Bi kịch “cung thật, cầu ảo”

Hàng chục ngàn căn hộ, nhà liền kề, biệt thự xây xong không có người mua, mua xong không có người ở là hệ quả của tình trạng “cung thật, cầu ảo” nhiều năm qua.

Theo thống kê không chính thức của nhiều công ty môi giới bất động sản, giá căn hộ nói riêng và bất động sản nói chung tại Hà Nội và TP.HCM trong vòng 6 tháng qua đã “rơi” từ 25% đến 30% so với 2 quý liền trước đó. Cá biệt, có những dự án giá đã rớt 35% đến 40% giá, nhưng vẫn không có người mua. Theo TSKH Đặng Hùng Võ, đó là hệ quả của tình trạng “cung thật, cầu ảo” diễn ra nhiều năm vừa qua!

Khẳng định ý kiến này trước nhiều nhà quản lý và chuyên gia kinh tế có uy tín tại Diễn đàn Kinh tế Việt Nam 2012 tổ chức tại Hà Nội mới đây, ông Võ cho biết, tại một vài dự án bất động sản cụ thể, mức giảm giá 30% từ 26 triệu đồng/m2 xuống 16 triệu đồng/m2 là có thật. Ý kiến từ phía chủ đầu tư cho rằng, giá bất động sản như vậy đã giảm ngang với chi phí tạo lập nên bất động sản, tức là nhà đầu tư không còn có lãi. Ý kiến khác lại cho rằng, chi phí thực tạo lập nên bất động sản còn thấp hơn nhiều so với mức 16 triệu đồng/m2. Trên thực tế, các ý kiến này đều có lý. Đây chính là “bi kịch” của thị trường bất động sản hiện nay.

Theo TS. Nguyễn Trường Tiến, chuyên gia thẩm định dự án (Bộ Xây dựng), suất đầu tư cho một mét vuông nhà ở bao gồm các yếu tố: giá đất, giá thành xây dựng và chi phí đầu tư cho các tiện ích sử dụng chung của tòa nhà (bao gồm hạ tầng, bể bơi, sân chơi, tầng hầm, cảnh quan cây xanh...).

Trong đó, giá đất thường chiếm 10% đến 15% suất đầu tư. Giá thành xây dựng là khâu chiếm tỷ trọng lớn nhất, thường từ 70-75% suất đầu tư, bao gồm chi phí trực tiếp (thiết kế, giám sát thi công, chi phí xây dựng) và chi phí gián tiếp (phí quản lý, lãi suất). Riêng chi phí xây dựng trực tiếp các căn hộ chung cư cao cấp cơ bản là như nhau.

Ở thời điểm này, giá thành chung cư cao cấp chưa hoàn thiện nội thất trung bình ở mức 11 - 13 triệu đồng/m2, cộng với các chi phí gián tiếp đã liệt kê ở trên thì với mức giá bán từ 18 đến 25 triệu đồng/m2, chủ đầu tư có lãi không nhiều.

Còn theo ông Đặng Hùng Võ, lỗ hay lãi trong thị trường bất động sản còn tuỳ từng góc nhìn. Trong một thời gian dài (từ năm 1996, khi pháp luật cho phép thực hiện các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở, tới cuối năm 2008, khi chính sách tiền tệ nhằm kiềm chế lạm phát tác động làm thị trường bất động sản thiếu vốn), các nhà đầu tư khi bước vào thị trường bất động sản là nhìn thấy “siêu lợi nhuận”. Cung thật luôn thiếu nhiều so với cầu “ảo” (do có yếu tố đầu cơ) trong phân khúc nhà ở giá cao. Bối cảnh này làm cho nhà đầu tư luôn coi mình là “thượng đế”, không cần biết tới nhu cầu của người tiêu dùng và không cần tính tới các phương án sản xuất hợp lý để giảm giá sản phẩm. Công nghệ và vật liệu xây dựng không cần tính toán sao cho tiết kiệm, chi phí huy động vốn cao cũng không cần lưu tâm, chi phí quản lý cao cũng chấp nhận, ngoài ra còn nhiều chi phí “bôi trơn” khác cũng được tính vào giá thành bất động sản.

Vì vậy, giá sản xuất ở mức 16 triệu đồng/m2 cũng là hợp lý khi mọi thứ lãng phí đều được tính vào giá sản phẩm. Tuy nhiên, những ý kiến cho rằng, giá cả sản xuất phải ở mức 8 triệu đồng/m2 cũng là hợp lý, khi nhà đầu tư tính toán kỹ lưỡng phương án sản xuất để tránh mọi lãng phí có thể.

Bi kịch này dẫn tới tình trạng, mức giá đã giảm không phù hợp với tính toán của người tiêu dùng thì không được chấp nhận, còn nhà đầu tư nếu giảm giá hơn nữa có thể sẽ lỗ. Điều đó cũng lý giải vì sao thị trường địa ốc dù đã giảm khá sâu, nhưng tính thanh khoản vẫn rất yếu. Mãi lực thị trường gần như bằng không trong suốt 2 quý gần đây.

“Thị trường đóng băng hôm nay là hậu quả đương nhiên của thị trường nóng bỏng trước đây. Chỉ có điều, trên thực tế, có thể người thua thiệt hôm nay lại chưa hẳn là người đã gặt hái nhiều ngày hôm qua”, ông Võ nói.

(Theo Báo đầu tư)