Đầu tư bất động sản tại Đà Nẵng: Thận trọng không thừa

Thời gian qua, khi thị trường bất động sản trên toàn quốc, đặc biệt là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đang trong giai đoạn trầm lắng và có xu hướng giảm nhiệt mạnh mẽ, thì giới đầu tư ồ ạt chuyển hướng vào miền Trung và tâm điểm là Đà Nẵng.

Tuy nhiên đã có một số tín hiệu không tốt phát đi từ thị trường này và những lời cảnh báo đối với các nhà đầu tư lúc này có lẽ không thừa.

Để đáp ứng nhu cầu tăng đột biến của khách hàng đến từ khắp nơi trên cả nước, đặc biệt là từ Hà Nội, hàng loạt dự án khu dân cư, khu đô thị sinh thái mới tại Đà Nẵng đã được ồ ạt khởi công và chào bán chỉ trong một thời gian ngắn.

Ào ạt nguồn cung đất nền

Chỉ trong thời gian chưa đầy một năm mà đã có hàng loạt dự án bất động sản (BĐS) tại Đà Nẵng được “chào hàng”. Điển hình phải kể đến : Khu đô thị sinh thái Golden Hills quy mô 400 ha ở phía Tây Bắc thành phố, Khu đô thị sinh thái Hòa Xuân rộng 435 ha ở phía Nam cầu Cẩm Lệ, Khu đô thị FPT City rộng 181 ha ở quận Ngũ Hành Sơn ... Chưa dừng tại đó, chỉ riêng trong vài tháng trở lại đây thì nguồn cung lại được tiếp tục bổ sung bởi một loạt dự án quy mô “khủng” nữa : dự án Khu đô thị mới Phương Trang - vịnh Đà Nẵng 150 ha ở quận Liên Chiểu, dự án Khu dân cư Liên Chiểu - Tân Cường Thành cũng ở Liên Chiểu rộng 15 ha, Dự án Khu đô thị Bắc vịnh Mân Quang - Seaprodex chân cầu Thuận Phước... Tổng số đất nền mà các dự án này khoảng từ 2.200 - 2.500 lô đất với diện tích trung bình khoảng từ 80 - 350 m2. Cộng với các dự án đã được triển khai cách đây vài năm như Khu đô thị Nam Viết Á, khu dân cư Phú Mỹ An... thì Đà Nẵng hiện đang được đánh giá là thị trường BĐS dồi dào nhất, đa dạng nhất và có thể còn là rẻ nhất so với các thành phố trực thuộc Trung ương hiện nay.

Ông Võ Văn Cường - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Đà Nẵng cho rằng: Thời gian qua, khi giá đất tại một số địa phương, đặc biệt là Hà Nội bị “thổi” giá quá cao, nay do nhiều yếu tố tác động nên lại giảm nhiệt quá nhanh, có những dự án mất hơn chục triệu cho mỗi mét vuông chỉ chưa đầy một tháng. Do không muốn tiếp tục mạo hiểm và đối đầu với nguy cơ rủi ro cao nên các nhà đầu tư đã tìm kiếm một thị trường đầu tư mới thích hợp hơn. Và Đà Nẵng đã được chọn do hội tụ đầy đủ các yếu tố cần và đủ như: là một thành phố phát triển năng động, quỹ đất dồi dào, và đặc biệt hơn cả là giá đất ở đây còn rất rẻ và luôn tăng trưởng do các chính sách về đất đai thường công khai minh bạch. Nắm bắt cơ hội có một không hai này, nhiều DN đã tranh thủ đẩy mạnh đầu tư xây dựng các khu đô thị lớn để đáp ứng nhu cầu ngày một tăng cao của khách hàng.

Ngoài ra, một yếu tố đã làm cho thị trường BĐS Đà Nẵng sôi động trong thời gian qua đó chính là thị trường vàng, chứng khoán và ngoại tệ đang kém hấp dẫn, tài chính bị thắt chặt, nên giới đầu tư (kể cả các nhà đầu tư nhỏ và vừa) đã đến với thị trường BĐS Đà Nẵng vì tại đây chỉ cần trên dưới 1 tỉ hoặc thậm chí 500 - 600 triệu là khách hàng có thể sở hữu một lô đất khá đẹp tại các khu đô thị hiện đại mà cơ hội để giữ vốn và sinh lời khá an toàn do thị trường đất đai tại Đà Nẵng với đà tăng trưởng liên tục tuy không nhanh như Hà Nội nhưng lại có tính độ ổn định cao.

Khó kỳ vọng giá đất tăng

Mặc dù vẫn thừa nhận thị trường BĐS Đà Nẵng hiện được đánh giá là khá tốt so với mặt bằng chung của cả nước, nhưng ông Đồng Thanh Tùng – một chuyên gia về BĐS lại đưa ra lời cảnh báo: Nếu các nhà đầu tư vẫn cứ mãi mê với BĐS Đà Nẵng mà không tỉnh táo quan sát và lựa chọn thì khả năng “dính đòn” cũng là điều rất dễ xảy ra.

Phân tích về quan điểm này, ông Tùng cho rằng: Kỳ vọng của các nhà đầu tư về sự tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường BĐS Đà Nẵng như cách đây vài tháng là khó trở thành hiện thực và thậm chí giá BĐS tại đây còn có khả năng đi xuống. Do dân số ít, thu nhập không cao và đặc biệt là đất ở của người dân còn khá rộng nên nhu cầu về BĐS của người dân Đà Nẵng không nhiều. Theo thống kê của các nhà phân phối uy tín như Savills hay CBRE thì đến 85% khách hàng của các dự án BĐS tại Đà Nẵng đến từ Hà Nội và hầu hết đây là các nhà đầu cơ - những người mua đi bán lại nhằm thu lợi nhuận trong thời gian ngắn.

Trong năm 2010 vừa qua, BĐS tại Hà Nội rất được giá nên hầu hết các nhà đầu tư Hà Nội đều bán ra và mạnh tay đầu cơ vào Đà Nẵng với mong muốn giữ tiền khỏi mất giá và thu lợi nhuận vì đất Đà Nẵng dễ mua và có mức tăng trưởng ổn định. Tuy nhiên hiện nay do thị trường BĐS Hà Nội đang khá trầm lắng, tính thanh khoản đất không cao, nên các nhà đầu tư cũng đang kẹt vốn. Điều này dẫn đến số lượng người mua đất tại Đà Nẵng cũng giảm sút, trong khi nguồn cung lại đang rất dồi dào, dẫn đến tình trạng cung nhiều hơn cầu và giá đất có nguy cơ chững lại. Đồng thời, khi thị trường BĐS Hà Nội tốt lên thì có thể các nhà đầu tư sẽ đồng loạt rút chân khỏi thị trường Đà Nẵng và quay về Hà Nội, lúc đó tình hình BĐS tại Đà Nẵng sẽ xuống dốc.

Ngoài ra, việc tăng giá BĐS tại Đà Nẵng trong năm 2010 vừa qua là do xu hướng chung của cả nước và giá đất tại đây đã được thổi lên quá cao so với giá trị thực. vì vậy với tình trạng thị trường BĐS trên toàn quốc đang có xu hướng đi xuống như hiện nay thì ít nhiều giá đất tại Đà Nẵng cũng sẽ bị tác động. Đó là chưa kể đến những người đã đầu cơ đất tại Đà Nẵng từ cách đây 2, 3 năm khi đất còn rất rẻ, thì thời điểm này là lúc họ tập trung “xả hàng” để chốt lời, nên trong thời điểm hiện tại kỳ vọng của các nhà đầu cơ BĐS về việc tăng giá là khó xảy ra.

Một điều quan trọng nữa mà các nhà đầu tư cần phải lưu ý đến đó là, trong thời gian vừa qua do nhu cầu đất nền tại Đà Nẵng quá nóng nên nhiều chủ dự án đã tranh thủ hoàn tất các thủ tục đầu tư để được giao đất và sau đó họ phân lô, bán nền. Để thu hút khách hàng thì hầu hết các dự án này đều được quảng bá rầm rộ là các khu đô thị hiện đại, đồng bộ với điều kiện sống lý tưởng...

Nhưng muốn triển khai dự án, đa phần các chủ đầu tư phải dựa vào nguồn vốn vay từ ngân hàng và huy động từ phía khách hàng. Tuy nhiên với chính sách siết chặt tín dụng BĐS và lãi suất ngân hàng rất cao thì giải pháp hữu hiệu nhất mà các chủ đầu tư lựa chọn chính là huy động vốn từ phía khách hàng đặt mua đất.

Nhưng với nguồn tiền rất hạn chế này thì các chủ đầu tư không có đủ tiềm lực, chỉ còn cách án binh bất động dự án của mình và các nhà đầu cơ đã đặt mua đất nền không để một lượng vốn lớn bị chôn quá lâu mà không biết bao giờ mới thu được lợi nhuận sẽ cố gắng bán ra. điều này sẽ góp phần đẩy nguồn cung càng vượt quá sức mua trên thị trường và gây giảm giá đất.

Sẽ có thêm một lượng lớn đất nền được tung ra thị trường Đà Nẵng từ nay cho đến cuối năm và mức giá đang rất khó dự đoán khi nó còn phụ thuộc rất lớn vào thị trường BĐS trên toàn quốc và động thái của các nhà đầu cơ. Tuy nhiên việc thận trọng khi đặt kỳ vọng vào mức giá BĐS Đà Nẵng hiện nay là điều không thừa.

(Theo Diễn đàn doanh nghiệp)