Đầu tư bất động sản vùng ven dưới góc nhìn chuyên gia

Thực tế cho thấy, bất động sản vùng ven TP.HCM luôn thu hút sự quan tâm của giới đầu tư địa ốc, đặc biệt là thị trường các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Long An, Bình Dương, xa hơn có Cần Thơ, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận, Bình Phước...

Khá nhiều quan điểm cho rằng, trong bối cảnh đại dịch Covid-19 bùng phát và diễn biến phức tạp, xu hướng làm việc từ xa lên ngôi, người dân có nhu cầu sinh sống ở khu vực an toàn có hệ sinh thái tốt, bất động sản vùng ven càng có thêm cơ hội để phát triển, bứt phá trong tương lai với tiềm năng tăng giá lớn.

Những điểm sáng đầu tư bất động sản vùng ven

Mới đây, tại talkshow "Khẩu vị nào cho nhà ở vùng ven", ông Đinh Thế Hiển - Chuyên gia Tài chính ngân hàng cho rằng, bất động sản vùng ven có giá mềm, khả năng sinh lời tốt, tính ổn định và phù hợp với mọi đối tượng đầu tư. Tuy nhiên, nhà đầu tư không nên "lướt sóng" mà cần có cái nhìn trung, dài hạn.

Ông Hiển phân tích: "Tôi luôn luôn lấy giá căn hộ TP.HCM làm trung tâm bởi thị trường căn hộ là thị trường chuẩn nhất của nhà ở và quy mô rất lớn về sản lượng và thanh khoản nên đây là giá tin cậy. Từ đó, chúng ta chiếu qua đất ở các vùng lân cận. Ví dụ như khu vực Cần Giuộc, Bến Lức hoàn toàn hấp dẫn với nhà đầu tư bởi 2 yếu tố là giá đất còn mềm và yếu tố thứ 2 là giá trị gia tăng.

Đây là những khu sống động về kinh doanh, khu công nghiệp. Đường cao tốc Bến Lức - Long Thành sắp đi vào hoạt động. Chưa kể, từ cao tốc Trung Lương - Mỹ Thuận sẽ kết nối lên. Do đó, vùng Bến Lức - Cần Giuộc sẽ là nơi trung tâm. Tôi có thể nói đất vùng ven còn khá mềm và tùy khẩu vị của mỗi người đều có những tiềm năng hấp dẫn."

>>> Xem thêm:

• Bất động sản vùng ven tiếp tục là "cửa sáng" đầu tư

• 3 điểm nóng mới của thị trường bất động sản TP.HCM

Theo các chuyên gia, bất động sản vùng ven TP.HCM còn nhiều tiềm năng tăng giá.

Cùng quan điểm với ông Hiển, chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh đánh giá, do giá mềm nên bất động sản vùng ven có tốc độ tăng giá và tỷ suất sinh lời cao hơn so với khu vực trung tâm TP.HCM.

Theo ông Chánh: "Nếu chúng ta so sánh về tăng giá tương đối, bất động sản vùng ven bao giờ cũng có mức tăng lớn. Ví dụ, giá đất tại quận 9 thời gian qua có những nơi tăng 40, 50 lần so với 10 năm trước. Nếu cùng số vốn đi đầu tư, việc chọn lựa bất động sản vùng ven cho chúng ta có tỷ suất sinh lời nhiều hơn.

Tuy nhiên, nhà đất vùng ven cũng có những điểm yếu là tính thanh khoản kém hơn so với bất động sản khu trung tâm. Do đó, tôi cho rằng những nhà đầu tư có chiến lược trung và dài hạn thì mới nên lựa chọn bất động sản vùng ven."

Nhận định về thị trường địa ốc vùng ven, Phó Tổng giám đốc kinh doanh Trần Anh Group, ông Nhữ Mạnh Hải cho biết, bất động sản vùng ven vẫn còn nhiều tiềm năng. Tuy nhiên, tùy thuộc vào quan điểm, nhu cầu của mỗi người, người hướng về nhà ở, người hướng về đầu tư.

Hiện nay, giới đầu tư bất động sản có xu hướng dịch chuyển dần sang vùng ven phía Tây như Long An, Cần Thơ, những nơi có hạ tầng cơ sở được đầu tư nâng cấp, mở rộng. Tiềm năng tăng giá tại các thị trường này vẫn còn nhiều. So với TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai, hiện giá bất động sản Long An vẫn mềm hơn với nhiều phân khúc như bất động sản nhà ở, công nghiệp, khu đô thị...

Nếu như thị trường nhà đất Đồng Nai, Bình Dương đã được định hình từ lâu thì Long An có những đặc điểm mới hấp dẫn nhà đầu tư như sở hữu vị trí chiến lược ngay cạnh TP.HCM, dẫn đầu cả nước về thu hút vốn FDI, hạ tầng giao thông được đầu tư phát triển (cảng quốc tế Long An, Vành đai 4, metro số 3A, cao tốc Tân Sơn Nhất - Tân An...).

Sau khi tỉnh Long An trở lại trạng thái bình thường mới, nhiều sản phẩm bất động sản tại đây được giới thiệu ra thị trường, tiêu biểu như Nam Long bàn giao phân khu Aquaria 2 và ra mắt sản phẩm căn hộ giá rẻ tại dự án Southtgate (Bến Lức); Tập đoàn Thắng Lợi khởi động giai đoạn 3 dự án The Sol City ở Cần Giuộc với gần 250 sản phẩm.

Ngoài Long An, bất động sản Cần Thơ cũng thu hút giới đầu tư thời gian qua. Các tập đoàn lớn như Hòa Phát, Sovico, T&T Group đã nghiên cứu các dự án có quy mô lớn tại đây. Điển hình, T&T Group đang khảo sát, nghiên cứu 6 dự án khu đô thị tại quận Cái Răng, Bình Thủy, huyện Phong Điền với quy mô diện tích 727 ha; 3 dự án khu công nghiệp xấp xỉ 4.000 ha; 2 dự án trung tâm logistics trên 1.200 ha,...

Tập đoàn Hòa Phát nghiên cứu 3 dự án gồm Khu đô thị thương mại - dịch vụ 6,24 ha tại quận Ninh Kiều; Khu đô thị thương mại - dịch vụ cao cấp tại quận Bình Thủy khoảng 452 ha; Khu đô thị thương mại - dịch vụ quận Cái Răng 88,2 ha.

Chọn bất động sản vùng ven theo tiêu chí nào?

Theo ông Phan Công Chánh, để lựa chọn đầu tư bất động sản vùng ven cần 4 yếu tố sau:

- Tính pháp lý: Đây là tiêu chí tiên quyết mà nhà đầu tư cần đặc biệt lưu tâm. Chỉ khi sản phẩm có sổ hồng, sổ đỏ thì mới nên nghĩ tới vấn đề giao dịch để tránh những rủi ro, hệ lụy pháp lý về sau.

- Tính thanh khoản: Nhà đầu tư cần xem xét việc chuyển khoản đầu tư thành tiền có dễ dàng, thuận lợi hay không. Điều này rất quan trọng nhằm luân chuyển dòng vốn đầu tư một cách linh hoạt.

- Vấn đề quy hoạch: Cần tìm hiểu kỹ các thông tin liên quan tới quy hoạch, xem có thay đổi hay điều chỉnh gì không. Nếu mua phải bất động sản thuộc diện quy hoạch thì nhà đầu tư có thể phải bán rẻ để thu tiền về.

- Khả năng tài chính: Với nhà đất vùng ven, nhà đầu tư cần có tầm nhìn trung và dài hạn thay vì "lướt sóng". Do đó, nhà đầu tư chỉ nên sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức thấp, khoảng dưới 30% khi thị trường biến động, có nhiều xáo trộn và khoảng 50% nếu tình hình kinh tế ổn định.

Một trong những yếu tố thúc đẩy thị trường bất động sản vùng ven chính là sự phát triển của hệ thống hạ tầng, giao thông.

Bất động sản vùng ven dành cho ai?

Chuyên gia Tài chính ngân hàng Đinh Thế Hiển nhận định, trong nhiều năm qua, bất động sản vùng ven có tính ổn định, bền vững. Loại hình bất động sản này phù hợp cho mọi đối tượng, từ "đại gia" đến người lao động.

Với những nhà đầu tư trường vốn, họ thường lựa chọn những khu vực giàu tiềm năng tăng giá, có khả năng sinh lời tốt trong trung và dài hạn. Còn với người lao động, họ tìm mua nhà đất vùng ven với mục đích sinh sống lâu dài, an cư lạc nghiệp. Đây có thể là mục đích kép, vừa để ở, vừa có tiềm năng tăng giá về lâu dài.

Ông Hiển cho hay: "Trong bối cảnh hiện nay, bất động sản chưa phải là loại hình lướt sóng. Các nhà đầu tư có trong tay khoảng 2-3 tỷ đồng hoặc vài trăm triệu đồng hay có khoản thu nhập ổn định để vay thêm khoảng 1-2 tỷ đồng, họ có thể đi tìm bất động sản vùng ven mà đang có hoặc chắc chắn sẽ có những tích hợp giá trị gia tăng. Nó gồm hai yếu tố là đô thị hóa có thể sinh sống được, thứ hai là hạ tầng tốt."

Theo ông Nhữ Mạnh Hải, khi đầu tư nhà đất vùng ven, nếu nhà đầu tư không tìm hiểu kỹ, không có nguyên tắc đầu tư, nghe theo lời môi giới thì rất dễ bị chôn vốn, nguy hiểm hơn nếu đi vay đầu tư quá tay. Với bất động sản vùng ven, nhà đầu tư cần xác định đây khoản đầu tư lâu dài chứ không phải "lướt sóng" như khu vực gần trung tâm, hạ tầng, tiện ích tốt, view sông, hồ...

Cũng tại talkshow này, bàn về việc thị trường bất động sản có bị "đóng băng", chuyên gia Phan Công Chánh cho rằng, giai đoạn này sẽ không có chuyện "đóng băng". Trong ngắn hạn, những nhà đầu tư gặp khó khăn phải bán tháo nhưng đây chỉ mang tính chất thiểu số. Thị trường vẫn có những lực đỡ quan trong trong ngắn hạn và trung hạn. 

Chính phủ cũng đang rót mạnh tiền vào đầu tư công nên 5 năm tới thị trường sẽ được hưởng lợi. Hơn nữa, sau đợt khó khăn vì dịch bệnh này, Chính phủ sẽ có nhiều gói kích thích, thúc đẩy phát triển kinh tế. Cùng với đó, thị trường quý cuối năm thường sôi động hơn bởi tâm lý mua nhà đón Tết, kiều hối đổ về... Đây là những lực đỡ cho thị trường sắp tới.

Do nguồn cung bất động sản trung tâm thành phố rất hạn chế nên nhiều tập đoàn chọn "đánh bắt xa bờ" để duy trì đội ngũ cũng như sự tăng trưởng. Khi dịch được khống chế, kiểm soát tốt, mở cửa kinh tế thì nhà đầu tư từ thanh phố tản ra các khu vực lân cận. Thị trường bất động sản vùng ven vì thế sẽ càng sôi động hơn nữa.

Lam Giang (TH)