Đất nền Tp.HCM: Cầu vượt cung

Thị trường đất nền Tp.HCM khan hiếm nguồn cung sơ cấp.

Khan hiếm nguồn cung

Thị trường BĐS Tp.HCM từ đầu năm đến nay đang dần sôi động trở lại, nhiều dự án ở tất cả các phân khúc được "bung hàng". Tuy nhiên, tại phân khúc đất nền, số lượng được chào bán chỉ "đếm trên đầu ngón tay".

Trong quý II vừa rồi, theo thống kê của Savills Việt Nam, phân khúc này đã cung cấp cho thị trường 335 nền từ 3 dự án ở Quận 7, Quận 9 và huyện Nhà Bè. Tổng nguồn cung sơ cấp trên thị trường vào khoảng 1.140 nền, giảm 11% theo quý và tăng mạnh 144% theo năm. Trong khi Quận 9 là nơi phân phối nhiều dự án biệt thự, nhà liền kề thì Nhà Bè lại đóng góp nguồn cung lớn nhất ở phân khúc đất nền.

Tuy chưa có con số thống kê chính thức từ các công ty tư vấn và nghiên cứu thị trường bất động sản (BĐS) trong quý III, nhưng qua khảo sát sơ bộ, với đất nền, nguồn cung đang nghiêng về khu vực Tây Sài Gòn, cụ thể là ở các quận Bình Tân, Bình Chánh.

Theo đó, khoảng trung tuần tháng 7, Công ty Hai Thành cùng đơn vị phân phối độc quyền là Công ty CP BĐS Danh Khôi Á Châu đã tiến hành mở bán 230 nền tại dự án Tên Lửa Residence (Q.Bình Tân).

Gần một tháng sau đó, khu Bắc Sài Gòn, Công ty TNHH Phát triển Hưng Gia Phúc và Đất Xanh Tây Bắc đã công bố khoảng 16 đất nền nhà phố liên kế Unik Home tọa lạc Q. Gò Vấp (gần trục Quang Trung). Đồng thời, trong tháng 9 này, Danh Khôi Á Châu sẽ tiếp tục phân phối độc quyền cho dự án khu dân cư Tân Tạo Garden, nằm ngay mặt tiền đường Trần Đại Nghĩa, H.Bình Chánh - nối cao tốc Tp.HCM - Trung Lương.

Được biết, dự án sẽ cung ứng trên dưới 300 nền ra thị trường với mức giá khoảng 8,5 triệu đồng/m2. Bên cạnh những dự án mới, nguồn cung của thị trường đất nền tại Tp.HCM cũng ghi nhận những dự án đã mở bán từ trước và đang trong quá trình giao dịch như: Arista Villas (Q.Thủ Đức), khu phố thương mại Antigone (thuộc dự án Phước Long Spring Town, Q.9)...

Thị trường từ đầu năm đến nay cũng có sự xuất hiện của một vài dự án đất nền riêng lẻ, có quy mô nhỏ, tập trung chủ yếu ở các quận vùng ven, với giá bán tương đối "mềm".

Tuy nhiên, khi quyết định bỏ tiền vào các sản phẩm dạng này, người mua phải chú ý đến chất lượng hạ tầng và tính pháp lý của dự án. Bởi nếu tính chi phí chuyển mục đích sử dụng, phát triển hạ tầng, đóng tiền sử dụng đất, đầu tư xây dựng và lãi vay, nhiều doanh nghiệp cho rằng, rất khó có mức giá dưới 8 triệu đồng/m2.

Nguồn cầu tăng mạnh

Khảo sát thị trường đất nền tại Tp.HCM thời gian gần đây, lượng giao dịch thành công luôn đạt mức độ cao. Đơn cử như dự án Osaka Garden (Q.8), đã có hơn 80% sản phẩm được thị trường tiêu thụ. Tỷ lệ này tương tự ở các dự án khác như Phú Thịnh Riveside (Q.8); Eco Town (H.Hóc Môn)....

Theo đại diện Công ty Đất Xanh Tây Bắc, ở thời điểm đất nền khu vực nội thành khan hiếm, việc có nguồn cung mới gia nhập thị trường luôn nhận được sự quan tâm đáng kể của các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, do đặc thù về vị trí nên khách mua sản phẩm sẽ xem xét nhiều yếu tố, giá cả và lợi ích mà dự án mang lại, vừa có thể an cư nhưng vẫn đáp ứng mục tiêu buôn bán, kinh doanh. Điển hình, với dự án Unik Home, nếu so với giá đất ở những tuyến đường lân cận như Phạm Văn Chiêu, Lê Đức Thọ thì giá bán mỗi mét vuông tại Unik Home thấp hơn 15 - 30% (tương ứng từ 25 triệu đồng/m2).

Trong khi đó, theo ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty Danh Khôi Á Châu, hơn 1 tháng sau khi công bố dự án Tên Lửa Residence, với giá bán từ 12,5 triệu đồng/m2, hơn 200 nền tại dự án đã được tiêu thụ. Tại lễ chào bán hôm 12/7, nhiều khách hàng đã bày tỏ ý định sẽ xây nhà và phòng trọ cho thuê để lấy khoản lãi cố định hằng tháng.

Trong số những khách hàng mua dự án Tên Lửa Residence, có gần 1/3 là những người đã tiếp cận và sở hữu đất nền dự án Osaka Garden và dù chưa đến thời điểm mở bán nhưng đã tiến hành giữ chỗ tại dự án Tân Tạo Garden.

Theo phân tích của các nhà đầu tư thứ cấp này, khu vực Tây Sài Gòn hiện kết nối khá dễ dàng vào trung tâm thành phố qua đại lộ Võ Văn Kiệt, đồng thời tỷ lệ dân nhập cư đang gia tăng do nơi đây tập trung 3 KCN lớn là Lê Minh Xuân, Pou-Yuen và Tân Tạo với hơn 100.000 công nhân đang tạo nên nhu cầu về nhà ở tương đối lớn. Điều này thích hợp cho việc xây nhà trọ hoặc khách sạn.

Hơn nữa, theo quy hoạch chung của Tp.HCM, trong tương lai, khu Tây Sài Gòn, cụ thể là Q.Bình Tân và một phần Q.Bình Chánh sẽ hình thành khu đô thị Tân Tạo 320ha và là nơi tập trung nhiều cơ sở y tế lớn. Hiện, ngoài Trung tâm Y tế Kỹ thuật cao Hoa Lâm - Shangri - La với Bệnh viện Thành Đô đã đi vào hoạt động sẽ còn có Bệnh viện Nhi Đồng 3 được xây dựng ở khu Tây.

Đây cũng là một trong những yếu tố mang tính dài hạn được các nhà đầu tư thứ cấp đánh giá cao đối với các dự án thuộc khu vực này. Theo kế hoạch triển khai mà nhiều doanh nghiệp (như Nam Long, Khang Điền,...) công bố, sắp tới, Q.9 - cửa ngỏ phía Đông sẽ có thêm vài dự án (nhà kèm đất) được cung ứng ra thị trường, vừa đáp ứng nhu cầu để ở lẫn đầu tư của người mua.

Hiện nay, khách hàng có xu hướng mua đất và tự thi công nhằm kiểm soát tốt hơn chất lượng cũng như giảm thiểu tối đa chi phí thi công. Vì vậy, phân khúc đất nền hứa hẹn sẽ tiếp tục đạt được thanh khoản tốt trong thời điểm cuối năm.