Chuyển đổi nhà ở xã hội: Cần nhiều nỗ lực từ phía nhà đầu tư?

Chủ đầu tư cần nỗ lực hơn nữa trong chuyển đổi nhà ở xã hội.

Vừa qua, Bộ Xây dựng đưa ra số liệu thống kê về tình hình thị trường BĐS đến hết tháng 11/2014. Cụ thể, hàng tồn kho đã giảm liên tục xuống còn 77.800 tỷ đồng (giảm được hơn 50.000 tỷ đồng), giảm 39% so với năm 2013; tính thanh khoản của thị trường liên tục được cải thiện với hàng loạt con số khả quan.

Nguồn tiền lớn

Đầu năm 2013, Chính phủ ban hành gói tín dụng 30.000 tỷ đồng được ví như "phao cứu sinh" đối với thị trường BĐS. Tuy nhiên, sau 1 năm triển khai, tiến độ giải ngân của gói tín dụng còn chậm, mới được khoảng 15%.

Lý giải cho sự chậm trễ này, rất nhiều lý do được đưa ra như: chưa đủ thời gian, lãi suất còn cao, khó khăn về thủ tục; nhiều chủ đầu tư do gặp vướng mắc về giải phóng mặt bằng nên chưa tiếp cận được nguồn vốn ưu đãi, chưa được cấp giấy phép xây dựng, chưa đáp ứng được các điều kiện vay vốn...

Thời gian qua, thấy rõ được hạn chế trên, các bộ, ngành đã ban hành nhiều văn bản liên quan nên phần nào vấn đề cũng được tháo gỡ. Đơn cử, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 61/2014 sửa đổi, bổ sung vào ngày 21/8/2014. Theo đó, sẽ kéo dài thêm 15 năm thay vì 10 năm thời gian hỗ trợ đối với khách hàng là hộ gia đình, cá nhân quy định trong Nghị quyết 02 trước đó. Ngoài ra, Nghị quyết 61 còn mở rộng đối tượng cho vay là lực lượng vũ trang, các cán bộ công chức, viên chức, công nhân, người lao động có thu nhập thấp và khó khăn về nhà ở, cũng sẽ được vay ưu đãi theo gói 30.000 tỷ đồng nếu mua nhà ở thương mại có tổng giá trị hợp đồng mua bán dưới 1,05 tỷ đồng…

Ngoài những lý do cơ bản đã được giải quyết ở trên, xét thực tế thị trường còn thấy rằng, căn nguyên làm chậm tiến độ giải ngân gói 30.000 tỷ đồng còn nằm ở nguồn vốn, đặc biệt còn do thiếu nguồn cung về nhà ở xã hội.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cũng đã từng chia sẻ về lý do này rằng: Nguồn cung nhà xã hội hoặc nhà ở thương mại có giá dưới 15 triệu đồng/m2, diện tích dưới 70 m2/căn hộ là yếu tố quyết định để đẩy nhanh tiến độ giải ngân gói tín dụng.

Cần nỗ lực từ phía chủ đầu tư

Thông tư 02/2014/TT-BXD do Bộ Xây dựng ban hành quy định, nếu chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, chủ đầu tư dự án sẽ được hưởng nhiều ưu đãi của Nhà nước.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, đến tháng 11/2014, cả nước có 74 dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ, xin điều chỉnh thành 44.881 căn so với số lượng ban đầu là 33.867 căn. Trong đó, 60 dự án với quy mô xây dựng 38.897 căn hộ được đăng ký chuyển đổi nhà ở xã hội từ nhà ở thương mại.

Báo cáo của UBND TP. Hà Nội mới đây cũng cho thấy, trên địa bàn thành phố có khoảng 4.020 căn hộ, tương đương 358.788 m2 sàn được chuyển đổi từ 5 dự án. Trong số đó có 4 dự án đã được chấp thuận đầu tư (với 3.768 căn hộ, tương đương 21.600 m2 sàn xây dựng) và 1 dự án đã có chủ trương nhưng chưa chấp thuận đầu tư. Tốc độ chuyển đổi các dự án đều rất chậm.

Báo cáo của UBND Tp. HCM cũng cho biết, đã có 11 dự án nhà ở thương mại được chuyển đổi sang nhà ở xã hội nhưng mới chỉ có 2 doanh nghiệp tiếp cận được nguồn vốn ưu đãi. Lý do các doanh nghiệp đưa ra là do vướng mắc trong các khâu thủ tục chuyển đổi. Cụ thể, mất nhiều thời gian xin quyết định điều chỉnh quy hoạch; hoàn thành các thủ tục của ngân hàng trong việc giải ngân vốn tín dụng gói hỗ trợ của Nhà nước. Tuy vậy, trước lý do đưa ra của các chủ đầu tư, cũng có ý kiến cho rằng, thực chất doanh nghiệp xin chuyển đổi dự án nhằm mục đích "giữ” dự án chờ thị trường ấm lên.

Các số liệu trên có thể thấy, thực tế số lượng dự án chuyển đổi còn quá ít. Bên cạnh đó, trong khi nhu cầu rất lớn nhưng nhiều dự án tiến độ triển khai vẫn như “rùa bò”.

 Ngoài lý do mấu chốt là “thủ tục khó khăn”cần khắc phục thì còn một lý do khác quan trọng không kém xuất phát từ nội tại của chủ đầu tư. Các chủ đầu tư cần có thêm nhiều chính sách hỗ trợ cho khách hàng bởi giá BĐS trên thực tế còn quá cao so với nhu cầu có khả năng chi trả của người dân.

Gói tín dụng 30.000 tỷ đến nay đã được triển khai gần một nửa thời gian, nhưng nguồn cung nhà ở cho gói tín dụng này hiện còn rất thiếu. Đây có thể coi vừa là cơ hội, cũng là thách thức đối với các doanh nghiệp BĐS. Xét cho cùng, để các dự án triển khai đạt kết quả tốt, các doanh nghiệp phải tự cứu mình.