Chính sách tín dụng, cơ chế quản lý Nhà nước và đòi hỏi từ thị trường đang hướng doanh nghiệp BĐS tìm đến phân khúc nhà ở có tính thanh khoản cao, đáp ứng nhu cầu người mua nhà để ở.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) tiếp tục trải qua thời gian “đóng băng”, giao dịch trầm lắng, vẫn xuất hiện những điểm sáng, đặc biệt là giải quyết nhu cầu thật về nhà ở của người dân, đặc biệt đối tượng thu nhập thấp. Chính sách tín dụng, cơ chế quản lý Nhà nước và đòi hỏi từ thị trường đang hướng doanh nghiệp BĐS tìm đến phân khúc nhà ở có tính thanh khoản cao, đáp ứng nhu cầu người mua nhà để ở. Đây sẽ là điều kiện để những người có thu nhập thấp, trung bình tại đô thị thêm nhiều hy vọng tìm kiếm chốn an cư cho mình.
Hướng vào phân khúc nhà bình dân
Năm 2011 có thể xem là thời gian u ám đối với thị trường BĐS, tình hình giao dịch ảm đạm, đặc biệt từ quý III-2011 số lượng giao dịch thành công rất thấp. Xu hướng “đóng băng” vẫn tiếp tục trong những tháng đầu năm 2012. Trong bối cảnh đó, mặc dù có dự án công bố giảm 30 đến 35% giá bán nhưng giá nhà đất trên thực tế còn ở mức cao. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng (XD), cuối năm 2011, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội chỉ giảm từ 3 đến 8% so với cuối năm 2010, so với giá tại thời điểm tháng 1-2010 giảm nhẹ khoảng 1%. Tại TP Hồ Chí Minh, từ tháng 6-2011 đến nay giá giảm khoảng 5% so với đầu năm. Với mức giá căn hộ chung cư trung bình tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh trong khoảng 15 đến 20 triệu đồng/m2, thực tế là một bộ phận lớn người dân đang khó khăn về nhà ở vẫn khó có thể tiếp cận được.
Để thị trường phát triển lành mạnh, theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ XD), Nhà nước không thể đưa ra chính sách để doanh nghiệp BĐS bán được hàng, nhu cầu của thị trường vẫn có nhưng khả năng thanh toán của người dân khác nhau, vấn đề là doanh nghiệp làm ra hàng hóa có phù hợp với thị trường không. Ông Nguyễn Mạnh Hà cũng cho rằng, chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp rất quan trọng, nếu chỉ làm nhà với diện tích lớn, giá thành cao thì làm sao người dân có đủ tiền để mua, nên phải điều chỉnh chiến lược kinh doanh. Việc mất cân đối trong cơ cấu nhà ở đã được báo động từ lâu, bởi một thời gian khá dài, doanh nghiệp đầu tư BĐS quá chú trọng vào phát triển căn hộ cao cấp, diện tích lớn (hơn 120m2) giá bán cao (hơn 30 triệu đồng/m2) mà ít quan tâm đến căn hộ diện tích nhỏ (dưới 70 m2), giá bán dưới 20 triệu đồng/m2, phù hợp với đại bộ phận người dân có thu nhập trung bình và thu nhập thấp. Theo phân tích của GS-TSKH Đặng Hùng Võ, khi thị trường BĐS phát triển nóng, nhà đầu tư bước vào thị trường là nhìn thấy siêu lợi nhuận, làm cho các nhà đầu tư luôn ở thế của “thượng đế” không cần biết tới nhu cầu của người tiêu dùng là gì, lúc này, nhà đầu tư trở về vị trí người phục vụ, khách hàng từng bước tiếp thu ngôi vị “thượng đế”.
Thống kê của Công ty dịch vụ bất động sản CBRE cho thấy, trong năm 2011, phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân có tỷ lệ bán cao nhất, lần lượt là 50% và 65%, so với tỷ lệ bán 20% và 25% của căn hộ hạng sang và cao cấp. Đó có thể xem là một điểm sáng của thị trường. Nhìn sự trầm lắng của thị trường BĐS dưới con mắt tích cực hơn, GS-TSKH Đặng Hùng Võ đánh giá, thị trường đang “lột xác” để trở thành một thực thể lành mạnh hơn, khỏe khoắn hơn, hữu ích hơn và vì quyền lợi của đại đa số người dân chưa có nhà ở. Xu hướng tái cấu trúc thị trường BĐS thời gian tới, theo nhận định của nhiều chuyên gia, các nhà tư vấn là sẽ tập trung vào sản phẩm có giá dưới 20 triệu đồng/m2 đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở, chủ đầu tư sẽ cắt giảm lợi nhuận từ 15 đến 25%, giảm giá bán với mong muốn thu hồi vốn càng sớm càng tốt. Cùng với đó, năm 2012, Bộ XD cho biết sẽ tiếp tục đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên, công nhân khu công nghiệp và nhà cho người thu nhập thấp tại đô thị. Riêng với nhà cho người thu nhập thấp, năm 2012, Bộ XD đặt mục tiêu phấn đấu hoàn thành 700.000m2 sàn, đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho khoảng 11.000 hộ gia đình tại khu vực đô thị.
Khơi thêm nguồn vốn cho thị trường
Bên cạnh mất cân đối cung cầu, nguyên nhân lớn khiến thị trường BĐS trầm lắng trong thời gian qua chính là do tính thanh khoản thấp khi dòng tiền đổ vào đây bị hạn chế. Năm 2012, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) tiếp tục đưa BĐS vào nhóm không khuyến khích, buộc các ngân hàng khống chế tổng dư nợ cho vay cả năm không quá 16%. Trong đó, loại trừ đối tượng vay xây dựng nhà để bán, cho thuê với người thu nhập thấp, công nhân tại khu công nghiệp và các dự án sắp hoàn thiện, sẽ bàn giao đưa vào sử dụng trong năm 2012. Có thể thấy, cánh cửa tiếp cận nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng của doanh nghiệp BĐS trong thời gian tới vẫn là rất hẹp. Thứ trưởng Bộ XD Nguyễn Trần Nam cho rằng, nhiệm vụ quan trọng của thị trường BĐS năm 2012 là phải giải quyết được nguồn vốn để doanh nghiệp hoàn thiện dự án và hướng dòng tiền vào những phân khúc hợp lý. Bên cạnh đó, Bộ XD sẽ tiến hành rà soát lại các dự án phát triển nhà ở đang triển khai theo chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ từ đó đề xuất dự án nào tiếp tục thực hiện, dự án nào phải điều chỉnh, tạm dừng. Với nhiều chính sách chặt chẽ, doanh nghiệp BĐS để tiếp cận được vốn vay phải có dự án khả thi, tạo ra sản phẩm cho thị trường, không thể theo cách thức bán nhà trên giấy như đã tồn tại trước đây.
Ngoài nguồn vốn từ tổ chức tín dụng, Bộ XD đã đưa ra đề án Quỹ tiết kiệm nhà ở, một hình thức huy động vốn hướng đến đối tượng người thu nhập thấp, trung bình đang có nhu cầu thiết thân về chỗ ở. Hai mô hình đề án đưa ra gồm Quỹ tiết kiệm nhà ở phục vụ cho người thu nhập thấp và doanh nghiệp vay đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp, nhà ở công nhân, bên cạnh đó là Quỹ tiết kiệm cho người thu nhập trung bình vay để mua nhà ở thương mại. Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ XD) chia sẻ, quỹ không chỉ tạo ra một kênh tài chính mà còn giáo dục cho người dân ý thức tiết kiệm để tạo lập nhà ở, đồng thời khi xây dựng quỹ cũng xác định được tương đối chính xác nhu cầu nhà ở của người dân, ai thật sự cần mới đóng tiền vào quỹ, trên cơ sở đó cân đối lại kế hoạch phát triển nhà ở cho phù hợp. Chia sẻ về đề án này, ông Tống Văn Nga, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, cần nhanh chóng thành lập quỹ để tạo được nguồn tín dụng dài hạn cho thị trường BĐS, tránh tình trạng hiện nay tiền gửi vào các tổ chức tín dụng trong ngắn hạn nhưng dự án BĐS vay với thời gian trung hạn và dài hạn nên không đáp ứng được. Theo đề xuất, quỹ sẽ được thí điểm tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh từ năm 2013 đến 2015 sau đó mới áp dụng rộng rãi. Nếu việc thành lập quỹ tiến hành thuận lợi, trong 3 đến 5 năm tới bắt đầu có thể cung cấp nguồn tín dụng cho thị trường.
Mô hình quỹ tiết kiệm nhà ở theo đề án của Bộ XD
Quỹ tiết kiệm nhà ở cho người thu nhập thấp: Nguồn từ đóng góp các đối tượng tham gia, 10% tiền sử dụng đất thu của các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới; ngân sách địa phương hỗ trợ hằng năm; ngân sách trung ương cấp một lần ban đầu; một phần lợi nhuận từ phát hành xổ số; nguồn vốn phát hành trái phiếu nhà ở. Người tham gia quỹ (theo hình thức tự nguyện) được vay sau khi đóng vào quỹ tối thiểu khoảng 30% giá trị nhà ở, với thời gian tối thiểu từ 5 năm. Tiền vay trả dần trong 15 năm. Doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp được vay tối đa 70% tổng vốn đầu tư.
Quỹ tiết kiệm nhà người có thu nhập trung bình: Nguồn từ người có nhu cầu mua nhà ở tham gia đóng quỹ. Sau khi đóng vào quỹ khoảng 50% giá trị căn nhà, người tham gia được vay 50% còn lại. Quỹ sẽ do một ngân hàng thương mại hoặc ngân hàng chuyên về tiết kiệm nhà ở quản lý.
(Theo QĐND)
