Đất nền vùng ven lại "sốt", có nguy cơ xuất hiện bong bóng bất động sản

Giá đất nền còn tăng nóng

Nghiên cứu của Công ty cổ phần DKRA Việt Nam cho thấy, trong quý I/2018, Tp.HCM có khoảng 970 nền đất được chào bán, bằng 44% so với nguồn cung của quý IV/2017 và bằng 106% so với cùng kỳ năm 2017. Trong đó, khu Đông tiếp tục dẫn đầu khi chiếm tới 52% nguồn cung và 62% lượng tiêu thụ của toàn TP. Hơn nữa, tỷ lệ tiêu thụ đất nền phân lô riêng của khu vực này còn đạt tới 100%, giá đất tại đây tăng 5 - 10% so với quý cuối cùng của năm 2017. Tại quận 2, giá đất tăng tới 15 - 20% so với quý trước đó.

Theo CEO của DKRA Việt Nam, ông Phạm Lâm cho biết, dù kỳ nghỉ Tết Nguyên đán vừa mới kết thúc nhưng ngay từ những ngày đầu năm 2018, thị trường đất nền vùng ven TP và các khu vực giáp ranh đã rất sôi động với nhiều dự án mở bán. Hoạt động giao dịch cũng diễn ra tấp nập, tập trung chủ yếu ở các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai và Long An.

Đa số các dự án đất nền ở khu vực vùng ven đều có tốc độ ra hàng nhanh, tính thanh khoản cao. Điều này cho thấy nhu cầu mua lớn và đất nền vẫn là kênh đầu tư hàng đầu với số khách hàng là nhà đầu tư chiếm khoảng 70 - 80%. Vì thế, giá đất nền sẽ tiếp tục tăng giá đến cuối năm dù không đột biến như quý I/2017.

Giá đất nền vùng ven Tp.HCM đang tăng một cách khó kiểm soát. Ảnh: Phan Diệu.

Cơn sốt kéo dài sẽ nguy hiểm cho thị trường

Ông Lâm cho biết, có nhiều nguyên nhân dẫn dến việc tạo sóng thị trường đất nền vùng ven. Trước hết, đó khách mua vẫn có tâm lý "đất là vĩnh viễn". Tiếp đến là sau Tết, nhiều người sử dụng các thành quả, lợi nhuận từ sản xuất kinh doanh của năm trước để tái kinh doanh, đầu tư. Thứ ba, đất nền luôn có tỷ lệ lợi nhuận cao hơn hẳn so với các kênh đầu tư khác. Thứ tư, thị trường đất nền tại Tp.HCM có mức giá khá cao, nguồn cung luôn trong tình trạng khan hiếm. Trong khi đó, nguồn đất nền phân lô ở các khu vực vùng ven, giáp ranh khá dồi dào, giá đất đang ở mức thấp, có thể đa dạng về giá trị đầu tư và có tiềm năng tăng trưởng cao. Thứ năm, thị trường đất nền ở các tỉnh vùng ven khởi sắc nhờ các thông tin quy hoạch vùng và phát triển hạ tầng giao thông nối với Tp.HCM. 

Cũng theo ông Lâm, lãi suất ngân hàng ở mức trung bình là một nhân tố góp phần ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư. Bên cạnh đó, một số sự cố bất lợi khi gửi tiền vào ngân hàng xảy ra trong thời gian qua cũng tác động đến tâm lý người mua khiến họ lựa chọn kênh đầu tư có tính an toàn cao như bất động sản, đặc biệt là đất nền.

Từ đó, DKRA dự báo đất nền sẽ tiếp tục tăng giá đến cuối năm, dù không đột biến như quý I/2017 và đây vẫn là kênh đầu tư tạo ra lợi nhuận hấp dẫn hơn hẳn so với các phân khúc khác. 

Tuy nhiên, cơn sốt nếu tiếp tục kéo dài và mức tăng không kiểm soát được có thể gây tác động nguy hiểm đến thị trường. Nếu khách hàng liên tục đầu tư vào đất nền sẽ đẩy giá đất tăng cao hơn nhiều so với giá trị thực và có khả năng đẩy thị trường vào tình trạng bong bóng.

Hơn nữa, nếu chỉ tập trung đầu tư vào đất nền, thị trường sẽ bị mất cân bằng bởi các giao dịch và nguồn tài chính dành cho các phân khúc khác sẽ bị chia sẻ. Thị trường sẽ bị mất cân đối, quá trình đô thị hóa bị đình trị nếu giao dịch đất nền diễn ra nhiều lần.

Cuối cùng, ông Lâm nhận định, làn sóng đầu tư vào thị trường đất nền vùng ven chỉ có tác động tích cực đối với thị trường nếu được kiểm soát chặt chẽ và có điều kiện thích hợp. Khi đó, thị trường bất động sản của địa phương sẽ diễn ra sôi động, tạo lực đẩy phát triển các dịch vụ đi kèm. Đây chính là tiền đề cho sự hình thành những khu dân cư, khu đô thị vệ tinh của Tp.HCM, từ đó làm giảm áp lực giao thông, dân số, lao động... cho TP và tạo sự cân bằng trong phát triển kinh tế của các tỉnh liền kề Tp.HCM. Để làm được điều đó, các cơ quan nhà nước cần phải có sự quan sát và phản ứng kịp thời; chính quyền địa phương cần nỗ lực hơn nữa; các thành phần tham gia thị trường phải có sự minh bạch hóa và các nhà đầu tư cần thận trọng, thông minh hơn.