tránh những rắc rối về tính pháp lý của dự án khi giao dịch qua sàn.
Sẽ thắt chặt thủ tục lập sàn
Theo bà Hương, để các sàn giao dịch BĐS thực hiện đúng vai trò là cầu nối giữa DN và nhà đầu tư thì các DN phải xác định được là mình thành lập sàn giao dịch để làm gì, bởi nếu lập sàn giao dịch chỉ để bán các sản phẩm của mình mà không phục vụ cho thị trường thì tốt nhất là không nên thành lập. Ngoài ra, các cơ quan quản lý nhà nước… cũng cần có sự quan tâm hỗ trợ cho các sàn giao dịch BĐS nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp cũng như tính minh bạch của các sàn, bởi thực tế hiện nay cho thấy, phần lớn sàn giao dịch BĐS đều “tự bơi” trong hoạt động của mình.
“Bên cạnh việc hỗ trợ thông tin, chính sách cho các DN thì các cơ quan quản lý nhà nước cần lập ra một “chuẩn” để các DN phấn đấu đạt được. Chuẩn này không những phản ánh quy mô, chất lượng dịch vụ của sàn giao dịch BĐS mà còn phải bao gồm cả những đánh giá của khách hàng đối với hoạt động của sàn, những đóng góp của sàn giao dịch đối với thị trường BĐS nói chung”, bà Hương kiến nghị.
Ông Hà cũng thừa nhận, pháp luật hiện hành không thể điều chỉnh hết mọi hành vi trong hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS, điển hình là chúng ta đang thiếu một bộ chuẩn mực hành nghề kinh doanh dịch vụ BĐS để áp dụng thống nhất.
“Khi việc hành nghề chưa tuân thủ theo một chuẩn mực chung thì việc mỗi nơi làm một kiểu, dẫn tới sự vận động khập khiễng của thị trường, người dân chưa tin tưởng vào hoạt động của sàn giao dịch BĐS với vai trò là tổ chức tư vấn, trung gian môi giới trong giao dịch”, ông Hà lý giải.
Thêm một nghịch lý trong quản lý sàn giao dịch hiện nay được các DN chỉ ra là, các quy định về xử phạt vi phạm hành chính hiện hành trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, thậm chí chế tài xử lý vi phạm đều đã có, song các quy định này chưa được triển khai thực sự. Hơn nữa, đa số cơ quan quản lý nhà nước ở các cấp đều chưa tổ chức tốt và thường xuyên các cuộc thanh tra, kiểm tra để kịp thời xử lý các vi phạm của các chủ đầu tư và các sàn giao dịch trong hoạt động kinh doanh BĐS.
Ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, sắp tới Bộ Xây dựng sẽ thắt chặt thủ tục lập sàn BĐS, buộc các DN chú trọng nâng cấp chất lượng hơn. Ông Nam chia sẻ, thời gian qua, Bộ đã “thả nổi” về thủ tục lập sàn để khuyến khích các DN tham gia nhằm minh bạch hóa thị trường. Tuy nhiên, sắp tới, để nâng cao hiệu quả sàn giao dịch BĐS, Bộ sẽ thắt chặt quy chế, tổ chức thanh tra kiểm tra để xử lý hành vi vi phạm của các chủ đầu tư.
“Trong bối cảnh hiện nay, cần nâng cấp dần các sàn để loại bỏ những sàn yếu kém, lợi dụng cơ chế để trục lợi”, ông Nam nói và cho biết, kết quả của cuộc thanh tra sẽ giúp Bộ Xây dựng cùng các cơ quan chức năng điều chỉnh chính sách trong công tác quản lý nhà và thị trường BĐS cho phù hợp với tình hình thực tiễn và đáp ứng nguyện vọng của đông đảo người dân.
(Theo ĐTCK)
