BĐS TP.HCM sẽ hồi phục trước Hà Nội?

Chờ xem trong tháng 9/2011, liệu sự thay đổi của chính sách có dẫn đến một tín hiệu, hoặc một sự chuyển động bất ngờ nào, về yếu tố thanh khoản tại thị trường bất động sản (BĐS) TP.HCM?

Bất động sản TP.HCM sẽ phục hồi trước?

Tại cuộc hội thảo "Thị trường tài chính tiền tệ Việt Nam - những thách thức và dự báo đến cuối năm 2011 và gợi ý giải pháp cho ngân hàng thương mại/doanh nghiệp" được tổ chức tại Hà Nội mới đây, TS Lê Xuân Nghĩa - Phó Chủ nhiệm Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, đánh giá, thị trường BĐS của TP.HCM đã có những tín hiệu đầu tiên của sự phục hồi. Đây là thị trường luôn đi trước trong cả nước.

Đáng chú ý, đây là lần đầu tiên người đại diện của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia phác ra một dự báo tương đối cụ thể về chiều hướng vận động của thị trường BĐS giữa hai miền Nam - Bắc; trong khi vào tháng 5/2011, tâm trạng của ông còn rất dè dặt trước vấn đề BĐS thuộc lĩnh vực phi sản xuất hay sản xuất; và cho đến tháng 7/2011, ông mới chỉ đề cập chủ yếu đến vấn đề giảm lãi suất và thống nhất với những đề xuất của Bộ Xây dựng về một số giải pháp ổn định thị trường BĐS.

Những động thái mới của Chính phủ và các ngành liên quan như Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước có vẻ như đang ủng hộ nhận định của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia. BĐS đã chính thức được Chính phủ chấp nhận đưa khỏi nhóm phi sản xuất, nhưng tất nhiên vẫn phải được kềm chế và quản lý hoạt động tín dụng một cách chặt chẽ.

Có thể nói, đây là bước đi đầu tiên làm rõ hơn một khái niệm mang tính "triết học" mà từ đó có thể dẫn đến hàng loạt điều chỉnh về tiêu chí cho vay BĐS và chính sách kích cầu trong lĩnh vực này.

An sinh xã hội là một trong những mục tiêu lớn mà Bộ Xây dựng đang tái đề cập, sau khi chương trình xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp đã chỉ mang lại kết quả quá khiêm tốn trong vài năm qua. Quỹ tiết kiệm nhà ở - một đề xuất của Bộ Xây dựng đã được Chính phủ thông qua - có thể được xem là định chế quan trọng đầu tiên tạo tác động cho thị trường BĐS toàn quốc rũ mình khỏi cơn buồn ngủ. Nếu quả thực chương trình này được tái thực hiện với sự cố gắng của Bộ Xây dựng, ngân hàng và các doanh nghiệp thì vẫn còn hy vọng cho người thu nhập thấp sở hữu được căn hộ tương lai với giá cả phù hợp và chất lượng không đến nỗi quá tệ.

Không khí chung của nền kinh tế cũng đang phát ra những tín hiệu lạc quan đầu tiên sau thời kỳ "đen tối". Vào tháng 8/2011, chỉ số CPI tại Hà Nội và TP.HCM đã giảm đáng kể, lần lượt là khoảng 1% và khoảng 0,7% - một sự so sánh rất có ý nghĩa với con số 3% vào tháng 5/2011. Sự so sánh này cũng được chứng thực bởi mặt bằng giá hàng tiêu dùng và thực phẩm ở các chợ đã được chặn đứng đà tăng phi mã, thậm chí một số nơi giá cả còn giảm phần nào. Cũng bởi thế, tiếng than van của người tiêu dùng đã giảm hẳn trên mặt báo chí trong hai tháng 7-8/2011.

Sau tín hiệu về chính sách là gì?

Không khí trên rõ ràng là một điều kiện thuận lợi để xốc lại thị trường BĐS, ít ra cũng là vấn đề an sinh xã hội dành cho đối tượng ít tiền. Ở một khía cạnh khác, trong tháng 7/2011 và đặc biệt là từ đầu tháng 8/2011, xu hướng giảm lãi suất cho vay tại một số ngân hàng thương mại cổ phần đã hình thành.

Thống đốc mới của Ngân hàng Nhà nước đã bước đầu cho thấy thái độ tự tin của ông trong những tuyên bố về chính sách tiền tệ. Từ giữa tháng 8/2011 đến nay, tâm lý của nhiều doanh nghiệp trong các lĩnh vực được cải thiện khá nhiều, hướng sự trông đợi về khả năng lãi suất cho vay sẽ được xác nhận bởi tỷ lệ 17-19% như ông từng quả quyết.

Dĩ nhiên trong bối cảnh suy thoái với tỷ lệ doanh nghiệp phá sản trong 6 tháng đầu năm 2011 cao gấp đôi cùng kỳ năm 2010, mức lãi suất 17-19% vẫn còn gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp sản xuất. Tuy vậy, nếu lộ trình giảm lãi suất được thực hiện đúng như dự liệu của Ngân hàng Nhà nước và các cơ quan liên quan vào tháng 9 này, việc kéo giảm lãi suất cho vay xuống mức 12-13% vào đầu năm 2012 sẽ có hy vọng. Khi đó, nền kinh tế sẽ dần thoát khỏi suy thoái với tỷ lệ doanh nghiệp lấy lại cân bằng sẽ cao hơn hiện nay.

Đó cũng là lý do để nhiều doanh nghiệp BĐS khấp khởi, sau khi họ đã phải chịu đựng một cơn bạo bệnh suýt chết vào giữa năm 2011. Nhưng suýt chết không có nghĩa là không thể chết. Cả ngành BĐS đều thừa hiểu rằng nếu đến cuối năm 2011 mà họ không bán được phần nào hàng tồn để trả nợ phần nào cho ngân hàng, cái chết xảy đến với một bộ phận trong số họ sẽ là không thể chối cãi.

Nhưng trước mắt, tình hình xem ra đã được cải thiện đôi chút. Biểu hiện đáng chú ý đầu tiên không phải diễn ra ở thị trường BĐS TP.HCM vốn có chỉ số BĐS đi ngang đến mức buồn chán từ tháng này sang tháng khác, mà lại là Hà Nội. Tháng 7/2011 có thể xem là giai đoạn suy giảm cuối cùng trong ngắn hạn của thị trường BĐS Thủ đô. Sang đến tháng 8/2011, tình trạng bán tháo đã gần như biến mất, với lý do đơn giản là mặt bằng giá đất nền đã giảm khoảng 20-25%, cá biệt có nơi đến 30-40% - được coi là bắt đầu thu hút giới đầu cơ; cũng như xu thế giảm lãi suất đang củng cố tâm lý cho những người giữ đất và căn hộ.

Bởi thế, những xác nhận đầu tiên về giao dịch đất nền, tuy còn rất ít, cũng như xác nhận về lượng giao dịch căn hộ diện tích nhỏ với giá trung bình từ mấy tháng nay ở Hà Nội, đã cho thấy thị trường tại thành phố này đang xác lập đường đáy tạm thời.

Thông thường khi thị trường BĐS lập đường đáy, có nhiều khả năng từ đường đáy đó sẽ tạo sóng tăng nhẹ hoặc mạnh. Tuy nhiên, BĐS Hà Nội khác hẳn với thị trường BĐS TP.HCM do mặt bằng giá vẫn còn rất cao so với mức thu nhập bình quân của người tiêu dùng, hơn nữa lại đang nằm trong bối cảnh nền kinh tế suy thoái với sức cầu bị thắt chặt.

Do đó, thị trường BĐS Hà Nội sẽ rất khó có sóng mạnh, ít ra trong nửa cuối năm 2011. Một tham khảo khác cũng cần lưu ý là dự báo của ông Lê Xuân Nghĩa khi cho rằng thị trường BĐS Hà Nội chỉ có thể đi lên vào giữa năm 2012.

Trong khi đó, thị trường BĐS TP.HCM vẫn là một ẩn số trong tháng "cô hồn" này. Ngoài loại đất thổ cư diện tích nhỏ vẫn được giao dịch đều đặn và giá tăng dần tại một số khu vực, hầu hết các dự án đất nền và căn hộ trung - cao cấp đều bất động. Có chăng, chỉ là hoạt động săn đất nền giá rẻ, giá bán tháo vẫn được âm thầm duy trì. Nhưng, số lượng đất giá rẻ này cũng rất ít.

Con đường mà thị trường BĐS TP.HCM phải đi vẫn còn dài hun hút. Nếu xét trên mặt bằng tâm lý chung, đa số nhà đầu tư và người tiêu dùng đều khó có thể lạc quan vào sự phục hồi của thị trường này, dù ngay thời điểm hiện nay đang dần diễn ra một số chuyển động khả quan hơn của nền kinh tế và lãi suất.

Song ít nhất, đánh giá của ông Lê Xuân Nghĩa về tín hiệu phục hồi của thị trường BĐS TP.HCM trong tháng 8/2011 này đã đúng, nếu phân tích tín hiệu về chính sách - một trong những điều kiện cần hết sức quan trọng để lấy lại hơi thở cho thị trường.

Hãy chờ xem trong tháng 9/2011, liệu tín hiệu về chính sách có dẫn đến một tín hiệu nào, hoặc một sự chuyển động bất ngờ nào về yếu tố thanh khoản tại thị trường BĐS TP.HCM.

(Theo Vef)