Bất động sản: Ngắm kỹ trước khi "bắn"

Những lo ngại về tính thanh khoản của thị trường, lạm phát cao và tính ổn định của đồng nội tệ... đang là những vấn đề khiến các nhà đầu tư nước ngoài dè dặt với thị trường BĐS Việt Nam.

Nếu nhiều người đang tỏ ra bi quan với thị trường bất động sản thì những người trong cuộc cho rằng, một số phân khúc vẫn còn có nhu cầu như: nhà ở, trung tâm thương mại và bất động sản công nghiệp. Điều quan trọng là nhà đầu tư phải đánh giá đúng nhu cầu thị trường và hiểu rõ sản phẩm mình đang phát triển. Chẳng hạn ở hạng mục nhà ở, theo ông Chris Brown, Phó Giám đốc Marketing dự án nhà ở Công ty Cushman & Wakefield Việt Nam, rất khó để có thể dự đoán về nhu cầu nhà ở với căn hộ cao cấp, trong khi về dài hạn, nguồn cầu cho căn hộ trung bình vẫn khả quan.

Nhà đầu tư ngoại: không nói lời chia tay

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Nghiệp vụ bộ phận Đầu tư Công ty Savills Việt Nam cho rằng, tình hình hiện nay là khó khăn chung, vì thế, các nhà đầu tư nước ngoài đang cơ cấu lại các danh mục đầu tư của họ. Trong trường hợp không tạo ra được lợi nhuận thì sẽ không nhà đầu tư nào đến, cũng như ở lại thị trường Việt Nam.

Còn ông Andy Ho, Giám đốc điều hành bộ phận đầu tư của tập đoàn VinaCapital nhận định, khó thì khó nhưng đây rõ ràng là cơ hội để mua vào, điều quan trọng là thỏa thuận được mức giá như thế nào. Hiện, danh mục đầu tư của VinaCapital có đến 41 dự án, đa phần họ tạo ra quy hoạch tổng thể cho dự án và bán đất biệt thự là chủ yếu. Nói về quan điểm đầu tư vào bất động sản ở Việt Nam, ông Andy Ho cho rằng, VinaCapital chỉ đầu tư vào đất, "những cái mà chúng ta có thể chạm chân được". Ngoài ra, Quỹ này cũng "đổ tiền" vào bất động sản nghỉ dưỡng thông qua việc mua lại cổ phần của một số khách sạn có quy mô như: Movenpick (TP.HCM), Metropole Hà Nội, Sheraton Nha Trang và gần đây nhất là thương vụ nắm giữ cổ phần trong khách sạn Legend (TP.HCM).

Không riêng gì VinaCapital mà ngay cả những nhà phát triển có tiếng tăm khác ở châu Á cũng tìm kiếm những phân khúc có khả năng thích ứng tốt với thị trường. Cụ thể như trường hợp của Daewon Cantavil (Hàn Quốc) hay CapitaLand (Singapore). Thay vì đầu tư căn hộ cao cấp như cách đây 5 năm, họ đã phân tán rủi ro bằng chiến lược phát triển nhà ở phân khúc trung bình.

Nói về vấn đề này, tại Hội nghị Đầu tư vào Việt Nam 2011 (Vietnam Investment Summit 2011) diễn ra hồi trung tuần tháng 10, ông Yip Hoong Mun, Trưởng đại diện Tập đoàn CapitaLand cho rằng, dù trong vòng 5 năm tới, tốc độ tăng trưởng của Việt Nam chậm lại và lạm phát ở mức cao nhất tại các quốc gia mới nổi của châu Á, nhưng nhu cầu về nhà ở sẽ không vì thế giảm sút. Theo đó, 65% dân số thành thị có nhu cầu nhà ở giá thấp nhưng chất lượng.

Hơn nữa, dân số Việt Nam dự kiến sẽ đạt mức 120 triệu người vào năm 2050, kèm theo đó là tốc độ đô thị hóa nhanh, đây chính là những yếu tố luôn đảm bảo về vấn đề nguồn cầu cho nhà đầu tư. Hiện tập đoàn này cũng đặt mục tiêu phát triển khoảng 15.000 căn nhà phân khúc trung bình ở hai thị trường: Trung Quốc và Việt Nam trong vòng 3 năm tới. Tại Việt Nam, CapitaLand đang triển khai 3 dự án nhà ở dạng này, thông qua việc kết hợp với các đối tác địa phương. Điển hình, cuối năm nay, CapitaLand Việt Nam và Công ty Phát triển nhà Khang Điền sẽ giới thiệu 940 căn hộ tại dự án "nhà giá trị" ở quận 2 của TP.HCM.

Tuy nhiên, theo đại diện của tập đoàn CapitaLand tại Việt Nam, để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển bền vững và thu hút được nhà đầu tư nước ngoài, trong thời gian tới Chính phủ cần củng cố nền móng bằng các chính sách thích hợp. Cụ thể là chính sách tiền tệ - tài khóa, phát triển nhà ở cộng đồng và cải cách quá trình phê duyệt dự án. Hiện nay, thời gian phê duyệt dự án ở Việt Nam (khoảng thời gian từ khi chủ đầu tư trong nước nhận được quyết định giao đất cho đến khi ra mắt dự án) khoảng 4 năm, trong khi ở Singapore là 1 năm và Trung Quốc là 2 năm.

Còn hiện tại, để sống sót qua cuộc khủng hoảng này, theo ông Yip Hoong Mun, các nhà đầu tư cần tìm kiếm những sự hợp tác để tạo ra lợi ích hai bên. Cơ hội luôn có, nhưng các nhà đầu tư cần phải kiên trì và có định hướng lâu dài với thị trường nhà đất ở Việt Nam.

"Những anh chàng mới đến": tỉnh táo!

Còn ông Phillip Atkinson, Giám đốc bộ phận dự án VietAsia Land thì thẳng thắn hơn khi nhấn mạnh, để có khởi đầu thuận lợi, những người mới cần tìm một đối tác tốt, những người có nhiều mối quan hệ xã hội. Ông Phillip Atkinson cũng cho rằng, ông đã có dịp làm việc ở nhiều thị trường mới nổi khác như: Nga, Ấn Độ, Pakistan... nên Việt Nam không phải là trường hợp quá "đặc biệt". Nhà đầu tư mới cần thận trọng phân tích vấn đề, đặc biệt là khu đất mà họ muốn phát triển. Bởi, rủi ro lớn nhất theo ông Phillip Atkinson là chưa biết về mục đích sử dụng của khu đất lẫn quyền sở hữu (đất dân sự hay đất quân sự...). Chính vì vậy, trước khi tham gia vào dự án, nhà đầu tư phải cầm chắc sổ đỏ trong tay.

Tuy nhiên, đại diện của VietAsia Land cũng khuyến cáo nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ trước khi quyết định "đổ bộ" vào thị trường Việt Nam vì đồng nội tệ đang chịu áp lực giảm giá lớn so với đồng đô la. Điều này sẽ tác động đến chính sách tiền tệ, tính thanh khoản của dự án và giá trị của các khoản đầu tư.