Đề xuất bỏ thu 2% phí bảo trì chung cư: Nguy cơ tạo lỗ hổng pháp lý

Tranh chấp phí bảo trì đang bùng phát ở nhiều chung cư. Ảnh: Dự án Hoà Bình Green City

Tại văn bản kiến nghị đến UBND TP.HCM và Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng cho biết thời gian qua có rất nhiều bất cập, phức tạp trong việc quản lý và vận hành, sử dụng phí bảo trì 2%.

Bỏ hay giữ phí bảo trì?
Trong đó, nhiều chung cư cũ (ra đời trước Luật nhà ở năm 2005) thiếu nhà để xe, nhà sinh hoạt cộng đồng, hệ thống PCCC… và đặc biệt không có phí bảo trì, đến lúc trùng tu không có kinh phí để thực hiện.

Ngoài ra, tồn tại lớn hiện nay là tình trạng chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu ban quản trị; không bàn giao kinh phí bảo trì, gây khó khăn cho việc kiểm tra, bảo trì, bảo dưỡng công trình. Với các chung cư thuộc sở hữu nhà nước cũng có nhiều bất cập trong các quy định về kinh phí bảo trì và kinh phí quản lý.

Từ việc này, Sở Xây dựng TP.HCM đề xuất giải pháp bỏ cơ chế giao chủ đầu tư thu kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư như hiện nay.

Việc hình thành quỹ bảo trì phần sở hữu chung của từng chung cư sẽ do ban quản trị chung cư thu của các chủ sở hữu căn hộ trong quá trình quản lý, sử dụng. Số thu sẽ theo tỉ lệ % do hội nghị nhà chung cư quyết định.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw phân tích: “Theo quy định tại Điều 108 Luật nhà ở, phí bảo trì chung cư là do Chủ đầu tư phải có trách nhiệm nộp, được trích từ giá trị hợp đồng và phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ. Đây được hiểu là quyền lợi được bảo hành, bảo trì của người mua căn hộ. Và đây không phải là khoản nộp bổ sung của người mua căn hộ. Khoản phí này là cần thiết để phục vụ cho hoạt động duy trì, bào trì, bảo dưỡng nhà khi đưa vào sử dụng”.

Về bản chất của các giao dịch dân sự khi mua bán hàng hóa vẫn có quy định để người bán hàng có trách nhiệm bảo hành, bảo dưỡng cho người mua hàng. Luật nhà ở cũng thể hiện rất rõ, phản ánh đúng bản chất của hợp đồng mua bán nhà ở, trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc trích lập nguồn kinh phí bảo trì, bảo dưỡng nhà ở.

"Nếu chúng ta bỏ phần phí bảo trì này, đồng nghĩa với việc tạo ra một hành lang pháp lý để rất nhiều chủ đầu tư sẽ trốn tránh trách nhiệm phải nộp và được hưởng lợi từ 2% này, không gắn trách nhiệm của chủ đầu tư và bỏ đi quyền lợi thiết yếu của người mua nhà, đi ngược lại với bản chất của việc bảo trì, bảo dưỡng nhà theo quy định của pháp luật", ông Hà cho biết.

Cần được nghiên cứu kỹ
Nói về kinh nghiệm các nước, ông Nguyễn Mạnh Hà, Nguyên Cục trưởng Cục quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, hầu hết các nước đều quy định các nhà chung cư cần phải có một quỹ bảo trì, sửa chữa, thay thế các phần kết cấu trang thiết bị thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư, chỉ có điều kinh phí đóng góp như thế nào là có sự khác nhau.

Thu trước tại thời điểm bán căn hộ, hiện có Việt Nam và Trung Quốc áp dụng. Trích từ tiền phí dịch vụ hàng tháng có Singapore, Hàn Quốc, một số quốc gia thì nộp khi phát sinh công việc bảo trì.

"Ngay cả khi cư dân có đóng góp bằng cách này, cách khác vào Quỹ bảo trì chung cư, thì cũng đòi hỏi kiện toàn một hệ thống quy định pháp luật chặt chẽ hơn về Ban quản trị chung cư và người có trách nhiệm làm chủ tài khoản của Quỹ bảo trì, tránh việc một hai cá nhân trục lợi Quỹ bảo trì chung cư gây hậu quả không tốt", ông Hà cho biết.

Trước kiến nghị của Sở Xây dựng TP.HCM không nên để chủ đầu tư thu kinh phí bảo trì nhà chung cư 2%, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng cho rằng, việc thu phí bảo trì chung cư là nghiên cứu học tập kinh nghiệm quốc tế, khi một toà chung cư là đa sở hữu với cả diện tích chung và riêng. Những bất cập về quỹ bảo trì 2% vừa qua dẫn tới tranh chấp ở các toà chung cư là việc chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì, hoặc ban quản trị sử dụng quỹ bảo trì không đúng…

“Chúng ta mới xây dựng và quản lý chung cư được hơn 10 năm nay nên cũng đang từng bước hoàn chỉnh cơ chế quản lý. Các đề xuất về quản lý, thu hay không thu quỹ bảo trì chung cư cần phải được nghiên cứu”, Thứ trưởng Lê Quang Hùng nói.

Theo một số chuyên gia, việc thu phí bảo trì có thể không để chủ đầu tư toàn quyền nắm giữ mà cần có cơ chế đồng chủ tài khoản với sự giám sát của các cơ quan chức năng. Như vậy, chủ đầu tư không thể “tự tung tự tác” với quỹ này.

Trong trường hợp cần trích quỹ ra sửa chữa chung cư khi Ban quản trị chưa được thành lập thì cần họp cư dân lại để lấy ý kiến, các bên đồng chủ tài khoản cũng không được toàn quyền quyết định.

Phương Uyên