Trong quý 3, thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội diễn biến khá ổn định. Tuy nhiên, trên thị trường thứ cấp, giá bán nhiều phân khúc lại có dấu hiệu giảm đồng loạt.
Trên thị trường thứ cấp, giá nhà chung cư tại Hà Nội nhìn chung có xu hướng giảm, đặc biệt là tại các dự án đã hoàn thiện có mức giảm 3% theo quý.
Ngày 28/9, Công ty CBRE Việt Nam công bố Báo cáo khảo sát thị trường bất động sản Hà Nội quý 3/2017 chỉ ra rằng thị trường chung cư tại Hà Nội tiếp tục diễn biến theo chiều hướng tích cực.
Thanh khoản nhà đất giảm mạnh
Về nguồn cung mới, toàn thành phố đón nhận thêm 38 dự án với tổng số căn hộ gần 8.300. Được biết, các dự án này chủ yếu tập trung ở khu vực phía Tây và Tây Nam, tới chiếm 60% tổng nguồn cung mới. Một điểm đáng chú ý trong quý này là phân khúc cao cấp có những diễn biến tương đối thận trọng.
Trong quý, nguồn cung mở bán mới đạt 1.480 căn, chủ yếu tập trung ở quận Tây Hồ hay khu vực trung tâm. Như vậy, mức mở bán này đã giảm 38% so với trung bình bốn quý gần đây. Chính vì thế, thị phần phân khúc cao cấp trong tổng nguồn cung mới cũng giảm từ 25% trung bình bốn quý gần đây xuống còn 18%.
Bên cạnh đó, phân khúc trung cấp tiếp tục gia tăng, chiếm 71% số lượng căn mở bán trong quý và 50% tổng nguồn cung lũy kế tính đến quý III/2017.
Trong quý III/2017, có 5.440 căn ghi nhận bán được, đến từ các dự mới, ở vị trí thuận tiện, thiết kế được đầu tư bài bản, hạ tầng tiện ích đồng bộ, chất lượng sản phẩm và chính sách bán hàng hấp dẫn từ nhà đầu tư.
Từ đầu năm 2017 đến nay, đã có 16.200 căn bán được, tương đương 79% doanh số năm 2016. Vì vậy, doanh số bán hàng cả năm 2017 có thể sẽ tiếp tục diễn biến khả quan bởi thị trường BĐS thường có nhiều diễn biến sôi động vào dịp cuối năm. Đến khi kết thúc năm 2017, doanh số bán hàng có thể đạt mức 23.500 căn theo dự báo.
Xét về giá chào bán trên thị trường sơ cấp, tại tất cả các phân khúc, mức giá chào bán khá ổn định, không chênh lệch nhiều so với quý trước. Tuy vậy, do nguồn cung sơ cấp có sự tăng trưởng tương đối nhanh đã góp phần tạo áp lực cho thị trường thứ cấp. Vì vậy, giá trung bình tại thị trường này có xu hướng giảm, nhất là là tại các dự án đã hoàn thiện với mức giảm 3% theo quý.
Trong quý IV/2017, theo dự báo, thị trường sẽ tiếp tục đón nhận nhiều dự án mới mở bán. Theo dự kiến, nguồn cung mới sẽ đạt mức 35.000 căn mở bán mới đến cuối năm 2017.
Ở mảng nhà đất, bao gồm liền kề và biệt thự, trong quý III, thị trường đã đón nhận 1.055 căn, trong đó 84% số căn là nhà liền kề. Bốn dự án mới mở bán bao gồm Louis City (Hà Đông), The Eden Rose (Thanh Trì), The Mansions - Park City giai đoạn 3 (Hà Đông) và Iris Home - Gamuda giai đoạn 3 (Hoàng Mai).
Tính từ đầu năm tới nay, đã có tổng số hơn 2.600 căn biệt thự, nhà liền kề được mở bán, tương đương 59% tổng số căn mở bán của năm ngoái. Trong đó, nguồn cung mới tập trung ở khu vực phía Tây, chiếm 50% tổng nguồn cung mới toàn thị trường.
Thị trường nhà đất trong quý III ghi nhận số căn bán được là 622 căn, giảm 52% so với quý trước và 78% so với cùng kỳ năm ngoái, một phần do lượng cung mới của quý trước hạn chế. Tính tới hết quý 3 2017, toàn thị trường nhà ở gắn liền với đất đã bán được hơn 2.900 căn, trong đó khu vực phía Tây chiếm tỷ trọng cao nhất, đạt 63%.
Mặt khác, trên thị trường thứ cấp, giá bán đã giảm 3,3% so với quý trước, đạt mức 3.790 USD/m2. Các quận như Thanh Xuân, Nam Từ Liêm, Đống Đa, Hoàng Mai ghi nhận mức giảm từ 1,7% đến 7% so với quý trước.
Trong khi đó, các quận có nhiều dự án mới chất lượng cao mở bán gần đây như Tây Hồ, Bắc Từ Liêm và Long Biên lại ghi nhận mức tăng giá thứ cấp từ 0,4% đến 4% so với quý trước. Ngoài khu vực trung tâm, khu vực phía Tây được ghi nhận là nơi có mức giá thứ cấp cao nhất, và cao hơn hơn mức trung bình thị trường hiện tại.
Văn phòng cho thuê sống khỏe
Ở mảng văn phòng cho thuê, trong quý vừa qua, không có dự án nào mới đi vào hoạt động. Tổng nguồn cung lũy kế tính đến quý 3/2017 đạt khoảng 1,2 triệu m2 sàn văn phòng cho thuê, trong đó văn phòng hạng B chiếm đến 66%.
Theo số liệu khảo sát của CBRE, mức giá chào thuê trên thị trường không có quá nhiều thay đổi. Theo đó, giá chào thuê hạng A đạt 24,1 USD/m2/tháng và hạng B đạt 13,7 USD/m2/tháng (không bao gồm phí dịch vụ và VAT). Do nguồn cung hạn chế, giá thuê văn phòng hạng A tăng 8,6% theo năm, trong khi đó giá chào thuê văn phòng hạng B chỉ tăng nhẹ 1,4% theo năm do áp lực nguồn cung mới.
Tỷ lệ lấp đầy ở cả văn phòng hạng A và hạng B khá khả quan, lần lượt đạt 89% và 84% tại thời điểm quý III/2017 tương ứng với mức tăng 0,1% và 1,4% so với quý trước đó.
Về nhu cầu, tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 13.000m2 trong quý. Diện tích hấp thụ chủ yếu đến từ các tòa nhà ngoài trung tâm. Trong quý III, nhu cầu vẫn tập trung ở các ngành quen thuộc như tài chính/ngân hàng, sản xuất, bất động sản với mục đich mở rộng và đổi địa điểm thuê văn phòng.
Hơn nữa, các nhà vận hành Việt Nam và quốc tế đang có xu hướng tăng tìm địa điểm mới của các không gian làm việc chung.
Ở nguồn cung mới, theo dự kiến, thị trường mới sẽ có thêm văn phòng hạng A mới đi vào hoạt động tính đến cuối năm 2018. Vì thế, hoạt động của các tòa nhà văn phòng hạng A vẫn sẽ có những diễn biến tích cực trong thời gian tới.
Đối với thị trường bán lẻ Hà Nội trong quý 3 không đón chào thêm dự án nào mới. Nguồn cung của cả thị trường vẫn giữ ở mức gần 790.000 m2.
Giá thuê và tỷ lệ lấp đầy đều ở mức ổn định hoặc có cải thiện. Khu vực trung tâm chứng kiến mức tăng 0,5% đẩy mức trung bình của thị trường lên 0,1%. Trong khi đó, tỷ lệ trống của các trung tâm thương mại ở Hà Nội giảm 2,7%, xuống còn 7,7%, tương đương với mức giảm 5,2% so với cùng kỳ năm trước. Sự cải thiện này chủ yếu đến từ khu vực ngoài trung tâm với mức giảm 2,9%.
