Căn hộ cho thuê ngoại thành Sài Gòn ngày càng hút khách

Lợi tức đầu tư căn hộ cho thuê nội đô kém hấp dẫn

Ông Nguyễn Đức Hậu (quận Tân Bình) đầu tư cho thuê căn hộ tại 2 dự án chung cư khác nhau ở nội đô và ngoại thành. Nhà đầu tư chia sẻ, lợi nhuận thu được từ căn hộ 63m2 tại quận Thủ Đức tốt hơn so với căn 86m2 ở quận 11 trong khi giá thuê căn hộ quận 11 cao hơn. Ông Hậu cho biết, ông mua hai căn hộ chung cư này với giá lần lượt là 1,1 tỷ đồng và 4,9 tỷ đồng. Hiện tại, giá chào thuê của hai căn lần lượt là 6,5 triệu đồng/tháng và 20 triệu đồng/tháng. Lợi nhuận mà căn hộ ở Thủ Đức mang lại cho nhà đầu tư đạt hơn 7%/năm; căn ở quận 11 chưa tới 5%/năm. Thực trạng này trái ngược với cam kết lợi nhuận đạt 7-8%/năm mà sàn môi giới quảng bá khi mua căn hộ cao cấp nội đô.

Tại khu vực trung tâm TP.HCM, căn hộ rất kén khách thuê, đa số chỉ thuê ngắn hạn, không ổn định về nguồn thu. Chưa kể, căn hộ cao cấp còn cạnh tranh gắt gao với nhiều căn cùng diện tích thuộc tầng thấp hơn có giá thuê dao động trong ngưỡng 17-19 triệu đồng/m2. Theo ông Hậu, ông sẽ bán lại căn hộ nội thành dành tiền đầu tư đất nền vùng ven nếu khả năng sinh lợi không như kỳ vọng.

Để tiết kiệm chi phí, người thuê nhà hiện có xu hướng dịch chuyển từ nội đô ra ngoại thành khiến nhiều nhà đầu tư căn hộ cao cấp TP.HCM gặp khó. So với khu vực nội thành, giá thuê căn hộ tại nhiều dự án chung cư ở rìa quận 9, Thủ Đức, Gò Vấp, quận 12 thấp hơn từ 40-60%. Thay vì chỉ quẩn quanh trong khu trung tâm, khách thuê đã chấp nhận đi xa hơn bởi những hạn chế về giao thông, tiện ích ngoại thành dần được khắc phục.

Trưởng phòng thiết kế tại một công ty bất động sản ở quận 1, anh Đỗ Trung Kiên cho hay, gia đình anh trước đây chi gần 16 triệu đồng/tháng để thuê một căn hộ tại quận 7. Tuy nhiên, hiện anh chấp nhận đi xa hơn để thuê nhà. Căn hộ cùng diện tích ở khu vực đường Phạm Văn Đồng, giáp quận 9 có giá thuê chỉ 9 triệu đồng/tháng. Anh Kiên cho hay: "Tuy đi xa nhưng di chuyển dễ dàng, tiện ích cũng đầy đủ nên vợ chồng mình thấy ổn, lại tiết kiệm được 1 khoản lớn để tích lũy mua nhà".

Với mức giá phải chăng, căn hộ cho thuê khu vực ngoại thành ngày càng hút khách.  (Ảnh minh họa)

Ế khách nhưng giá thuê vẫn cao

Tại khu vực nội thành TP.HCM, giá thuê căn hộ tại nhiều chung cư vẫn khá cao dù ế ẩm. Trong vài năm trở lại đây, vì giá bán cao nên căn hộ cho thuê dù đã giảm giá chào thuê khá nhiều nhưng vẫn ở mức mà rất ít hộ có nhu cầu thuê dài hạn đáp ứng được. Chủ nhà cho thuê căn hộ cao cấp tại Bình Thạnh cho biết, do chưa tìm được khách thuê nên 4 tháng nay căn hộ của anh bỏ trống. Vợ chồng anh phải giảm giá thuê xuống 19 triệu đồng/tháng thay vì mức 23 triệu đồng như trước. Thế nhưng, chủ hộ sẽ không giảm giá thêm bởi giá mua căn hộ gần 4 tỷ, sau khi trừ đi thuế phí môi giới, kinh phí sửa chữa, tỷ lệ bỏ trống trung bình 10-15%/năm thì suất đầu tư gần như không mang lại lợi nhuận nếu còn giảm giá sâu hơn nữa.

Tại quận 4 và quận 7, tuy nói là giảm mạnh nhưng nhiều dự án vẫn chào thuê ở mức giá từ 14-17 triệu đồng/tháng với căn tầm trung và 18-23 triệu đồng/tháng đối với những căn cao cấp.

Còn tại các quận vùng ven TP.HCM, giá thuê căn hộ 2 phòng ngủ tại nhiều dự án chỉ từ 6-8 triệu đồng/tháng; căn hộ 3 phòng ngủ có giá từ 10-12 triệu đồng/tháng. Đại diện một sàn môi giới nhà cho thuê ở quận 2 nhận định, giá nhà cho thuê đều giảm ở các quận nội thành lẫn vùng ven bởi nguồn cung rất dồi dào. Nếu duy trì giá thuê từ 7,5-12 triệu đồng/tháng thì căn hộ ngoại thành vẫn mang lại lợi nhuận tốt hơn so với căn hộ cao cấp khu trung tâm. Bởi lẽ, giá bán căn hộ ngoại thành chỉ từ 950-1,5 tỷ đồng/căn, "mềm" hơn nhiều so với dự án cao cấp nội đô.

Như vậy, dễ dàng nhận thấy, trong thời gian tới, việc đầu tư căn hộ cho thuê sẽ có xu hướng giảm. Tỷ lệ mua căn hộ để đầu tư cho thuê chỉ chiếm 10-15%, nhu cầu mua căn hộ đầu tư chiếm 30-40%, còn lại là nhu cầu mua bất động sản để ở, chiếm khoảng 40%. Thế nên, nếu sử dụng đòn bẩy tài chính để mua căn hộ cho thuê, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lợi nhuận thu về là bao nhiêu % so với lãi suất. Việc này giúp nhà đầu tư tránh rơi vào tình trạng thuê không được, bán cũng không xong.