Cân đối dòng vốn chảy vào bất động sản

Giữa lúc các doanh nghiệp sản xuất đang thiếu vốn thì có một lượng vốn lớn chảy vào thị trường bất động sản.

Rao bán căn nhà ở Ngọc Thụy, Long Biên, Hà Nội với giá 2,1 tỉ đồng cách đây 4 tháng, anh Đức Lợi không thể ngờ giá căn nhà hiện đã tăng thêm 600 triệu đồng. “Giá đất ở khu vực của tôi đã tăng 20-25%. Giá nhà tăng với mức thấp hơn”, anh nói.

Tình trạng giá bất động sản tăng ở Long Biên cũng đang diễn ra tại nhiều quận khác của Hà Nội và các tỉnh lân cận trong những tháng qua. Điều này đã đẩy giá bất động sản ngày càng vượt xa giá trị thực của chúng và ngoài tầm với của những người có nhu cầu thực sự. Đây là một dấu hiệu cho thấy nền kinh tế tiếp tục có sự mất cân đối về dòng vốn đầu tư khi tỉ lệ vốn đổ vào bất động sản quá lớn.

“Thị trường bất động sản như quả bom ngầm”

Ông Trần Văn Huynh, Chủ tịch Hiệp hội Vật liệu Xây dựng Việt Nam, ví thị trường địa ốc hiện nay như một quả bom ngầm và giá cả không dựa trên cơ sở nào. Ông lo ngại, nếu quả bom này phát nổ, sẽ rất nguy hiểm cho nền kinh tế.

Theo Bộ Xây Dựng, tính đến cuối tháng 7.2010, dư nợ cho vay trong lĩnh vực bất động sản đạt 210.770 tỉ đồng (tương đương hơn 10 tỉ USD). Trong khi đó, tổng dư nợ cho vay toàn hệ thống ngân hàng tính đến cuối tháng 8.2010 là 444.833 tỉ đồng.

Ông Huynh cho rằng, mức đầu tư như vậy vào bất động sản cho thấy sự mất cân đối lớn, trong khi các doanh nghiệp sản xuất đang thiếu vốn và gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay ngân hàng do lãi suất quá cao.

Ông Tống Văn Nga, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, cũng bày tỏ lo ngại, nếu cứ để giá bất động sản tăng thì thị trường sẽ khó khởi sắc vào năm 2011. Khi giá nhà tăng, không chỉ người có thu nhập thấp, mà ngay cả người có thu nhập trung bình ổn định, cũng khó mua được nhà. Trong khi đó, không ít người đầu cơ hàng chục căn nhà, mảnh đất. Do đầu cơ, nên ai cũng muốn đẩy giá lên cao để kiếm lời. Đây là lý do giá bất động sản liên tục tăng và vượt xa giá trị thực.

Giải pháp nào?

Giải pháp cho vấn đề mất cân đối dòng vốn đổ vào bất động sản là gì? Tại Diễn đàn Doanh nghiệp Việt Nam (VBF) diễn ra vào đầu tháng 12.2010, ông Lương Văn Lý, đại diện nhóm công tác đất đai của VBF, cho rằng, cần minh bạch trong khâu quy hoạch nhằm bài trừ nạn đầu cơ đất đai. Một cách giải quyết, theo ông, là chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng phải sát với giá thị trường.

Còn ông Nga, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, thì đề xuất 2 giải pháp. Thứ nhất là định giá bất động sản một cách hợp lý, tăng mạnh lượng cung nhà ở xã hội, cụ thể là sản phẩm bất động sản dành cho những người có thu nhập trung bình và ổn định. Tăng mạnh quỹ nhà ở có giá dưới 1 tỉ đồng, nhất là nhóm sản phẩm có giá khoảng 600-700 triệu đồng. Đồng thời, chú trọng phát triển nhà ở cho những lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất.

Một biện pháp khác là tăng lượng nhà cho thuê. “Đây là sản phẩm dường như bị bỏ ngỏ. Cần tuyên truyền mạnh về tư tưởng để các nhà làm chính sách phát triển dạng sản phẩm này, còn người dân nên xem việc đi thuê nhà ở lâu dài là bình thường”, ông nói. Tại Singapore, khoảng 82% dân cư sống trong các căn hộ công (gọi là HDB flats) dưới hình thức thuê dài hạn 99 năm.

Tuy nhiên, việc phát triển các sản phẩm nhắm đến tầng lớp thu nhập trung bình lại đòi hỏi có một lượng vốn lớn. Một số ý kiến cho rằng, điều này có nghĩa là phải đầu tư thêm vốn vào bất động sản và vấn đề mất cân đối dòng vốn đổ vào ngành này lại tiếp tục diễn ra. Một số khác lại phản biện rằng, cần hướng sản phẩm nhà ở vào đúng nơi nhu cầu thực của thị trường và hạn chế các dòng sản phẩm ít có nhu cầu. Và về lâu dài, thị trường bất động sản sẽ chuyển biến theo hướng tích cực và khắc phục được tình trạng đầu cơ.

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, lại nhấn mạnh đến giải pháp phân bổ lợi ích mang lại từ đầu tư vào bất động sản sao cho tương đương với các lĩnh vực khác. Ông nói: “Cơ quan quản lý phải có cơ chế phân chia địa tô một cách hợp lý và công bằng hơn. Như vậy, nhà đầu tư sẽ đổ vốn vào sản xuất nhiều hơn vào bất động sản”. Để làm được điều này, theo ông, cơ quan chức năng phải rà soát lại toàn bộ thị trường bất động sản, từ đó đưa ra quyết sách hợp lý.

Còn ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, lại gợi ý một giải pháp khác. Đó là lập quỹ tiết kiệm nhà ở. Theo đó, những người hưởng lương, gồm cả người đã có nhà hay chưa có nhà, sẽ đóng góp 1% lương hằng tháng. Khoản tiền này sẽ được hoàn trả lại khi họ về hưu. Theo ông Nam, đây sẽ là nguồn tài chính để tạo quỹ nhà cho những người thu nhập thấp.

Theo một chuyên gia kinh tế (không muốn nêu tên), việc phát triển cơ sở hạ tầng, các sản phẩm bất động sản sẽ góp phần vào tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội (GDP). Song, nhóm nhà ở thì chỉ tạo ra GDP một lần. Do đó, cần cân đối dòng vốn chảy vào bất động sản một cách hợp lý, hướng vào các dự án cơ sở hạ tầng có thể giúp tạo ra GDP lâu dài. Nghĩa là phải có chính sách định hướng để đa dạng hóa sản phẩm nhà ở, đất ở, coi đó là sản phẩm tiêu dùng.

(Theo NCĐT)