Trong suốt 7 quý liên tiếp, hoạt động của thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê không đón nhận được tín hiệu khả quan nào, giá thuê phân khúc này tiếp tục giảm, tỷ lệ thuê thấp và rất khó phục hồi trong các quý tiếp theo.
Nằm trong xu thế khó khăn chung của thị trường cho thuê, tình hình hoạt động chung của căn hộ dịch vụ cho thuê lại tiếp tục đón nhận một mùa làm ăn sa sút. Cả hai phân khúc căn hộ cho thuê hạng A và hạng B đều chứng kiến giá thuê giảm do cạnh tranh ngày càng gia tăng và nhu cầu chưa hồi phục của thị trường. Mặt dù thị trường không đón nhận thêm nguồn cung mới trong quý II nhưng tỷ lệ trống của phân khúc này lại tăng vọt từ 3,1 điểm phần trăm lên 19,4% bất chấp giá thuê đã giảm giảm thêm 1,8% so với hồi Quý 1/2014 (giá thuê hiện còn 23,80 USD/m2/tháng).
Nếu không tính những căn hộ đang sửa chữa, tỷ lệ trống hạng B tăng 1,6 điểm phần trăm lên 18 %. Giá thuê trượt giảm 1,5% so với quý trước. Công suất thuê hạng A không được củng cố khi mà tỷ lệ trống tiếp tục nhích thêm 1,0 điểm phần trăm lên 11,0% so với quý trước. Xu hướng tăng - giảm mâu thuẫn giữa tỷ lệ trống và giá thuê một lần nữa cho thấy sự cạnh tranh khốc liệt đến từ phân khúc cho thuê giữa căn hộ dịch vụ và căn hộ chung cư cho thuê. Một số căn hộ áp mái (penthouse) thuộc dự án cao cấp như dự án The Vista, Q2 giá chào thuê lại có xu hướng tăng lên 10% so với cùng kỳ năm ngoái, tuy nhiên đây chỉ là số ít cá biệt của thị trường.
Ảnh minh họa
Ngân sách nửa đầu năm 2014 có cải thiện khi số yêu cầu thuê tìm thuê căn hộ trong mức giá từ khoảng 2.000 - 4.000 USD tăng. Yêu cầu tìm thuê căn hộ nhỏ (loại 1 phòng ngủ, diện tích dưới 60m2) cũng tăng 30% so với năm 2013. Tuy nhiên tổng quan thị trường thì vẫn ảm đạm. Hiện tại, nhu cầu thuê căn hộ của khách hàng đang có xu hướng dịch chuyển từ Quận 1, Quận 3, Quận 7 sang các Quận 2 và Quận Bình Thạnh. Nguyên nhân chính là do nguồn cung căn hộ dịch vụ cho thuê ở hai quận này đa dạng và phong phú hơn so với các khu vực khác.
Trong nửa đầu năm 2014, Tp.HCM đã có hai dự án từ căn hộ bán chuyển đổi công năng thành căn hộ dịch vụ, đó là: dự án Waterfront (trước đây gọi là Delta River Tower) trên đường Tôn Đức Thắng, Quận 1 (dự kiến sẽ khai trương vào đầu năm 2016 với hơn 180 căn hộ) và dự án New Pearl trên đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Quận 3 (dự kiến sẽ khai trương vào giữa năm 2015 với 161 căn hộ). Bên cạnh đó, một số dự án hạng B trọng điểm đang sửa sang, nâng cấp là Sherwood Residence ở Quận 3, Saigon Sky Garden, Quận 1, Crescent Residence 2, Quận 7... dự kiến sẽ chào thuê trong các quý sau. Tuy nhìn tổng thể, nguồn cung tương lai của phân khúc căn hộ dịch vụ cho thuê không tăng mạnh nhưng với áp lực cạnh tranh từ phân khúc căn hộ chung cư cho thuê, sức ép về giá và tỷ lệ thuê sẽ còn căng thẳng trong thời gian.
Theo bà Dương Thùy Dung, Phó Giám đốc kiêm Trưởng bộ phận Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển CBRE Việt Nam, sau quãng thời gian hoạt động kém hiệu quả, các đơn vị quản lý đã xác nhận những hạn chế, thế mạnh của mình và xác định đối tượng khách thuê tiềm năng, sự khác biệt trong chiến lược sửa sang, nâng cấp tòa nhà phần nào cho thấy đối tượng khách hàng mục tiêu của từng địa bàn. Đơn cử như các dự án căn hộ cho thuê ở các quận trung tâm đang có xu hướng tách nhỏ các căn hộ lớn để phục vụ đối tượng chuyên gia độc thân, trẻ tuổi trong khi các dự án ngoại thành thị lại gộp các căn hộ nhỏ để tạo thêm không gian phù hợp với nhu cầu thuê của các gia đình nước ngoài. Sự chuyển biến trong phương thức kinh doanh và nâng cao chất lượng, đồng bộ hoạt động dịch vụ là biện pháp hiệu quả để tăng sức cạnh tranh của căn hộ dịch vụ cho thuê với các phân khúc cho thuê khác trên thị trường.
Tuy nhiên, khó khăn sẽ vẫn chưa dừng lại với phân khúc căn hộ dịch vụ khi mà theo dự kiến số lượng người nước ngoài sinh sống và làm việc tại Tp.HCM sẽ tiếp tục giảm trong thời gian tới. Ghi nhận hiện tại, nhu cầu thuê căn hộ dịch vụ tại Tp.HCM chủ yếu đến từ lượng lao động quốc tế. 54,5% lao động đến từ Châu Á, Châu Âu chiếm 35,8% và 9,7% là từ Châu Mỹ. Không chỉ vì bối cảnh kinh tế khó khăn chung mà còn bởi vì những thay đổi gần đây trong thủ tục cấp phép cho lao động nước ngoài khiến lượng khách quốc tế và lao động ngoại quốc suy giảm. Sở Lao động - Thương binh và Xã hội Tp.HCM lại ra ra thông báo sẽ không gia hạn giấy phép lao động cho người nước ngoài khi hết hạn. Để được tái cấp phép, với thời hạn hai năm, lao động nước ngoài phải cung cấp những thủ tục khá phức tạp và mất nhiều thời gian thậm chí phải quay về nước để hoàn tất giấy tờ. Mất đi lượng khách quốc tế là mất một lượng lớn đầu ra của phân khúc cho thuê, không chỉ căn hộ dịch vụ mà các phân khúc khác cũng phải tìm cách đối phó với thực trạng này.
Theo nhận định từ chuyên gia, phân khúc căn hộ dịch vụ cho thuê sẽ tiếp tục hoạt động không mấy khả quan trong các quý tiếp theo. Giá thuê và tỷ lệ khách thuê sẽ còn tiếp tục giảm, áp lực canh tranh sẽ ngày một khốc liệt hơn dù thời gian tới thị trường sẽ không có nhiều nguồn cung mới.
Phương Uyên
